一、評估目的
目的是為該地塊抵押貸款提供依據(jù)。
二、評估原則（略）
按照真實、科學(xué)、獨立、客觀、公正的原則進行評估。
三、評估基準(zhǔn)日
一九九九年三月三十日。
四、評估依據(jù)（略）
五、評估方法
基準(zhǔn)地價法為主，土地成本逼近法為輔，獲取評估價值。
六、評估說明
1、實例中僅評估XX公司《XX山莊》的土地使用權(quán)，不包含地上建筑物和在建工程。
2、實例為技術(shù)報告。
（二）土地使用權(quán)評估
１、基準(zhǔn)地價修正法
（１）、數(shù)據(jù)取值
評估地塊面積：按委托方提供《國有土地使用證》共八本（見附件）：
《國有土地使用證》編號 地塊面積 備注
郊國用（９５）字第 0049 號 29292.4 老證
XX國用 (1999) 字第 4010026 號 373.7
XX國用 (1999) 字第 4010025 號 298.6
XX國用 (1998) 字第 4010100 號 19223.6
XX國用 (1998) 字第 4010027 號 299.5
XX國用 (1999) 字第 4010030 號 277.0
XX國用 (1999) 字第 4010031 號 493.3
XX國用 (1999) 字第 4010032 號 246.5
XX國用 (1999) 字第 4010033 號 253.8
合計： ２１４６６平方米
區(qū)段：根據(jù)《XX市人民政府關(guān)于公布XX市城市規(guī)劃區(qū)基準(zhǔn)地價的通告》中XX市出讓價金等級表（１９９８年）該地塊在：XX北路－XXXX路－二環(huán)西路－XXXX邊－XXXX北路范圍內(nèi)，屬１２級區(qū)片。
參照基準(zhǔn)地價均值為：４５３元 / 平方米。
土地使用年限：按委托方與XX市國土局簽訂的XX土合字（９４１４８）號《國有土地使用權(quán)出讓合同》， 該地塊土地使用年限為７０年，自１９９４年１２月２日起。截止評估期日止，地塊已使用４年， 尚存土地使用年限６６年。
容積率：按上述合同附件《土地使用條件》， 主體建筑物的性質(zhì)規(guī)定為住宅，附屬建筑物為停車場， 建筑容積率為 0.786 ，建筑密度為 25％，綠化比率為５１％。容積率與建筑密度聯(lián)合修正系數(shù)為０。
評估期日：按委托方要求， 評估期日為１９９９年３月３０日。期日修正為 1 。
區(qū)域及個別條件：按《XXXX市規(guī)劃區(qū)住宅用地宗地地價修正系數(shù)表（％）修正如下：
因素 修正系數(shù)％
距服務(wù)級距 1.20
交通便捷度 1.87
水電氣綜合保證率 1.34
公用服務(wù)設(shè)施完備度 0.67
環(huán)境質(zhì)量狀況 1.34
規(guī)劃用途 0.80
宗地形狀與面積 0.67
建筑朝向與采光 1.60
自然災(zāi)害危害程度 0.67
合計： 10.16
（２）、計算程序
評估宗地地價依具體用途結(jié)合土地使用年限、 容積率、期日、區(qū)域及個別條件修正確定。
評估宗地地價：
21466X453X66X(1 ＋ 10.16 ％ )/70 ＝ 10099948.28 元 ＝ 1010.00 萬元
評估宗地地價為 1010.00 萬元。
２、成本逼近法
（１）、成本構(gòu)成（以實際發(fā)生額為依據(jù)）
土地取得費：４００萬元。（含土地補償費、 附著物和青苗補償費、安置補助費和拆遷補償費。
土地開發(fā)費：
項目 金額：萬元
土方工程 130
道路征用及平整 108.2
邊坡修整 20.0
道路征地 25.20
擋土墻 274.68
供水設(shè)施 38.80
內(nèi)排水 80.00
交通郵電設(shè)施配套費 25.20
用電增容 50.00
臨時施工用電及供電工程施工費 10.00
合計： 762.08
稅費：按 10 ％計算，即： 116.21 萬元。包括土地管理費、造地費、工農(nóng)業(yè)發(fā)展基金、防洪保安基金、 營業(yè)稅和契稅等。
投資利息：按總投資額的 7.11 ％計算，開發(fā)期為４年。 （ 400 ＋ 762.08 ） X7.11 ％ X4/2 ＝ 165.25 萬元
土地開發(fā)利潤為１２％， （ 400 ＋ 762.08 ）Ｘ１２％＝ 139.45 萬元
土地出讓金：據(jù)土地出讓合同，出讓金為 87.6 萬元。
（２）、計算過程：
土地價格＝（土地取得費＋土地開發(fā)費＋稅費＋投資利息＋土地開發(fā)利潤＋土地出讓金） X32.19/43.938 ＝（400+762.08+165.25+139.45+87.6+116.21 ） X32.19/43.938 ＝ 1223.9 萬元
土地評估價值＝ 1223.9X66/70 ＝ 1153.96 萬元
３、確定地塊評估價值
經(jīng)評估，該地塊評估價值為：
1010.00X60 ％ +1153.96X40 ％＝ 1067.58 萬元 ＝ 405.6+533.834+40.5+
112.73+87.6＝ 1180.264 萬元
本實例是土地使用權(quán)價值評估報告之一，僅供參考。

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