不要總講地段、地段還是地段，如果能用心經(jīng)營、經(jīng)營還是經(jīng)營，那樣會(huì)更切合實(shí)際。即便是臨街鋪面，也要把業(yè)態(tài)、業(yè)種規(guī)劃好，形成集聚效應(yīng)，價(jià)值才能得到合理提升。莫讓商鋪成“傷鋪”、莫讓鋪主變“鋪奴”……

“鋪奴”遭遇市場(chǎng)尷尬

7月24日，率先開業(yè)的SOHO尚都西塔的租戶宣布集體歇業(yè)。此舉意在抗議目前整座商場(chǎng)商業(yè)氛圍不足、租金過高的現(xiàn)狀，希望能夠給開發(fā)商與商鋪業(yè)主施加減免租金的壓力。“SOHO尚都西塔店鋪數(shù)大概在180家左右，而目前開業(yè)的只有65家，開業(yè)率不足一半。6月16日試營業(yè)的時(shí)候，當(dāng)時(shí)整個(gè)商場(chǎng)的裝修尚未完成。7月1日正式開業(yè)后，大部分商鋪仍處于空置或裝修狀態(tài)，零散開業(yè)的這65家店鋪根本聚集不了人氣，我們只能白搭租金，本來是讓商鋪養(yǎng)我們，現(xiàn)在卻成了我們要養(yǎng)鋪?！庇袠I(yè)戶說。

從記者走訪中得知，大多數(shù)購鋪的人都是奔著SOHO這個(gè)知名的房地產(chǎn)品牌來的，在商鋪市場(chǎng)如此高燒不退的現(xiàn)狀下，很少會(huì)有人去冷靜地思考一下回報(bào)空間真的有多少。當(dāng)SOHO尚都的經(jīng)營危機(jī)出現(xiàn)時(shí)，大家才恍然大悟，我的利潤到底在哪里？當(dāng)醒悟時(shí)已淪為了別人手下的“鋪奴”，這個(gè)自己曾經(jīng)熱搶的商鋪?zhàn)兂闪诵闹械摹皞仭薄?p>房地產(chǎn)市場(chǎng)就是這樣，有人想從深不可測(cè)的市場(chǎng)中爬出來，又有人急著往里面跳。王女士和未婚夫商量已久，準(zhǔn)備購一套商鋪?zhàn)鳛橐院笊畹囊粋€(gè)基礎(chǔ)?！敖裉煳医涣擞喗穑魈烊ゴ蛉?，這時(shí)候突然意識(shí)到自己已變成窮光蛋了。我們將成為真正的‘鋪奴’，每月要還按揭款，雖然不多，但是也會(huì)影響一部分生活質(zhì)量，大件的物品暫時(shí)是購不了，婚期也許因此會(huì)推后，但我覺得心里踏實(shí)，我們的以后有了一定的保障?！?p>王女士的購鋪意圖可以看得出，就是想從投資商鋪中獲得一定的收益，以此來提供生活的基本保障。想法是很好，但是實(shí)踐起來卻未必容易。

盲目的商業(yè)地產(chǎn)投資過熱，使北京的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了供大于求的狀況，特別是一些區(qū)域這一現(xiàn)象更加突出。根據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年一季度北京市商業(yè)地產(chǎn)的空置率已經(jīng)達(dá)到16.15%，這樣就導(dǎo)致了許多新開業(yè)商業(yè)場(chǎng)所出現(xiàn)大量空置攤位，高空置率為租戶與開發(fā)商在后期運(yùn)營中產(chǎn)生矛盾埋下了隱患。

“鋪奴”回報(bào)難收利潤被提前透支

“SOHO尚都相對(duì)于其他新興的商業(yè)體，租金價(jià)格還是明顯高于同類，因?yàn)檫@并非是一個(gè)成熟商業(yè)，產(chǎn)權(quán)已歸個(gè)人，難以實(shí)行統(tǒng)一經(jīng)營和管理，租金開發(fā)商說了不算。而投資者所希望的就是盡量早些收回投資，對(duì)自己商鋪?zhàn)饨鸬钠谕荡蠖驾^高，而所有商鋪的投資者想法又都趨于一致，這就造成了培養(yǎng)期租金很難降低，實(shí)際上這個(gè)項(xiàng)目幾乎沒有培養(yǎng)期了。所以商家經(jīng)營壓力就非常大?！敝袊叫猩虡I(yè)街工作委員會(huì)秘書長董利說。

