"看好房地產(chǎn)股票盈利前景"

王蘇生(特許金融分析師、哈工大深圳研究生學(xué)院博導(dǎo)、深圳市公共管理學(xué)會會長)

王蘇生介紹，需求的相對剛性和累積需求的釋放將導(dǎo)致2009年深圳房地產(chǎn)成交量大幅超越市場預(yù)期。這主要是廣大市民的購房需求在去年遭遇非正常性萎縮，導(dǎo)致今年因疊加兩年需求變得異常大。短期供需矛盾突出，必然導(dǎo)致價格上漲。

但王蘇生并不建議普通市民購房投資，他說，投資房市不如投資房地產(chǎn)股票。因為，房地產(chǎn)價格上漲有望帶動房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利上調(diào)，隨著2009年銷售均價的逐步回升，一方面上市公司現(xiàn)金銷售收入將超過此前的預(yù)期；另一方面房價的回升將帶動企業(yè)毛利的修復(fù)，對凈利潤的增長影響較為顯著。

王蘇生指出，對于不同的上市公司，房價的變化對于公司的影響幅度不同，高價地比例高，土地獲取時間晚的公司對房價的敏感高。因此他認(rèn)為兩類房地產(chǎn)上市公司值得推薦：一是房價上升對企業(yè)利潤敏感度高的公司，如金地、萬科；再是土地儲備豐富，且存在潛在獲取便宜土地的公司，房價上漲對其重估價值提升明顯，且未來ROE保持相對較高水平的公司，如冠城大通、華僑城、深長城、泛海建設(shè)等。

"樓市是很好的資金避風(fēng)港"

孟家慶(珠三角地產(chǎn)網(wǎng)CEO)

孟家慶認(rèn)為，現(xiàn)階段樓市出現(xiàn)的波段性變化不是小陽春，應(yīng)該叫大波浪。近年來，全球經(jīng)濟(jì)經(jīng)歷了大波浪，樓市也經(jīng)歷了大波浪，而在這樣一輪價格上漲和下跌的過程中，房地產(chǎn)的波動是較小的。他認(rèn)為，即使下一波宏觀經(jīng)濟(jì)面轉(zhuǎn)差，樓市下跌幅度也不會太大，因為目前束縛房地產(chǎn)價格的要素全部放開了。因此他表示，相比于投資銀行、炒股，目前樓市是老百姓投資的較佳手段。

對于下半年房價是否會下跌，孟家慶認(rèn)為有兩個信號可以做參考。一個是房地產(chǎn)貸款政策，前兩年購房，頭付低于三成幾率為零，現(xiàn)在二手樓交易頭付可以做到一成，甚至更低；個是利率政策，如果房貸利率提高，標(biāo)志著宏觀經(jīng)濟(jì)面轉(zhuǎn)好，利率進(jìn)入加息通道，房價有可能出現(xiàn)下滑的開始，從現(xiàn)階段來看，這個概率的出現(xiàn)是極低的。綜上所述，深圳的房價在下一輪會有一個上升空間。孟家慶分析，據(jù)統(tǒng)計，截止到5月31日，目前深圳住房銷售面積的總量已經(jīng)是去年同期的1.8倍，這表明，購房者不僅把房產(chǎn)作為住房使用，作為金融衍生品的功能也越來越強(qiáng)，尤其是在國際經(jīng)濟(jì)形勢不明朗的情況下，樓市是很好的資金避風(fēng)港。

"深圳房價的高峰期很快到來并將消失"

高海燕(深圳市社會科學(xué)院城市運營研究主任)

剛性需求和現(xiàn)實購購力是兩個概念。高海燕認(rèn)為，只有價格的杠桿才能把剛性需求轉(zhuǎn)變成現(xiàn)實購購力。此前他曾有過預(yù)測，深圳房價的落點在1萬到1.1萬左右，這是撬動剛需的價格點。目前深圳的需求情況是，4月份以前，90平方米以下交易量占70%，4月份以后只占到50%。這表明，價格水漲船高后，普通的置業(yè)者被趕出門外，改善型和投資型的投資者開始入場。普通住房者把接力棒交給了改善型和投資型的投資者后，還能跑多遠(yuǎn)？基于目前深圳房價租金比總體偏高，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出國際平均水平，而未來深圳商品房的完全上漲空間不大，高海燕認(rèn)為，這兩類人群對房價的支撐度不大。

另一方面，"政策效應(yīng)是現(xiàn)階段房地產(chǎn)的回暖的主要原因。"高海燕指出，去年"9·１6"政策到今年底到期，按樓市目前的走勢，政策續(xù)期的可能性不大。政策利好完全消化之后，深圳的房價很可能應(yīng)聲向下。

基于以上判斷，高海燕預(yù)計，深圳房價的高峰期很快到來并將消失，由于短期內(nèi)的慣性上漲，形勢的推動上漲，政策效應(yīng)的繼續(xù)發(fā)酵，深圳房價短期內(nèi)還是有上漲空間，但是很快就會掉頭向下。他建議，現(xiàn)階段投資者在購房時，應(yīng)該落根到每個地方的房價水平和租金水平和水平，再決定自己的購購行為。

"合理規(guī)避多種房產(chǎn)投資風(fēng)險"

曾曉梅(建設(shè)銀行大中華財富管理理財經(jīng)理)

曾曉梅認(rèn)為，在房產(chǎn)投資的過程中，購房者往往會面臨到變現(xiàn)、利率、經(jīng)營、購購力、交易、政策等多種風(fēng)險，比如一手樓會存在發(fā)展商資金鏈出現(xiàn)問題而造成爛尾樓，一房多賣、房產(chǎn)證無法辦理等多重風(fēng)險，二手樓則存在業(yè)主產(chǎn)權(quán)不清晰，對房地產(chǎn)過戶造成風(fēng)險。因此，曾并不建議購房者在房產(chǎn)交易的過程中通過現(xiàn)金支付的方式支付傭金、頭期、尾款，而是通過銀行走資金監(jiān)管的方式。

曾曉梅建議，客戶在做房產(chǎn)投資決策前，較好做一些專業(yè)準(zhǔn)備，理智地進(jìn)行投資。頭先，要選擇好房產(chǎn)，包括房產(chǎn)類型、投資時機(jī)；是交易流程，每個城市的交易稅收和流程不一樣，所以在做投資決策之前，一定要對投資周期做明晰的判斷，考慮投資周期跟交易流程是否匹配；較后是稅收，不同時期的稅收政策對房價的影響也很大。

"在投資房地產(chǎn)的決策過程中，重要的一步就是要計算率，率是用來衡量一處房產(chǎn)是否值得投資的重要參考數(shù)據(jù)。"曾曉梅介紹了兩種簡單的計算率的方法，如果是出租收益的房產(chǎn)，主要看租金回報，即每月租金收益×（12-1)／購房價一次性付款；如果是出售獲利的房產(chǎn)，則主要看房價差，一般是用凈現(xiàn)金收入除以所投入的現(xiàn)金所得的百分比。此外，合理的利用銀行房貸產(chǎn)品，也能讓你的率大為提高。

(作者：宋妤)

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