閱讀聲明：文章內(nèi)關于戶型面積的表述，除了特別標明為套內(nèi)面積的內(nèi)容外，所涉及戶型面積均為建筑面積。

 

概述：

 　　“金九銀十”是商業(yè)經(jīng)營者對即將到來的商業(yè)旺季的一個經(jīng)典評述。作為未來商業(yè)發(fā)展的生力軍，未來商業(yè)網(wǎng)點開發(fā)與市場基礎設施建設的核心力量，商業(yè)地產(chǎn)；理所當然地希望抓住商業(yè)旺季，來一個白鴿亮翅，好讓準備進入商業(yè)市場的商業(yè)地產(chǎn)新項目可以有一個良好的開始。

 

　?。乖轮醒戏适腥笊虡I(yè)地產(chǎn)項目不約而同出場亮相。９月１６日上午九時許，位于馬鞍山路與屯溪路交叉口的新都會環(huán)球廣場，攜家樂福二店之勢，將一個體量并不算太大的準購物推到周谷堆商圈面前。

 

　?。乖拢保度丈衔纾保皶r許，位于合肥新站勝利路與一環(huán)路交叉口的元一時代廣場，號稱安徽頭家ＭＡＬＬ，將一個導入臺灣經(jīng)驗的全配置購物引入人們的眼簾。

 

　?。乖拢保度障挛纾挥诤戏适悬S金商圈的ＣＢＤ廣場，在其經(jīng)營者的精心策劃下正式對外招商。

 

　　如果說，合肥２００５年秋季三大商業(yè)地產(chǎn)項目不約而同地在同出場亮相是巧合，那么可以這樣認為。這三大商業(yè)地產(chǎn)項目均無一例外地出現(xiàn)在新商圈，那便不是能用“巧合”二字說清楚的事。

 

新商業(yè)造就新商圈

 

　　簡略的說，泛指商圈即廣義上的商圈，指的是城市商業(yè)集中形成的一個地理范疇，通常城市的商業(yè)區(qū)，由一些不同類別的商業(yè)建設聚集在一起，便形成城市黃金商圈、核心商圈，又因為這類商圈一般是城市商業(yè)繁榮程度的標志，是城市消費水平的指南針，是城市社會面貌和經(jīng)濟面貌的綜合體現(xiàn)，此核心商圈又被稱為形象商圈，代表所在城市的整體形象。相比較而言，地處城市特別是或城市次，由某類品牌或某種商品聚合不同業(yè)態(tài)、不同業(yè)種的商圈，稱之為次商圈，在次商圈是由餐飲、休閑等業(yè)種聚會而成的商圈，被稱為特色商圈。在城市的居住區(qū)，原來作為公共設施、商業(yè)配套聚會而成的商圈，其主要功能是滿足社區(qū)居民生活需求，因此這個商圈被稱為功能商圈。在省會合肥，四牌樓、淝河路是主要的核心商圈、住商圈，像曙光、南七等地方商圈就是次商圈，像安居苑、琥珀山莊等社區(qū)商業(yè)形成的商圈即屬于功能性商圈。

 

　　狹義上的商圈，是以商業(yè)企業(yè)為圓心，以覆蓋區(qū)域的直線距離為半徑畫圓，所形成的區(qū)域地理范圍。一般而言，商業(yè)網(wǎng)點的黃金商圈輻射半徑在一公里左右，在這個區(qū)域里，顧客總數(shù)占整個客源的５５％～７０％，大約６０％～７０％的銷售額是這部分顧客創(chuàng)造的，而白銀商圈的輻射半徑達到了３－４公里，２５％的銷售額來自此商圈。至于黃銅商圈，輻射半徑在７公里的范圍內(nèi)。

 

　　我們習慣上用新商圈的形成來描述新興商業(yè)地產(chǎn)項目對周邊商業(yè)氛圍的營造達到何種程度？從這個意思上說，城市新的商業(yè)業(yè)態(tài)的豐富性，成就了城市新商圈。今天，我們無法否認家樂福進入安徽市場，寄居于一種新型的商業(yè)業(yè)態(tài)——購物之中，成為五里墩新商圈、周谷堆新商圈相成的主要推動力。而實際上，這種力量，還在不同區(qū)域以不同的方式在推進新商圈的產(chǎn)生形成。從現(xiàn)有的方式看，成就新商圈的主要有這么集中新型的商業(yè)形態(tài)。

