一、向購房人闡述購房過程中常見的法律問題，解答咨詢；

 （1）產(chǎn)權(quán)證；

 （2）交房時間；

 （3）住房面積；

 （4）質(zhì)量問題；

 （5）抵押問題；

 （6）違約、退房；

 二、審查許可

 1、房地局的《國有土地使用權(quán)證》（證明開發(fā)商已繳納土地出讓金，擁有產(chǎn)權(quán)保障）

 （1）正式的“國有土地使用證”應(yīng)同時加蓋人民政府和房屋土地行政主管部門公章；

 （2）土地證上應(yīng)加蓋“有償土地使用證專用章”

 （3）如果土地證上加蓋了“臨時土地使用證專用章”，則表明土地使用者未繳足地價款，會給日后辦理產(chǎn)權(quán)證帶來隱患；

 （4）土地證不得擅自涂改，如有涂改痕跡應(yīng)警惕；

 （5）土地證上載明的土地使用者應(yīng)當和開發(fā)商的名稱相一致；

 （6）注意土地證上是否有土地使用權(quán)抵押記錄；

 （7）較好查看開發(fā)商支付土地使用金的收據(jù)；

 2、規(guī)劃局的《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》

 （1）建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證；

 （2）開發(fā)商在取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證否，方可申請辦理開工手續(xù)；

 3、房地局的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

 （1）如果建房人沒有建設(shè)用地規(guī)劃許可證，者說明其開發(fā)的土地未經(jīng)規(guī)劃；

 （2）注意開發(fā)商使用的土地的用途、位置和界限上是否與建設(shè)用地規(guī)劃許可證相互一致；

 4建委的《建設(shè)工程施工許可證》

注意該期房工程開工手續(xù)是否齊全；

    （2）看開工、竣工時間；

 （3）如果開發(fā)商銷售的是現(xiàn)房，則應(yīng)查看建委的《建設(shè)工程竣工備案表》；

 5、房地局的《商品房銷售（預(yù)售）許可證》

 （1）注意是否在有效期內(nèi)；

 （2）注意所售房屋是否在許可銷售的范圍之內(nèi)；

 （3）如果購購了不在商品房銷售許可證允許銷售范圍內(nèi)的商品房，房屋的產(chǎn)權(quán)將沒有保障；

 （4）如果是現(xiàn)房，開發(fā)商已經(jīng)不需要再辦理“銷售許可證”，而改為辦理大產(chǎn)權(quán)證的審批手續(xù)，去產(chǎn)權(quán)登記部門辦理《房屋所有權(quán)證》，一定要看清楚開發(fā)商的《房屋所有權(quán)證》是否包括想購的房子。

 6、工商局管理局頒發(fā)的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照

 （1）注意營業(yè)執(zhí)照的頒發(fā)時間以及是否蓋章有工商部門“年檢通過”的印章。我國有關(guān)法律規(guī)定，營業(yè)執(zhí)照應(yīng)當每年檢一次，否則無效；

 （2）注意營業(yè)范圍，如果開發(fā)商的營業(yè)范圍中沒有商品房的開發(fā)或銷售，則其從事商品房開發(fā)或銷售的行為違法，該房不能購。 

 三、簽訂認購協(xié)議書

 （1）注意認購書中約定的應(yīng)該是“定金”，而“訂金”不行，只有約定定金條款，購房者才能在開發(fā)商出現(xiàn)違約行為時得到雙倍返還；

 （2）簽完了認購書，應(yīng)了解以后的細節(jié)，為正式簽約做準備。 

 四、簽訂合同

 1、示范合同：一般使用房屋土地管理局印制的統(tǒng)一的《商品房購賣合同》文本。

 （1）注意合同附件是否齊全；

 ①出賣人資料：出賣人營業(yè)執(zhí)照、出賣人資質(zhì)證、出賣人代理人身份證；

 ②購受人資料：購受人身份證復(fù)印件，其他代理人身份證復(fù)印件。

 ③許可文件：市政府立項證明、國有土地使用證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證（包括附圖）、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、房屋銷售許可證、開工證。入住時交付：房屋竣工驗收報告、商品房使用說明書、商品房質(zhì)量保證書；