對(duì)此，專家們指出，這實(shí)際上是一種將后期風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給諸多小業(yè)主的“甩手掌柜”做法。這種拆零預(yù)售商用房產(chǎn)權(quán)的短期行為，可能導(dǎo)致商用地產(chǎn)先期招商一時(shí)火爆，后期經(jīng)營困難重重的虛假繁榮。中小投資者一旦涉足，極易被“套牢”。

明天地產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展總監(jiān)賈玉鵬認(rèn)為，開發(fā)商只注重前期的銷售，甚至有的開發(fā)商把后期業(yè)主的升值空間在銷售過程當(dāng)中一次性拿走，商業(yè)物業(yè)的業(yè)主在未來幾年內(nèi)的率很難實(shí)現(xiàn)。在這種情況下，我們稱之為是殺豬式的商業(yè)銷售模式，而有的商業(yè)物業(yè)的銷售形式是養(yǎng)魚式的銷售模式，就是說不僅把利潤空間讓利給廣大的投資客和廣大的業(yè)主，而且還有非常專業(yè)的商業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，為后期業(yè)主的增值保駕護(hù)航，眼光并不是看在短期的效益，而是把整個(gè)長期的效益考慮在其中。顯然，在商鋪市場(chǎng)高潮階段，就更加需要商業(yè)物業(yè)給投資者更大的支持，有些商鋪取得了高價(jià)，看似獲得了較高的商業(yè)價(jià)值，而實(shí)際是提前釋放了這個(gè)商鋪未來升值的空間。對(duì)商業(yè)經(jīng)營者來說，減小了盈利空間，經(jīng)營壓力隨之加大。雙向互利的模式才更適合當(dāng)下的市場(chǎng)需求。

商鋪投資存在風(fēng)險(xiǎn)

對(duì)于SOHO系列商業(yè)項(xiàng)目，爭(zhēng)論的就是其商業(yè)的散賣。業(yè)內(nèi)的觀點(diǎn)是，開發(fā)商招租完了再賣給業(yè)主，才易形成商業(yè)氣氛和人流，進(jìn)而將保證每個(gè)商業(yè)的品質(zhì)。商鋪散賣無法進(jìn)行統(tǒng)一管理，無法形成統(tǒng)一的賣場(chǎng)品牌，大大降低了商業(yè)物業(yè)的品質(zhì)和價(jià)值。同時(shí),高價(jià)位的商鋪價(jià)格也在透支商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈下游環(huán)節(jié)的未來收益，將投資風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)嫁給了下游投資客。

從資產(chǎn)的角度看，商鋪具備保值增值獲得收益的投資品的性質(zhì)，這樣，商鋪就有點(diǎn)類似股票，投資客購購商鋪，在他們眼里商鋪就是一個(gè)績優(yōu)股，一方面是因?yàn)樯啼伩梢垣@得租金收益，這類似股票的年終分紅，一方面商鋪會(huì)不斷升值，這類似股票的上漲。股票的投資風(fēng)險(xiǎn)是眾人皆知的，投資類似于股票的商鋪也會(huì)存在很大的投資風(fēng)險(xiǎn)?！吧啼伒耐顿Y風(fēng)險(xiǎn)預(yù)期是投資環(huán)節(jié)的關(guān)鍵一環(huán)，這也是投資客必須要考慮的。在一個(gè)新型商業(yè)物業(yè)的前期，養(yǎng)鋪階段的冷淡經(jīng)營也是必然過程，對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)投資預(yù)期有了提前的預(yù)警，就會(huì)大大降低風(fēng)險(xiǎn)來臨時(shí)的恐獲得生