 

　　復合型商業(yè)建筑，主力形態(tài)以百貨店和購物為主，以其鮮明的業(yè)態(tài)劃分，業(yè)種豐富性及業(yè)態(tài)與業(yè)種的對比，在城市新商圈的形成過程中充當領頭羊的角色。

 

　　專業(yè)市場，一方面整合城市產(chǎn)業(yè)，另一方面在城市市場發(fā)展過程中進一步專業(yè)化、市場化，從目前情況看，在城市商圈中擔當重要角色的基本上是第四代、第五代專業(yè)市場。

 

　　商業(yè)街區(qū)，以不同類型的商業(yè)街，步行街為城市新商圈相成的市場主體，將居住區(qū)與商業(yè)區(qū)有機的結合在一起。相對而言，此種類型的城市商圈的形成速度上占有明顯優(yōu)勢。

 

　　交通節(jié)點，以良好的交通條件匯集人流，為一些城市的**、鐵軌、立交橋作準備，都是城市新商圈相成乃至繁榮的關鍵所在。

 

　　商鋪聚合，在一定體量的社區(qū)、風景名勝區(qū)等人群聚居地以不同類型、承載不同功能的商鋪聚合，是城市功能性新商圈形成的前提。社區(qū)商業(yè)、旅游商業(yè)、休閑商業(yè)均是城市新商圈誕生的搖籃。

 

新商圈的崛起命系開發(fā)商

 

　　鐘情于新商圈的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，有相當一部分屬于葉公好龍式的。其矛盾的心態(tài)表現(xiàn)在，一方面追逐商圈成熟與繁榮狀態(tài)下商業(yè)地產(chǎn)項目成功帶來的高額經(jīng)濟回報，一方面卻對新商圈形成過程中商業(yè)地產(chǎn)項目所要承擔的商圈責任表現(xiàn)得非常消極。殊不知，高額回報與商圈責任，是城市新商圈里新興商業(yè)地產(chǎn)項目的兩條腿，一榮俱榮、一損俱損。因此，業(yè)界有相當?shù)倪^來人認為：新商圈崛起命系開發(fā)商。

 

　　表面看來，此話說的似乎有些過頭了，而實際上，地方政府對新商圈在商業(yè)網(wǎng)點開發(fā)認識不足，商業(yè)規(guī)劃卡位不夠的現(xiàn)狀下，新商圈的形成與繁榮，的確命系在商圈內(nèi)主力商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)商手里。

 

　　頭先，在商業(yè)地產(chǎn)項目的戰(zhàn)略規(guī)劃上，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不是從商圈實際情況出發(fā)制定戰(zhàn)略目標，而是只根據(jù)自身的情況希望在較短的時間內(nèi)攫取的商業(yè)利潤。此種行為在商業(yè)項目開發(fā)的過程中表現(xiàn)為：以住宅開發(fā)模式開發(fā)商業(yè)項目，希望在商業(yè)項目開發(fā)過程中“速戰(zhàn)速決”，立項－蓋樓－銷售－清盤，對于銷售之后，這個商業(yè)項目是否能夠成功運營，不聞不問；對開發(fā)商業(yè)項目有一定認識，過分追逐商業(yè)房產(chǎn)帶來的投資利潤，不考慮新商圈的人口、人口密度、消費水平、消費行為特征、競爭對手情況、同業(yè)態(tài)，業(yè)種的飽和度等，盲目追求大體量，甚至搞體量競賽，一是動輒就１０萬、２０萬以上項目，二是聽說張三搞２０萬平米，我偏要上３０萬以便蓋過張三的勢頭；對容積率、建筑面積有著葛朗臺式的吝嗇，巴不得把每一寸面積都變出錢來，結果在商業(yè)建筑設計上，不顧商業(yè)項目的實際需要，壓縮甚至取消中庭、休閑長廊等必需的共享空間，使得項目開發(fā)區(qū)顧客一進商場就像進了棺材一樣難受，較后逃之夭夭；還有一種，不尊重商業(yè)項目與周邊其他商業(yè)項目的和諧互補、共生規(guī)律。不在同一經(jīng)營模式上“錯業(yè)”，不考慮同種經(jīng)營下的錯位，結合使整個商圈里千店一面，讓商圈內(nèi)顧客對商圈缺乏興趣。