 ④技術(shù)文件：商品房平面圖、電氣平面圖、供水平面圖、供暖平面圖、其他線路平面圖、裝修平面圖、細部施工圖。

 （2）注意合同應(yīng)具備的主要內(nèi)容是否齊全；

 2、補充合同：通過補充協(xié)議對主合同內(nèi)容加以修改、補充。按合同示范文本條款順序，逐條修改、補充。
  五、預(yù)售登記

 （1）簽訂購房合同后，購賣雙方應(yīng)到房至所在地的區(qū)、縣房屋管理局交易管理科辦理預(yù)售（預(yù)購）登記手續(xù)；

 （2）預(yù)售登記對保護房屋交易雙方的權(quán)益非常重要，只有在辦理完預(yù)售（預(yù)購）登記后，購房合同才有可能產(chǎn)生對抗第三人的權(quán)利；

 （3）由開發(fā)商在合同簽訂后30日內(nèi)辦理。

 六、房屋交付

 1、《北京市建設(shè)工程竣工備案表》

 （1）開發(fā)商在向購方交付房屋時，應(yīng)提交建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督部門出具的《北京市建設(shè)工程竣工備案表》；

 （2）開發(fā)商應(yīng)提交測繪部門實測面積數(shù)據(jù)。

 2、《房屋質(zhì)量保證書》

 （1）開發(fā)商在向用戶交付銷售的新建商品住宅時，必須同時提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，這是建設(shè)部自1998年9月1日起實施。

 （2）《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用立明書》以購購者購購的套(幢)發(fā)放，每套（幢）住宅均應(yīng)附有各自的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》；

 （3）《住宅質(zhì)量保證書》由開發(fā)商按規(guī)定的內(nèi)容、要求印制；

 （4）《住宅質(zhì)量保證書》對銷售房屋的結(jié)構(gòu)、部件、設(shè)施、配套、維修等方面向購房者做出質(zhì)量保證和承諾；

 （5）《住宅質(zhì)量保證書》必須作為購房合同的附件，與購房合同具有相等法律效力。

 3、《房屋使用說明書》

 （1）《住宅使用說明書》，由開發(fā)商按規(guī)定的內(nèi)容、要求印制；

 （2）《住宅使用說明書》應(yīng)對建筑結(jié)構(gòu)特點和各種設(shè)施容量、配置、性能、標準等做出使用說明和提出注意事項；

 （3）開發(fā)商交付房屋時，若未向購房人提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》的，購房人有權(quán)拒絕接收此房屋由此產(chǎn)生的延期交決計的確責(zé)任由開發(fā)商承擔。

 七、入住

 （1）購房人持有異議合同就可以到物業(yè)管理公司拿鑰匙，拿鑰匙之前，要求簽訂物業(yè)管理工作公約，公約規(guī)定的內(nèi)容不應(yīng)當侵害業(yè)主權(quán)利；

 （2）在簽約之前，購房者要對公約仔細研究，充分了解自己應(yīng)享受的權(quán)利和承擔的義務(wù)，如果不屬于購賣合同中規(guī)定的義務(wù)，業(yè)主有權(quán)拒絕； 

 八、過戶、領(lǐng)取房產(chǎn)證

 （1）房產(chǎn)證可以由開發(fā)商委托律師統(tǒng)一辦理，也可以由業(yè)主自己辦理；

 （2）辦理期間要交納的費用請見房地局的規(guī)定，此費用金額經(jīng)常變化；

 （3）業(yè)主應(yīng)當督促開發(fā)商在三個月內(nèi)辦理完畢《房屋所有權(quán)證》，否則應(yīng)當要求開發(fā)商承擔違約責(zé)任。

 九、根據(jù)開發(fā)商和購房人提供的資料，向購房人出具法律意見書

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