央行發(fā)布《２００４中國房地產(chǎn)金融報告》，預(yù)計今明兩年房價漲幅放緩《２００４中國房地產(chǎn)金融報告》預(yù)計，今年商品住宅供給大于有效需求約２．９％

   中國人民銀行昨天發(fā)布的《２００４中國房地產(chǎn)金融報告》樂觀預(yù)計：今明兩年，國內(nèi)商品住宅市場供給和需求將大體平衡，全國商品住宅價格增幅將有所減緩。

   今年住房供大于求２．９％

   央行的報告預(yù)計：目前，我國人均居住面積每年將增加０．４平方米，而２００５年和２００６年住宅竣工面積的增速將分別達到２８．８％和２３．１％，由此可以推算出，２００５年全國商品住宅供給比有效需求要多約１３００萬平方米，供給大于有效需求約２．９％。央行的專家據(jù)此判斷：國家近期出臺了一系列調(diào)控房價政策，一定程度上遏制了對商品房的投機行為，因此，２００５年和２００６年，全國商品住宅價格增幅將會有所減緩。

   境外資金四種渠道進入

   央行的這一報告透露了海外房地產(chǎn)資金的一個重要行蹤：２００４年全國房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源中，外資占１．３％。央行認為，受房價快速上漲和人民幣升值預(yù)期的影響，境外資金通過４種渠道進入上海、北京等熱點地區(qū)：一是直接設(shè)立外資房地產(chǎn)投資公司或參股境內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；二是間接投資，購購房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的債券或外資房地產(chǎn)中介公司，以包銷的方式批量購入樓盤，再進行商業(yè)性銷售；三是外資銀行對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和個人發(fā)放貸款；四是非居民外匯流入，結(jié)匯購購房產(chǎn)。

   改期房銷售為現(xiàn)房銷售

   在時下上海、北京等房地產(chǎn)市場熱點城市，房地產(chǎn)開發(fā)商將未開發(fā)的樓盤提前預(yù)售，這愈發(fā)加劇了消費者超前購房行為。中國人民銀行昨天表示，將考慮取消房屋預(yù)售制度，改期房銷售為現(xiàn)房銷售。

   開發(fā)商不良貸款較高

   報告顯示，我國房地產(chǎn)貸款具有潛在風險，這其中房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的不良率較高。人民銀行分析說，房地產(chǎn)貸款中存在風險。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的不良率較高；另一方面，隨著未來房屋稅收政策的逐步到位和物業(yè)管理費用的提高，購房者的還款能力可能受到影響，按揭貸款可能出現(xiàn)風險。

   開發(fā)資金五成靠貸款

   報告指出，房地產(chǎn)開發(fā)資金中使用銀行貸款的比重在５５％以上。房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，自籌資金主要由商品房銷售收入轉(zhuǎn)變而來，大部分來自購房者的銀行按揭貸款，按頭付３０％計算，企業(yè)自籌資金中有大約７０％來自銀行貸款；“定金和預(yù)收款”也有３０％的資金來自銀行貸款，以此計算房地產(chǎn)開發(fā)中使用銀行貸款的比重在５５％以上。

   個貸去年占ＧＤＰ１１．７％

   報告指出，去年底我國居民個人住房按揭貸款占ＧＤＰ的比例為１１．７％。個人購房貸款集中于少數(shù)城市和熱點地區(qū)。從居民個人住房貸款增長的地區(qū)結(jié)構(gòu)看，東部地區(qū)增幅與全國增幅相當，中部地區(qū)略高，而西部地區(qū)偏低。  *李若愚

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