 

　　其次，在商業(yè)地產(chǎn)項目的地位決策上，一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商不挖掘項目所在位置、所在區(qū)域時常特征作出正確的判斷，稀里糊涂得斷了商業(yè)項目的美好前景。像北京的一家ＭＡＬＬ其決策者與規(guī)劃者在設定商圈時，就將其核心商圈鎖定在１０公里，顧客群體為１０００萬人，而將其次商圈設定在京西乃至整個北京市，起邊緣商圈擴展到毗鄰的河北、天津、遼寧、內(nèi)蒙、山西、輻射人口設定為８０００萬。雖然這樣的商圈定位策略只是開發(fā)商的一相情愿。還有一些商業(yè)項目，不顧項目所在城市商圈的市場情況，卻熱衷把自己的項目定位于高端消費，結果是一方面新商圈消費人群單一，生意清淡，另一方面，不同業(yè)態(tài)、不同商圈都來做精品、做時尚、人為加劇了市場的競爭。更有一些商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，盲目克隆城市商業(yè)區(qū)的業(yè)態(tài)、業(yè)種，造成項目在新商圈水土不服，商氣、人氣兩不旺。

 

　　再次，在商業(yè)地產(chǎn)項目的市場開發(fā)培育上，開發(fā)商缺乏足夠的認識，在不同類型的城市新商圈里。３－５年的市場培育期是需要隨著商圈一同成長速度而縮短或延長的。對于先天嚴重不足的大體量商業(yè)項目，如果新商圈成長速度緩慢，那恐怕比１０年８年的準備強多了。即使在成長性相對較好的新商圈，開發(fā)商也不能掉以輕心，市場培育就像養(yǎng)孩子一樣，要尋找和創(chuàng)造機會讓商業(yè)項目在相當長的一段時間里能夠健康成長。

 

　　對于城市商圈里的普通商業(yè)項目來說是如此，而對于新商圈里的與主導的商業(yè)地產(chǎn)項目來說更是如此。２００２年，重慶某新商圈一個月連倒４家商業(yè)項目，著實讓商業(yè)地產(chǎn)同仁看到，新商圈的興衰在成長初期取決于開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)項目的認識高度。

 

新商圈繁榮呼喚專業(yè)營銷

 

　　在城市目前的三級商圈里，城市商業(yè)是相對成熟的商圈，作為副和居住商圈，由于新興商業(yè)地產(chǎn)項目介入程度較深成為城市新商圈。

 

從目前情況分析，城市新商圈呈現(xiàn)如下特征：

 

　　一、新商圈向社區(qū)靠近，向特色靠近，社區(qū)商業(yè)的梯度開發(fā)，標準業(yè)態(tài)社區(qū)購物－社區(qū)標超－社區(qū)便利店。時下大家關注的″５１０１５″，很好地描述了社區(qū)新商圈的業(yè)態(tài)分布，５時辰到社區(qū)便利店，１０時辰到達社區(qū)標超，１５時辰到社區(qū)購物。特色商圈是新商圈形成過程中某業(yè)種的品類聚合。

 

　　二、新商圈發(fā)展呈羊群效應。新商圈商業(yè)地產(chǎn)項目對其具有一定關聯(lián)性的商業(yè)類項目有相當明顯的推動作用。安徽國際購物廣場附近金巴黎購物成功運作，環(huán)球新都會廣場開業(yè)引發(fā)的東環(huán)廣場的蠢蠢欲動均屬此類。

 

　　三、新商圈更注重新興業(yè)種的豐富。新商圈除了以傳統(tǒng)百貨店、專業(yè)市場做主力商業(yè)外，更重要的是在購物之外，增加了娛樂、休閑、文娛之類的商業(yè)經(jīng)營品種。像元一時代廣場的影院就釋放了這么一個信號。即使在傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)中，業(yè)種的豐富性也受到了的關注，像合肥百大ＣＢＤ廣場，在招商時就明顯增加了傳統(tǒng)百貨業(yè)中休閑娛樂的品類配比。

 

　　四、新商圈的品牌意思明顯增強。作為新興商圈，