就《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》出臺(tái)，北京市物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)人接受本報(bào)記者少有專訪

　　日前《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》出臺(tái)，上期我們將這一政策全文刊載后，有些讀者非常想了解這個(gè)政策將如何使小區(qū)公共維修基金的使用實(shí)現(xiàn)“透明化”，以及這一政策的出臺(tái)能否使目前一些住宅小區(qū)由于公共維修基金使用帶來的種種糾紛得到徹底解決。

　　就公共維修基金的具體使用辦法以及此次新政策的出臺(tái)將帶給物業(yè)管理行業(yè)什么樣的影響，北京市物業(yè)管理主管部門負(fù)責(zé)人接受了本報(bào)記者的少有專訪。

　　記者：新制訂的公共維修基金使用管理辦法和以往的使用辦法有什么不同？

　　答：以往的公共維修基金使用辦法只是告訴購房人，你購了房就要交納總房款的2%作為公共維修基金，這筆費(fèi)用是負(fù)責(zé)住宅共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修工程(除日常運(yùn)行維修養(yǎng)護(hù)范圍)的中修、大修及改造、更新工程，但是在具體的使用時(shí)間、如何使用、誰來監(jiān)督上業(yè)主是不知情的，這使得不了解情況的業(yè)主對(duì)公共維修基金的收取以及使用不理解，一些小區(qū)甚至還為此發(fā)生了糾紛。

　　而新出臺(tái)的公共維修基金管理辦法則明確依照“專戶存儲(chǔ)、?？顚Ｓ?、按幢設(shè)賬、核算到戶”的原則，這樣一來，業(yè)主對(duì)公共維修基金的使用做到有賬可查、有據(jù)可依。

　　記者：以前的公共維修基金管理辦法規(guī)定，在小區(qū)管委會(huì)(即業(yè)主委員會(huì))成立前，物業(yè)管理公司不得使用公共維修基金，這次政策調(diào)整在這方面是怎樣約定的？

　　答：此次的調(diào)整原則上還是規(guī)定在管委會(huì)成立前公共維修基金不得動(dòng)用，但同時(shí)規(guī)定在特殊情況下可以使用，需要具備以下條件：1.物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)委托市國土房管局認(rèn)可的專業(yè)中介機(jī)構(gòu)對(duì)維修工程的必要性及費(fèi)用依照相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)定額進(jìn)行評(píng)估和核算；2.經(jīng)中介機(jī)構(gòu)認(rèn)定后，物業(yè)管理企業(yè)方可進(jìn)行維修工程；3.維修工程結(jié)束后，中介機(jī)構(gòu)應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收合格的應(yīng)出具證明，不合格的應(yīng)進(jìn)行返工；4.物業(yè)管理企業(yè)持維修工程結(jié)算發(fā)票及中介機(jī)構(gòu)出具的證明到代管單位申請(qǐng)支取維修基金。

　　記者：管委會(huì)成立后，公共維修基金將如何使用？

　　答：管委會(huì)成立后，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在每年年初制定房屋及小區(qū)公共設(shè)施維修(包括大修、中修、更新、改造)計(jì)劃及經(jīng)費(fèi)預(yù)算，報(bào)管委會(huì)批準(zhǔn)后執(zhí)行。維修項(xiàng)目完成后，物業(yè)管理企業(yè)持管委會(huì)批準(zhǔn)的維修基金支取證明到銀行辦理維修基金支取手續(xù)；管委會(huì)應(yīng)根據(jù)竣工決算進(jìn)行維修基金的具體分?jǐn)?，并?jì)入各產(chǎn)權(quán)人明細(xì)戶中。

　　記者：小區(qū)的公共設(shè)施受損是人為因素造成的，這樣的維修工程費(fèi)用是否也由公共維修基金來承擔(dān)？

　　答：如果是人為造成的，損失由責(zé)任人承擔(dān)費(fèi)用，不得動(dòng)用公共維修基金。如果無法確定責(zé)任人的，按照受益人原則分?jǐn)偅?.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)住宅樓房外的公共設(shè)施的維修工程，除由專業(yè)管理部門維護(hù)管理的部分外，其余部分的維修費(fèi)用由全體產(chǎn)權(quán)人按建筑面積比例分?jǐn)偅?.住宅樓房內(nèi)的共用部位共用設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用由該幢住宅樓房內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分?jǐn)偅?.一幢住宅有兩個(gè)或兩個(gè)以上單元門的，專屬于一個(gè)單元全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用由該單元門內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分?jǐn)?；在一幢住宅?nèi)，專屬于一層住宅內(nèi)全體產(chǎn)權(quán)人使用的設(shè)施設(shè)備的維修費(fèi)用由該層住宅內(nèi)的全體產(chǎn)權(quán)人按所擁有的建筑面積的比例分?jǐn)?。開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)以上原則依照其尚未售出的房屋面積占全部房屋面積的比例，承擔(dān)維修費(fèi)用。

　　記者：如果有些小區(qū)，公共維修基金屆時(shí)沒有用完或者閑置，該怎么處理？

　　答：如果維修基金閑置，經(jīng)產(chǎn)權(quán)人大會(huì)批準(zhǔn)，物業(yè)管理委員會(huì)可購購國債或法律法規(guī)規(guī)定的其他范圍，嚴(yán)禁挪做他用。

　　記者：此次新出臺(tái)的公共維修基金使用辦法，會(huì)對(duì)今后我市的物業(yè)管理帶來什么樣的影響？

　　答：《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》意義就在于：1.使業(yè)主明明白白消費(fèi)，對(duì)小區(qū)的維修基金使用有了知情權(quán)，消除了業(yè)主對(duì)于公共維修基金的疑慮；2.這是一次房屋維修費(fèi)用體制的重大變革。過去，房屋的大、中修費(fèi)用來源于業(yè)主按年繳納的房屋維修費(fèi)用，現(xiàn)在，業(yè)主不再按年繳納大、中修費(fèi)，只有到了維修基金用完后才用再行繳納。3.有利于建立新型的物業(yè)管理體制，理順業(yè)主與物業(yè)管理公司的關(guān)系，減少矛盾和糾紛。過去，房屋的大中修由物業(yè)管理公司說了算，現(xiàn)在則是業(yè)主說了算，什么時(shí)間修、修哪些部位、花多少錢，均由業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)決策，物業(yè)管理公司只是負(fù)責(zé)執(zhí)行。4.該辦法的出臺(tái)，有利于規(guī)范物業(yè)管理秩序，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展，保護(hù)了購房人的合法權(quán)益，標(biāo)志著我市物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展又向前邁進(jìn)了一步。張劍

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