●提醒●

規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)四準(zhǔn)則

“要徹底解決商鋪成‘傷鋪’的問題，必須從前期規(guī)劃入手?！眰I(yè)商業(yè)市場(chǎng)策劃部副總經(jīng)理牛力強(qiáng)調(diào)，那些高價(jià)位商鋪，經(jīng)營價(jià)值都遠(yuǎn)大于房產(chǎn)價(jià)值。業(yè)態(tài)定位、規(guī)劃、招商和管理都不能偏廢，才能保證良好的運(yùn)營。準(zhǔn)則一：選擇人氣聚集的商鋪

開業(yè)前聚攏人氣，其實(shí)是很多搞商業(yè)物業(yè)管理和經(jīng)營人士都很頭疼的問題。商鋪的位置、經(jīng)營環(huán)境、交通狀況一般都是商鋪選擇的重要指標(biāo)。商業(yè)物業(yè)的前期規(guī)劃也是考量的，自主招商或安排相關(guān)商品進(jìn)駐很重要，如果有次主力店或者旗艦店的入駐，帶動(dòng)客源的能力也會(huì)隨之增強(qiáng)，這樣對(duì)承租戶的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)降低，室內(nèi)商業(yè)一定要形成商業(yè)島的輻射能力，這樣才會(huì)形成所謂集客商業(yè)。如果是承租客戶，還要考慮免租期是否合適，給自己調(diào)整經(jīng)營留下充足時(shí)間。

準(zhǔn)則二：要測(cè)算

商鋪的投資是一筆巨大的資金投入，投資商鋪很少是為了短期的差價(jià)，商鋪的利潤回報(bào)點(diǎn)就是租金，試圖投資商鋪的人都是看準(zhǔn)了商鋪穩(wěn)定的利潤回報(bào)，但是投資額與租金的比例是多少才能達(dá)到合理的收益呢？這是一個(gè)很關(guān)鍵的問題。在購商鋪盲目跟風(fēng)的現(xiàn)狀下，很少有人冷靜地去考慮利潤回報(bào)的問題。所以，有意向投資商鋪的人士一定要測(cè)算回報(bào)比例，這里還是提醒投資客，如果自己的實(shí)力無法準(zhǔn)確地估算回報(bào)，還是去找專業(yè)的調(diào)研機(jī)構(gòu)，這樣會(huì)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有一定的預(yù)期，避免了風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)的概率。

準(zhǔn)則三：緊盯商業(yè)業(yè)態(tài)布局

SOHO尚都西塔是完全出售的方式，導(dǎo)致了開業(yè)之后整個(gè)商場(chǎng)的業(yè)態(tài)非?；靵y，商戶各自經(jīng)營，并沒有整體的統(tǒng)一規(guī)劃。工藝品店、服裝店、美容美發(fā)、冷飲店等不同業(yè)態(tài)的店鋪都聚集在一起。商業(yè)地產(chǎn)如果不能按照自己的前期策劃進(jìn)行業(yè)態(tài)布局和服務(wù)對(duì)象的統(tǒng)籌，作好商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種的合理規(guī)劃，研究好商業(yè)模式和盈利模式，還是要遭到市場(chǎng)的冷遇的，不管是明星樓盤還是大肆的廣告宣傳，如果沒有利潤可言或者說損害了業(yè)戶、業(yè)主的利益，那么這樣的商鋪還是要慎選的。

準(zhǔn)則四：選擇有誠信、有經(jīng)驗(yàn)的商業(yè)投資

萬達(dá)地產(chǎn)王健林有個(gè)形象的比喻：搞住宅開發(fā)是高中生，做商業(yè)地產(chǎn)是大學(xué)生，而搞國際酒店開發(fā)是研究生。可見，商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是一個(gè)很高水平的投資項(xiàng)目。選擇商鋪投資也要選擇具有投資商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商的項(xiàng)目。經(jīng)驗(yàn)是其中必備的，但誠信作為交易的基本點(diǎn)，顯得更為重要。SOHO尚都一位投資戶說：“開發(fā)商原定是5月份開業(yè)，可是一拖再拖，一直到了7月才開始營業(yè)，這幾個(gè)月的房租我們只能硬撐?！?p>　　　　　(作者：于巍)

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