海南樓市在全國(guó)具有一定的風(fēng)向標(biāo)意義。2014年海南樓市整體跌宕下行，粗略統(tǒng)計(jì)較前兩年高位下跌近4成。

　　近日，《瞭望》新聞周刊記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，受限于國(guó)內(nèi)實(shí)體經(jīng)濟(jì)持續(xù)走弱，內(nèi)地資金投入放緩，海南國(guó)際旅游島旅游地產(chǎn)難以短期內(nèi)提振。業(yè)界專家建議，宜通過合理的政策性調(diào)整，促進(jìn)國(guó)際旅游島旅游地產(chǎn)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

　　市場(chǎng)遭遇艱難盛夏

　　受房地產(chǎn)市場(chǎng)限購(gòu)及信貸緊縮政策的持續(xù)影響，今年以來，海南省房屋銷售面積與銷售額雙雙下降。上半年，全省累計(jì)房屋銷售面積為464.58萬平方米，同比下降18.8%，降幅比一季度擴(kuò)大12.6個(gè)百分點(diǎn)。累計(jì)房屋銷售額為488.08億元，下降12.5%，降幅比一季度擴(kuò)大3.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　“海南樓市的承載力相對(duì)較弱，所以在大環(huán)境低迷時(shí)，海南樓市迎來了十分艱難的盛夏。”海南錦誠(chéng)房地產(chǎn)咨詢策劃有限公司董事長(zhǎng)王路說，雖然部分樓盤依托海南得天獨(dú)厚的環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)和價(jià)格優(yōu)勢(shì)頻頻“出招”，但旅游地產(chǎn)作為“非必要性消費(fèi)”的關(guān)注度正在下降，尤其是瓊海等基礎(chǔ)設(shè)施配套相對(duì)薄弱的區(qū)域，2012年之前樓市泡沫的水分基本被“擠光”，甚至出現(xiàn)了超過70%的下跌。

　　三亞灣紅樹林度假世界營(yíng)銷總監(jiān)車旭說，粗略統(tǒng)計(jì)旅游地產(chǎn)在海南樓市的比重應(yīng)超過8成，無論是廣義的旅游地地產(chǎn)還是旅游地產(chǎn)，其針對(duì)的購(gòu)購(gòu)群體都是非剛需群體，“海南的剛性住房需求主要集中在海口市，盡管?？谑幸呀?jīng)放開限購(gòu)政策，但現(xiàn)行的限貸政策、投資環(huán)境都會(huì)對(duì)非剛性需求產(chǎn)生強(qiáng)烈的抑制性作用。”

　　兩極分化致樓市加速洗牌

　　由于銷售額和銷售量持續(xù)下滑，海南房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈趨于緊張，導(dǎo)致海南房地產(chǎn)企業(yè)加速洗牌。從今年初開始，萬科收購(gòu)香水君瀾項(xiàng)目剩余開發(fā)和銷售、廣物收購(gòu)海南之心（詳情、論壇、團(tuán)購(gòu)）三期、中信收購(gòu)紅磡香水灣（詳情、論壇、團(tuán)購(gòu)）二期、碧桂園通過收購(gòu)部分股份形式注資澄邁海南歐洲風(fēng)情小鎮(zhèn)。王路認(rèn)為，一系列收購(gòu)?fù)瓿珊螅?014年下半年各名企將逐漸展開注重品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)。

　　專家認(rèn)為，剝離資金周轉(zhuǎn)壓力的競(jìng)爭(zhēng)，將讓企業(yè)有時(shí)間和精力深耕項(xiàng)目本身的品質(zhì)，這也正是旅游地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)。“躺著掙錢”的房企格局已經(jīng)漸行漸遠(yuǎn)，除了基礎(chǔ)性的配套設(shè)施，旅游地產(chǎn)將注入養(yǎng)生、養(yǎng)老、購(gòu)物、國(guó)際論壇等更為多元化的旅游體驗(yàn)。

　　在業(yè)內(nèi)人士看來，大企業(yè)需要考慮的不僅是項(xiàng)目回報(bào)本身，而且是思考整個(gè)區(qū)域的發(fā)展?jié)摿臀磥頂?shù)十年的發(fā)展預(yù)期。比如，王路認(rèn)為，樓市洗牌的同時(shí)，隨著海南省陸?？战煌ǖ戎饕涮自O(shè)置的陸續(xù)落地，也讓國(guó)際旅游島迎來了旅游地產(chǎn)全島競(jìng)爭(zhēng)階段。

　　期待補(bǔ)齊服務(wù)短板

　　經(jīng)歷了多年前樓市泡沫彎路以及國(guó)際旅游島政策出臺(tái)后的大起大落，海南地方政府一直在努力探索一條房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的路子。

　　王路、車旭等業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于海南自然條件的稀缺性、政策定位的特殊性等因素，海南宜區(qū)分剛性需求與投資性需求的限購(gòu)政策，根據(jù)國(guó)際旅游島的定位松綁限購(gòu)限貸等政策，針對(duì)三亞、?？诘群诵膮^(qū)、旅游區(qū)進(jìn)行細(xì)致的區(qū)分定位，在保證剛需人群不受整體房?jī)r(jià)影響享受保障性住房的同時(shí)，適度放開旅游區(qū)域的購(gòu)房指標(biāo)、面積標(biāo)準(zhǔn)及貸款限制，避免“一刀切”的政策對(duì)市場(chǎng)健康運(yùn)行造成負(fù)面影響。

　　“海南東線一些地方政府受制于土地財(cái)政壓力被開放商‘綁架’，開發(fā)商在沒有依照合同同步開發(fā)旅游配套基礎(chǔ)設(shè)施的情況下，政府卻缺乏有效手段予以監(jiān)管，致使所謂的旅游地產(chǎn)再次淪為難以可持續(xù)發(fā)展的旅游地地產(chǎn)。”王路說，因此在這一個(gè)環(huán)節(jié)上，除了市場(chǎng)本身的作用，地方政府也應(yīng)當(dāng)夯實(shí)自身的監(jiān)管能力，提高行業(yè)準(zhǔn)入門檻，提振國(guó)際旅游島的旅游地產(chǎn)附加值。

　　再比如，海南得天獨(dú)厚的自然環(huán)境和氣候?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)帶來了廣闊的市場(chǎng)前景。本刊記者走訪調(diào)研發(fā)現(xiàn)，由于部分地方政府工作人員對(duì)“養(yǎng)老”等概念的曲解，致使各地對(duì)“養(yǎng)老”型旅游地產(chǎn)及配套設(shè)施的跟進(jìn)力度“參差不齊”。

　　車旭等人建議，目前市場(chǎng)行為的自我凈化功能相對(duì)有限，政府宜負(fù)起監(jiān)管責(zé)任，通過政策把關(guān)讓人力、物力流向旅游和養(yǎng)老等高附加值地產(chǎn)，逐步轉(zhuǎn)變低附加值和投機(jī)性地產(chǎn)的發(fā)展路徑。

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