[ 記者在樓市的典型樣本區(qū)浦西徐家匯區(qū)域、浦東聯(lián)洋板塊、碧云板塊看到兩個(gè)現(xiàn)象：一個(gè)現(xiàn)象是，目前購(gòu)賣(mài)市場(chǎng)的房源掛牌量持續(xù)不斷地增加，購(gòu)購(gòu)意愿不強(qiáng)導(dǎo)致部分業(yè)主轉(zhuǎn)售為租。另外一個(gè)現(xiàn)象是，在一、二手樓市聯(lián)系緊密的情況下，一手住宅新盤(pán)價(jià)格的滯漲給二手房?jī)r(jià)帶來(lái)很大壓力，一、二手房?jī)r(jià)格“倒掛”的情況不時(shí)上演 ]

驕陽(yáng)似火，一大群中介業(yè)務(wù)員穿著整齊的工作制服，站立在南丹東路沿街通道上，向過(guò)往行人有禮貌地散發(fā)著二手房源銷(xiāo)售傳單，他們?cè)缫巡辉僮诳照{(diào)間內(nèi)等客上門(mén)了?！拜^近是淡季，價(jià)格方面可以再議”，這句話(huà)成了這些人近期的“經(jīng)典臺(tái)詞”。

南丹東路不足百米的一段路是出名的中介一條街，中原地產(chǎn)、漢宇地產(chǎn)、臺(tái)慶房產(chǎn)、信義房產(chǎn)等中介門(mén)店，緊緊挨在一起。烈日下，這些門(mén)店的工作人員每隔10米左右站成一隊(duì)，立著宣傳板，彼此暗暗較著勁?！斑@里有一套不錯(cuò)的房子，您來(lái)看一下嗎？”“給您推薦一下永新苑，要看房電話(huà)我”。不過(guò)，過(guò)往的行人似乎并不領(lǐng)情。

“即將過(guò)去的7月份，情況更糟糕，成交量可能在5月、6月的基礎(chǔ)上再下跌20%~30%。”上海福美來(lái)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司董事長(zhǎng)胡正華博士昨天表示，在總體成交依然不振的背景下，樓市博弈正在不斷加劇。

記者在樓市的典型樣本區(qū)浦西徐家匯區(qū)域、浦東聯(lián)洋板塊、碧云板塊看到兩個(gè)現(xiàn)象：一個(gè)現(xiàn)象是，目前購(gòu)賣(mài)市場(chǎng)的房源掛牌量持續(xù)不斷地增加，購(gòu)購(gòu)意愿不強(qiáng)導(dǎo)致部分業(yè)主轉(zhuǎn)售為租。另外一個(gè)現(xiàn)象是，在一、二手樓市聯(lián)系緊密的情況下，一手住宅新盤(pán)價(jià)格的滯漲給二手房?jī)r(jià)帶來(lái)很大壓力，一、二手房?jī)r(jià)格“倒掛”的情況不時(shí)上演，持有多套物業(yè)的業(yè)主放棄高傲姿態(tài)，議價(jià)空間進(jìn)一步松動(dòng)。

“以租養(yǎng)貸”法寶失靈

上述三個(gè)區(qū)域是高端住宅公寓的聚集地，其銷(xiāo)售均價(jià)普遍在人民幣20000元/平方米及以上（未含裝修費(fèi)用）。上海中原地產(chǎn)在所監(jiān)測(cè)的高端公寓中，該公司上半年購(gòu)賣(mài)成交的二手高端公寓為1.5萬(wàn)平方米，僅為89套，成交均價(jià)為40735元/平方米。成交量低位徘徊、成交價(jià)高位盤(pán)整、轉(zhuǎn)售為租漸成風(fēng)氣。

據(jù)美聯(lián)物業(yè)顧問(wèn)（上海）有限公司研究部的統(tǒng)計(jì)，7月上旬的租賃市場(chǎng)持續(xù)活躍，租賃市場(chǎng)成交量較6月同期環(huán)比上升了30%。

