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基準地價評估土地使用權實例參考
編輯:海南房產網 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當天 閱讀 939 次
目的是為該地塊抵押貸款提供依據。
二、評估原則(略)
按照真實、科學、獨立、客觀、公正的原則進行評估。
三、評估基準日
一九九九年三月三十日。
四、評估依據(略)
五、評估方法
基準地價法為主,土地成本逼近法為輔,獲取評估價值。
六、評估說明
1、實例中僅評估XX公司《XX山莊》的土地使用權,不包含地上建筑物和在建工程。
2、實例為技術報告。
(二)土地使用權評估
1、基準地價修正法
(1)、數據取值
評估地塊面積:按委托方提供《國有土地使用證》共八本(見附件):
《國有土地使用證》編號 地塊面積 備注
郊國用(95)字第 0049 號 29292.4 老證
XX國用 (1999) 字第 4010026 號 373.7
XX國用 (1999) 字第 4010025 號 298.6
XX國用 (1998) 字第 4010100 號 19223.6
XX國用 (1998) 字第 4010027 號 299.5
XX國用 (1999) 字第 4010030 號 277.0
XX國用 (1999) 字第 4010031 號 493.3
XX國用 (1999) 字第 4010032 號 246.5
XX國用 (1999) 字第 4010033 號 253.8
合計: 21466平方米
區(qū)段:根據《XX市人民政府關于公布XX市城市規(guī)劃區(qū)基準地價的通告》中XX市出讓價金等級表(1998年)該地塊在:XX北路-XXXX路-二環(huán)西路-XXXX邊-XXXX北路范圍內,屬12級區(qū)片。
參照基準地價均值為:453元 / 平方米。
土地使用年限:按委托方與XX市國土局簽訂的XX土合字(94148)號《國有土地使用權出讓合同》, 該地塊土地使用年限為70年,自1994年12月2日起。截止評估期日止,地塊已使用4年, 尚存土地使用年限66年。
容積率:按上述合同附件《土地使用條件》, 主體建筑物的性質規(guī)定為住宅,附屬建筑物為停車場, 建筑容積率為 0.786 ,建筑密度為 25%,綠化比率為51%。容積率與建筑密度聯合修正系數為0。
評估期日:按委托方要求, 評估期日為1999年3月30日。期日修正為 1 。
區(qū)域及個別條件:按《XXXX市規(guī)劃區(qū)住宅用地宗地地價修正系數表(%)修正如下:
因素 修正系數%
距服務級距 1.20
交通便捷度 1.87
水電氣綜合保證率 1.34
公用服務設施完備度 0.67
環(huán)境質量狀況 1.34
規(guī)劃用途 0.80
宗地形狀與面積 0.67
建筑朝向與采光 1.60
自然災害危害程度 0.67
合計: 10.16
(2)、計算程序
評估宗地地價依具體用途結合土地使用年限、 容積率、期日、區(qū)域及個別條件修正確定。
評估宗地地價:
21466X453X66X(1 + 10.16 % )/70 = 10099948.28 元 = 1010.00 萬元
評估宗地地價為 1010.00 萬元。
2、成本逼近法
(1)、成本構成(以實際發(fā)生額為依據)
土地取得費:400萬元。(含土地補償費、 附著物和青苗補償費、安置補助費和拆遷補償費。
土地開發(fā)費:
項目 金額:萬元
土方工程 130
道路征用及平整 108.2
邊坡修整 20.0
道路征地 25.20
擋土墻 274.68
供水設施 38.80
內排水 80.00
交通郵電設施配套費 25.20
用電增容 50.00
臨時施工用電及供電工程施工費 10.00
合計: 762.08
稅費:按 10 %計算,即: 116.21 萬元。包括土地管理費、造地費、工農業(yè)發(fā)展基金、防洪保安基金、 營業(yè)稅和契稅等。
投資利息:按總投資額的 7.11 %計算,開發(fā)期為4年。 ( 400 + 762.08 ) X7.11 % X4/2 = 165.25 萬元
土地開發(fā)利潤為12%, ( 400 + 762.08 )X12%= 139.45 萬元
土地出讓金:據土地出讓合同,出讓金為 87.6 萬元。
(2)、計算過程:
土地價格=(土地取得費+土地開發(fā)費+稅費+投資利息+土地開發(fā)利潤+土地出讓金) X32.19/43.938 =(400+762.08+165.25+139.45+87.6+116.21 ) X32.19/43.938 = 1223.9 萬元
土地評估價值= 1223.9X66/70 = 1153.96 萬元
3、確定地塊評估價值
經評估,該地塊評估價值為:
1010.00X60 % +1153.96X40 %= 1067.58 萬元 = 405.6+533.834+40.5+
112.73+87.6= 1180.264 萬元
本實例是土地使用權價值評估報告之一,僅供參考。
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