開發(fā)商開發(fā)什么樣的樓盤，如何開發(fā)，取決于市場(chǎng)需求，即是由購(gòu)方的需求決定的。對(duì)于任何生產(chǎn)企業(yè)來說，購(gòu)方的需求都是其生產(chǎn)和生存的前提。在強(qiáng)手如林的房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中求生存、謀發(fā)展，基本的一條就是，要詳細(xì)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求狀況，充分認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，確定目標(biāo)客戶，為正確決策的制定，提供有效依據(jù)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)需求動(dòng)機(jī)分析

消費(fèi)需求，又分為生產(chǎn)性消費(fèi)和生活性消費(fèi)需求。生產(chǎn)性消費(fèi)需求是指企業(yè)等隨著生產(chǎn)規(guī)模的擴(kuò)大、生產(chǎn)條件的改善而產(chǎn)生的需求。這些不同性質(zhì)的需求，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目提出了各不相同的“規(guī)劃”。如：商業(yè)、飲食、文化服務(wù)方面的商場(chǎng)、飯店、賓館、書店等，其對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的要求由高至低的次序?yàn)椋呼[市拐角處、鬧市區(qū)、主要街道、主要街區(qū)、次要街區(qū)、市郊。生活性消費(fèi)需求主要是指住宅需求，其需求類型為，講究周圍環(huán)境的清新幽靜、講究生活的便利、講究豪華別致、講究經(jīng)濟(jì)實(shí)惠。較后一種需求類型占絕大多數(shù)，因?yàn)橹袊?guó)的大多數(shù)人收入水平低，購(gòu)房能力不足。因此，三房一廳、二房一廳或一房一廳的住宅較為適宜。

經(jīng)營(yíng)需求。指專門從事房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的企業(yè)或個(gè)人對(duì)房地產(chǎn)的需求。其特點(diǎn)是：以相當(dāng)便宜的價(jià)格購(gòu)進(jìn)房地產(chǎn)，待其價(jià)格上漲后，或?qū)ふ业匠鲚^高價(jià)的購(gòu)主之后，以較高的價(jià)格賣出，謀求以低價(jià)購(gòu)進(jìn)高價(jià)賣出中的差額，獲取收益與利潤(rùn)。

投機(jī)需求。一些喜歡冒風(fēng)險(xiǎn)的投資者，預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)上漲而產(chǎn)生購(gòu)購(gòu)房地產(chǎn)的需求，這一類投機(jī)主體可以是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司、金融機(jī)構(gòu)、普通企業(yè)或個(gè)人。

保值需求。通貨膨脹堪稱為世界經(jīng)濟(jì)中的“流行感冒”。在通貨膨脹較嚴(yán)重時(shí)期，由于價(jià)格上漲，人們手中的錢貶值，為了逃避由此帶來的損失，人們產(chǎn)生了購(gòu)購(gòu)房地產(chǎn)保值的欲望。因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格上漲不僅可以抵消通貨膨脹帶來的損失，而且可以帶來增值效益。

偏好趨使。中國(guó)人向來具有購(gòu)房置地、購(gòu)房養(yǎng)老的傳統(tǒng)習(xí)慣，有錢就想置業(yè)。

房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)分析

房地產(chǎn)需求結(jié)構(gòu)的不同，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)商品的種類不同，表現(xiàn)為對(duì)土地投機(jī)需求、住宅和小型公寓的需求、花園公寓和高層公寓的需求、寫字樓、購(gòu)物和旅游旅店的需求，以及對(duì)工業(yè)建筑、廠房和特殊物業(yè)的需求等。

作為開發(fā)商，究竟選擇哪種需求為其滿足的對(duì)象，主要取決于國(guó)家有關(guān)政策的導(dǎo)向，供求差額以及自己的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。例如：建造商業(yè)樓宇和寫字樓，獲利較大，但目前國(guó)家政策已經(jīng)對(duì)它亮了“紅燈”，嚴(yán)格控制。相反，中低檔住宅雖然獲利較小，但其需求量極大，而且國(guó)家提出“安居工程”計(jì)劃，目的就是要把房地產(chǎn)投資方向轉(zhuǎn)移到住宅上來。因此，有序開發(fā)居民住宅，特別是經(jīng)濟(jì)型、小康型、實(shí)用型住宅有著極大的拓展空間。

房地產(chǎn)需求時(shí)間分析

從時(shí)間順序上看。有已實(shí)現(xiàn)的需求，還有顯現(xiàn)的需求和潛在的需求。

已實(shí)現(xiàn)的需求就是已經(jīng)購(gòu)購(gòu)房屋者和租房屋者的需求，這類需求往往被忽略。如：舊樓房的內(nèi)外刷新、維修和其它配套設(shè)施等等；顯現(xiàn)需求是具有購(gòu)房能力和購(gòu)購(gòu)意向，但還未發(fā)生購(gòu)購(gòu)行為的市場(chǎng)需求。這是進(jìn)行房地產(chǎn)營(yíng)銷的直接對(duì)象，要使其轉(zhuǎn)移為已實(shí)現(xiàn)的需求就需要采取一定的促銷策略和手段；潛在需求就是未來的市場(chǎng)需求，它隨著社會(huì)的發(fā)展和收入水平的提高，將逐步成為現(xiàn)實(shí)的需求。

考慮市場(chǎng)的需求量，不僅要注意顯現(xiàn)的需求，更要考慮潛在的將來的需求。例如：北京花園式別墅目前的需求量不是很大，但隨著我國(guó)對(duì)外開放步伐的加快，北京特定的頭都地位、地理環(huán)境優(yōu)勢(shì)會(huì)吸引外商中的巨富，這批人將越來越多地購(gòu)屋，是個(gè)極大的潛在市場(chǎng)。又如：廣州對(duì)豪宅、智能大廈的需求在目前還有一定的限度，即需求面不是很廣，但隨著經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的改變，改革開放使大開，整個(gè)房地產(chǎn)形勢(shì)將會(huì)朝著現(xiàn)代化智能型大廈和智能型住宅的方向發(fā)展，所以，在未來的廣州，現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)將具有很大的市場(chǎng)和發(fā)展空間。

根據(jù)市場(chǎng)需求，摸清購(gòu)家心理，順應(yīng)時(shí)代潮流，是房地產(chǎn)業(yè)必須研究的課題，也是必須遵循的客觀規(guī)律，誰(shuí)一廂情意、執(zhí)意孤行，違背市場(chǎng)規(guī)律，誰(shuí)就會(huì)受到規(guī)律的懲罰。假如開發(fā)不看對(duì)象，亂闖市場(chǎng)，不明確項(xiàng)目定位，盲目造樓，其結(jié)果是可想而知的。因此，真正體現(xiàn)“以人為本”的開發(fā)理念，深入研究房地產(chǎn)市場(chǎng)，迎合住房需求，努力造福于民，奉獻(xiàn)建筑精品，將會(huì)受到市場(chǎng)的歡迎，形成良好的口碑，從而有效地樹立起物業(yè)形象，促進(jìn)銷售業(yè)績(jī)的提高。

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