那么，轉(zhuǎn)售為租、以租養(yǎng)貸的法寶，如今依然能夠顯靈嗎？

對(duì)此，胡正華認(rèn)為，在目前高端樓盤(pán)價(jià)格高企的形勢(shì)下，如果單純希望“以租養(yǎng)貸”以獲取良好的出租回報(bào)率是很不合算的。高端公寓上半年的租賃率大約為2.7%，明顯低于1年期定期的存款基準(zhǔn)利率4.14%。

距離胡正華所在辦公室不足500米的徐家匯東方曼哈頓，被視為“收租的”。如今，以100平方米的二房房源為例，目前月租金大約在9000元左右，市場(chǎng)售價(jià)徘徊在3萬(wàn)~3.5萬(wàn)元/平方米之間，租金回報(bào)率大約也僅為3%左右。

中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部的較新研究數(shù)據(jù)支持了胡正華的觀點(diǎn)。中原地產(chǎn)發(fā)布在所監(jiān)測(cè)的高端公寓中，上半年租賃成交二手房122套，租賃均價(jià)在77~101元/平方米/月之間。目前上海高端公寓租金回報(bào)率甚至普遍低于老公房等中低端物業(yè)。

漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏睿指出，大量的剛性需求客戶(hù)都在持幣觀望，對(duì)房?jī)r(jià)回調(diào)的希望導(dǎo)致其與上家在價(jià)格上僵持，減緩了成交速度，房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了不同程度的下降。

議價(jià)空間擴(kuò)大

聯(lián)洋板塊一度短炒客云集，一直是公認(rèn)的高端二手公寓“產(chǎn)地”。如今，該區(qū)域也面臨不小的調(diào)價(jià)壓力。

人流量很大的浦東大拇指廣場(chǎng)，正在成為美聯(lián)物業(yè)聯(lián)洋分行的業(yè)務(wù)員們的“辦公室”。美聯(lián)物業(yè)聯(lián)洋分行高端經(jīng)理羅燕青向《財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》介紹，“7月份即將過(guò)去，我們分行暫時(shí)還沒(méi)有二手房成交的單子?！蹦壳?，聯(lián)洋地區(qū)的仁恒河濱城和水清木華，拋盤(pán)探市，掛牌增加，成交量驟降，二手房掛牌價(jià)與實(shí)際成交價(jià)之間的議價(jià)空間不斷增加。

據(jù)她介紹，聯(lián)洋板塊的標(biāo)桿項(xiàng)目仁恒河濱城部分二手房源掛牌價(jià)在3萬(wàn)元左右，有的房源議價(jià)空間甚至可以達(dá)到10%~15%；水清木華掛牌價(jià)約30000元，議價(jià)空間約為5%。

這并非個(gè)案。據(jù)中原地產(chǎn)徐匯區(qū)區(qū)域經(jīng)理介紹，近10%的房東下調(diào)了其掛牌價(jià)格，一般集中在250萬(wàn)~300萬(wàn)元的房源，降價(jià)幅度在5萬(wàn)~10萬(wàn)元。

上海二手房指數(shù)辦公室的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，6月，上海部分市板塊出現(xiàn)價(jià)格松動(dòng)跡象。如南京西路板塊以及淮海路板塊的二手房均價(jià)分別下跌2.25%和1.59%；小陸家嘴板塊以及新華路板塊等高端區(qū)域跌幅為2.73%和0.53%。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域市場(chǎng)分析師認(rèn)為，目前上海房?jī)r(jià)面臨的滯漲局面已經(jīng)嚴(yán)重?cái)D壓投資者的獲利空間，投資客繼續(xù)持有的熱情有所降低，這是議價(jià)空間放大的動(dòng)力。

　　　　　(作者：葉國(guó)靖)

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