編者按 今年以來，國家出臺的一系列宏觀調(diào)控政策有效地抑制了房價的上漲幅度，各地樓市都出現(xiàn)了購房者持幣觀望的濃厚氛圍。國家政策改變了樓市過熱的局面，使樓市的發(fā)展更加健康；那么我們的消費者是不是也應(yīng)該調(diào)整一下自己的購房觀念，正確看待未來購房的風(fēng)險，使自己的購房行為更趨理性。本期我們編發(fā)建設(shè)部政策研究主任陳淮關(guān)于未來購房風(fēng)險的精彩演講，和外報關(guān)于購房觀念的分析，希望對消費者更新觀念有所幫助。

　　在北京召開的“房地產(chǎn)與中國:國際投資與國際規(guī)則”論壇上，建設(shè)部政策研究主任陳淮針對房地產(chǎn)業(yè)以及中國城市化和未來購房可能出現(xiàn)的風(fēng)險作了精彩演講。以下為陳淮現(xiàn)場發(fā)言摘錄:

　　2005年以后，我們購房者購購和持有住房的風(fēng)險是有增加的，并不僅僅是房價的漲跌，在2005年到以后的主要風(fēng)險并不是房價，上海某些樓盤被炒到天價，這些樓盤可能有漲落的機會，大多數(shù)來說有可能漲也有可能跌，但是跌的幅度并不是人們所設(shè)想的那么多那么大，因為我們城市化在不斷發(fā)展，土地資源越用越少，用未來十年二十年的眼光看，房價這個東西肯定有升幅，短期還不能忽略，但并不像人們想象的那么大，對消費者特別是目前的購房者來說，應(yīng)當(dāng)提示公眾，提示大家新的風(fēng)險正在增加。

　　個風(fēng)險就是利率風(fēng)險。請大家注意，我們銀行的利率是停留在13年以來歷史較低位，而且我們按揭利率仍然實行的是按正常利率打九折的優(yōu)惠利率，這樣一個利率水平能維持多久，應(yīng)當(dāng)說我們不知道什么時候利率會升會降，今年還是明年，還是什么時候，漲多少，我們都無法做出預(yù)測。但是你購房子的按揭不是三年還款，是15年，20年30年，我們可以斷定，這段時期利率是肯定波動的?；貞浳覀?0世紀90年代初貸款利率是將近14％多，存款利率是將近20％。如果我們未來發(fā)生一定程度的通貨膨脹，如果我們的利率有一個比較頻繁比較大的波動，也許購房者發(fā)現(xiàn)你所需要償還房款遠遠超出你當(dāng)初的預(yù)算，原來你的月收入是5000元或7000元，月供3000元是可以承受的，忽然有你月供提高到五六千元了，甚至超出了月收入。這個風(fēng)險，我們不知道什么時候會發(fā)生，但是我們大約可以斷定，一定會發(fā)生的。

　　消費者做按揭采用的都是浮動利率，浮動利率的含義是利率有上升和下降的兩種可能性，上升和下降的時候，由此帶來的變動風(fēng)險是一樣的，但是事實上利率在未來上漲的可能性是99％，下跌的可能性連1％都不到，這個過程中銀行承擔(dān)的是零風(fēng)險，而大部分的風(fēng)險都是購房者承擔(dān)的。

　　個是稅的風(fēng)險。市場經(jīng)濟調(diào)控下對財富征稅，對擁有資產(chǎn)征稅是一定的。目前房地產(chǎn)市場進一步發(fā)展以后，老百姓不僅擁有私人金融資產(chǎn)，而且擁有不動產(chǎn)了，我們可以斷定，這個不動產(chǎn)的私人資產(chǎn)征稅是不可避免的，一對年輕夫婦有70平方米的住房已經(jīng)足夠了，你偏要購170平方米的住房，你有會發(fā)現(xiàn)，不僅你原來的70平方米要按較高的稅率交稅，而且你多購的100平方米也要按照較高的稅率交稅，你購70平方米可能稅率不是很高，但是你多購了100平方米，就可能實行一個累計的稅率效應(yīng)，而且你多的100平方米的住房，由此帶來的你持有房產(chǎn)的預(yù)算也是遠遠超過你的估計，這個風(fēng)險也不能不算，特別是不動產(chǎn)稅和對資產(chǎn)征稅，并不是按你購購時間計算的，而是每年要根據(jù)地價變化，市場的價格變化重估的。

　　第三個風(fēng)險是社會發(fā)展中勞動力成本的提高，我們不用比照過去10年20年中國勞動力成本的增加，我們城鎮(zhèn)的居民人均勞動力成本增加一倍，應(yīng)該不是一個太高的設(shè)想。那么作為以勞動力為成本的物業(yè)管理費會不會提高，如果這個物業(yè)管理費提高，你持有房子，這個物業(yè)管理費是按平方米征收的，你由此帶來的風(fēng)險又有多大，購房子不是吃海鮮，今天晚上打折，我吃了，吃了我就占了這個便宜，購房子不是今天優(yōu)惠你今后就優(yōu)惠了，我們希望我們的老百姓充分估計到。

　　較后，是不是銀行就是一個很安全的參與者？如果銀行都把風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給貸款對象，而又不把真實信息告訴貸款對象的話，實際上也在同時承擔(dān)極大的風(fēng)險，這就是辯證法。因為你把99％可能升息的風(fēng)險沒有告訴你的購房群體，他們和你做了交易，有他們可能出現(xiàn)還不上款，是誰的風(fēng)險，是銀行的風(fēng)險。當(dāng)我們銀行沒事偷著樂時，實際上你已經(jīng)把一個極大的，出現(xiàn)還不上款的風(fēng)險留給了自己。到那個時候，我們現(xiàn)在高等法院有一個解釋，即便按揭違約你也不能把這個房子收回來拍賣，如果我們十個按揭中有三個，由于利息增長還不上的時候我看你銀行拿什么彌補自己的損失，希望金融業(yè)對這樣一個變化有一個長遠眼光，別以為欺負消費者就是對自己較有利的選擇。

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