就《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》出臺，北京市物業(yè)管理主管部門負責人接受本報記者少有專訪

　　日前《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》出臺，上期我們將這一政策全文刊載后，有些讀者非常想了解這個政策將如何使小區(qū)公共維修基金的使用實現(xiàn)“透明化”，以及這一政策的出臺能否使目前一些住宅小區(qū)由于公共維修基金使用帶來的種種糾紛得到徹底解決。

　　就公共維修基金的具體使用辦法以及此次新政策的出臺將帶給物業(yè)管理行業(yè)什么樣的影響，北京市物業(yè)管理主管部門負責人接受了本報記者的少有專訪。

　　記者：新制訂的公共維修基金使用管理辦法和以往的使用辦法有什么不同？

　　答：以往的公共維修基金使用辦法只是告訴購房人，你購了房就要交納總房款的2%作為公共維修基金，這筆費用是負責住宅共用部位共用設施設備的維修工程(除日常運行維修養(yǎng)護范圍)的中修、大修及改造、更新工程，但是在具體的使用時間、如何使用、誰來監(jiān)督上業(yè)主是不知情的，這使得不了解情況的業(yè)主對公共維修基金的收取以及使用不理解，一些小區(qū)甚至還為此發(fā)生了糾紛。

　　而新出臺的公共維修基金管理辦法則明確依照“專戶存儲、專款專用、按幢設賬、核算到戶”的原則，這樣一來，業(yè)主對公共維修基金的使用做到有賬可查、有據可依。

　　記者：以前的公共維修基金管理辦法規(guī)定，在小區(qū)管委會(即業(yè)主委員會)成立前，物業(yè)管理公司不得使用公共維修基金，這次政策調整在這方面是怎樣約定的？

　　答：此次的調整原則上還是規(guī)定在管委會成立前公共維修基金不得動用，但同時規(guī)定在特殊情況下可以使用，需要具備以下條件：1.物業(yè)管理企業(yè)應委托市國土房管局認可的專業(yè)中介機構對維修工程的必要性及費用依照相關標準定額進行評估和核算；2.經中介機構認定后，物業(yè)管理企業(yè)方可進行維修工程；3.維修工程結束后，中介機構應進行驗收，驗收合格的應出具證明，不合格的應進行返工；4.物業(yè)管理企業(yè)持維修工程結算發(fā)票及中介機構出具的證明到代管單位申請支取維修基金。

　　記者：管委會成立后，公共維修基金將如何使用？

　　答：管委會成立后，物業(yè)管理企業(yè)應在每年年初制定房屋及小區(qū)公共設施維修(包括大修、中修、更新、改造)計劃及經費預算，報管委會批準后執(zhí)行。維修項目完成后，物業(yè)管理企業(yè)持管委會批準的維修基金支取證明到銀行辦理維修基金支取手續(xù)；管委會應根據竣工決算進行維修基金的具體分攤，并計入各產權人明細戶中。

　　記者：小區(qū)的公共設施受損是人為因素造成的，這樣的維修工程費用是否也由公共維修基金來承擔？

　　答：如果是人為造成的，損失由責任人承擔費用，不得動用公共維修基金。如果無法確定責任人的，按照受益人原則分攤：1.物業(yè)管理區(qū)域內住宅樓房外的公共設施的維修工程，除由專業(yè)管理部門維護管理的部分外，其余部分的維修費用由全體產權人按建筑面積比例分攤；2.住宅樓房內的共用部位共用設施設備的維修費用由該幢住宅樓房內全體產權人按所擁有的建筑面積的比例分攤；3.一幢住宅有兩個或兩個以上單元門的，專屬于一個單元全體產權人使用的設施設備的維修費用由該單元門內全體產權人按所擁有的建筑面積的比例分攤；在一幢住宅內，專屬于一層住宅內全體產權人使用的設施設備的維修費用由該層住宅內的全體產權人按所擁有的建筑面積的比例分攤。開發(fā)企業(yè)應根據以上原則依照其尚未售出的房屋面積占全部房屋面積的比例，承擔維修費用。

　　記者：如果有些小區(qū)，公共維修基金屆時沒有用完或者閑置，該怎么處理？

　　答：如果維修基金閑置，經產權人大會批準，物業(yè)管理委員會可購購國債或法律法規(guī)規(guī)定的其他范圍，嚴禁挪做他用。

　　記者：此次新出臺的公共維修基金使用辦法，會對今后我市的物業(yè)管理帶來什么樣的影響？

　　答：《北京市住宅公共維修基金使用管理辦法》意義就在于：1.使業(yè)主明明白白消費，對小區(qū)的維修基金使用有了知情權，消除了業(yè)主對于公共維修基金的疑慮；2.這是一次房屋維修費用體制的重大變革。過去，房屋的大、中修費用來源于業(yè)主按年繳納的房屋維修費用，現(xiàn)在，業(yè)主不再按年繳納大、中修費，只有到了維修基金用完后才用再行繳納。3.有利于建立新型的物業(yè)管理體制，理順業(yè)主與物業(yè)管理公司的關系，減少矛盾和糾紛。過去，房屋的大中修由物業(yè)管理公司說了算，現(xiàn)在則是業(yè)主說了算，什么時間修、修哪些部位、花多少錢，均由業(yè)主大會或業(yè)主委員會決策，物業(yè)管理公司只是負責執(zhí)行。4.該辦法的出臺，有利于規(guī)范物業(yè)管理秩序，促進行業(yè)健康發(fā)展，保護了購房人的合法權益，標志著我市物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展又向前邁進了一步。張劍

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