12日，市建委副主任苗樂(lè)如和與會(huì)代表交換意見(jiàn)。當(dāng)日，《北京市商品房預(yù)售合同》示范文本聽證會(huì)舉行。

本報(bào)訊“期房在交付使用時(shí)，若空氣質(zhì)量、節(jié)能和防水等重要功能不合格，購(gòu)房者可選擇退房。”這是記者昨天下午從“草擬《北京市商品房預(yù)售合同》示范文本聽證會(huì)”上獲悉的。

正式合同3月推出

據(jù)悉，正式文本有望今年3月推出，這將是全國(guó)頭個(gè)針對(duì)期房交易的規(guī)范合同。聽證會(huì)由市工商局、市建委召集消費(fèi)者、開發(fā)商、消協(xié)、房協(xié)、法律界、政府部門代表舉行。圍繞退房條件、 產(chǎn)權(quán)證、公共基礎(chǔ)設(shè)施交付、質(zhì)量使用功能變更、逾期交房付款的違約責(zé)任等問(wèn)題，多方代表展開激勵(lì)爭(zhēng)論。

中消協(xié)投訴統(tǒng)計(jì)顯示，商品房投訴量歷年高居不下，群體投訴事件屢有發(fā)生。目前期房交易中主要存在合同不規(guī)范、廣告虛假、一房多售、面積縮水、擅改規(guī)劃、質(zhì)量低劣、交房延誤、產(chǎn)權(quán)糾紛等問(wèn)題。這次草擬的《商品房預(yù)售合同》示范文本對(duì)原來(lái)預(yù)售交易中容易引發(fā)糾紛的環(huán)節(jié)做了關(guān)注。

房屋質(zhì)量不合格可退房

據(jù)市建委副主任苗樂(lè)如介紹，示范文本是對(duì)《商品房購(gòu)賣合同》的細(xì)化區(qū)分，并配套制定了《北京市預(yù)售商品房認(rèn)購(gòu)書》和《北京市車位購(gòu)賣合同》示范文本。今年年內(nèi)，還將制訂現(xiàn)房和存量房的合同示范文本。

此前，由于多是開發(fā)商自己制定的單方格式合同，房屋質(zhì)量問(wèn)題、公共設(shè)施交付日期和達(dá)到條件等方面，在以前均沒(méi)有明確規(guī)定。

示范文本規(guī)定，商品房必須使用合格的建筑材料、構(gòu)配件，房屋質(zhì)量符合國(guó)家工程質(zhì)量規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)文件的要求。

如果交付使用的商品房地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)檢測(cè)不合格的，購(gòu)房人有權(quán)退房；交付使用的商品房室內(nèi)空氣質(zhì)量、建筑節(jié)能、防水重要使用功能不合格，購(gòu)賣雙方按事先約定方式處理，購(gòu)房者可選擇退房。對(duì)工程質(zhì)量問(wèn)題有爭(zhēng)議的，可委托有資質(zhì)的建設(shè)工程質(zhì)量檢測(cè)機(jī)構(gòu)檢測(cè)。

網(wǎng)上可查房屋預(yù)售情況

市建委副主任苗樂(lè)如還透露，今年3月，將在頭都之窗和建委網(wǎng)站開通“房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)”，所有樓盤都將納入監(jiān)督范圍。購(gòu)房者可查閱樓盤實(shí)際已售出多少，哪些已售出，銷售均價(jià)如何，開發(fā)商的基本資質(zhì)等情況。購(gòu)房者在網(wǎng)上簽約點(diǎn)擊確認(rèn)后，該合同隨即進(jìn)入市建委的網(wǎng)絡(luò)備案中。此舉可避免開發(fā)商一房多售、夸大宣傳、違規(guī)貸款等問(wèn)題。

■爭(zhēng)論焦點(diǎn)

焦點(diǎn)1：公共設(shè)施交付日期要明確

條款：公用設(shè)施達(dá)不到預(yù)先的承諾，這是商品房糾紛中較易引發(fā)群體投訴的問(wèn)題。示范文本規(guī)定，開發(fā)企業(yè)要承諾與該商品房正常使用直接相關(guān)的上水、下水、電、供暖、燃?xì)獾劝醇s定日期達(dá)到使用條件；小區(qū)內(nèi)公共建設(shè)設(shè)施項(xiàng)目，如公共綠地、公共花園、公共道路、公共停車場(chǎng)、幼兒園、學(xué)校、會(huì)所、購(gòu)物、體育設(shè)施、體育場(chǎng)館等什么時(shí)候交付，要達(dá)到什么樣的使用條件，都要在合同中一一約定。

消費(fèi)者代表：在合同里一一明確基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的內(nèi)容，這樣在交付的時(shí)候就可以據(jù)此去查看是否一致，維權(quán)有依據(jù)。以前就發(fā)生過(guò)開發(fā)商在宣傳冊(cè)里天花亂墜地宣傳，實(shí)際房子的配套設(shè)施卻缺這缺那，但由于合同上沒(méi)有提出，或只簡(jiǎn)單提到部分設(shè)施，沒(méi)有任何證據(jù)去打官司。

開發(fā)商代表：公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目，羅列得非常細(xì)致，但這個(gè)不是單一的，而且很多的條款都寫了公共設(shè)施、公共花園、公共道路，它和周邊的政府規(guī)劃和建設(shè)有關(guān)，而且這是提示性的東西，可選的，沒(méi)有必要在標(biāo)準(zhǔn)文本上體現(xiàn)。

律師代表：這方面的案例很多，現(xiàn)在大家對(duì)房子要求很高，很重要的一點(diǎn)是小區(qū)的公共設(shè)施。開發(fā)商告訴購(gòu)房者綠地很大，有停車場(chǎng)，等購(gòu)?fù)曛蟀l(fā)現(xiàn)綠地沒(méi)有，原來(lái)規(guī)定的幼兒園也沒(méi)有了，停車場(chǎng)也沒(méi)有了。

焦點(diǎn)2：面積誤差超3%可退房

條款：套內(nèi)建筑面積誤差比完全值超出3%時(shí)，購(gòu)受人有權(quán)退房。

消費(fèi)者代表：開發(fā)商承諾多少就得給多少，房子不比別的商品，它的價(jià)值高，有時(shí)候也許誤差就這么一點(diǎn)點(diǎn)，購(gòu)房者就得為此損失很多錢。

開發(fā)商代表：不可行。如果因?yàn)殚T窗加長(zhǎng)和變短2厘米就可以退房，按照新合同消費(fèi)者就有權(quán)退房，這樣不利于保護(hù)交易的穩(wěn)定性?，F(xiàn)在也有如沒(méi)有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要雙倍賠償差價(jià)的規(guī)定，不必退房。

焦點(diǎn)3：逾期交房要負(fù)違約責(zé)任

條款：文本規(guī)定，開發(fā)商若未按本合同約定的期限將該商品房交付購(gòu)房者使用，可自行約定按逾期時(shí)間分別處理方式處理。

市消協(xié)：應(yīng)該更具體一點(diǎn)，和購(gòu)房者逾期付款的責(zé)任相對(duì)應(yīng)———消費(fèi)者逾期多少天付款和開發(fā)商逾期多少天交房應(yīng)該是一致的，以體現(xiàn)公平公正。

開發(fā)商代表：責(zé)任不對(duì)等，開發(fā)商是按施工進(jìn)程按時(shí)按批地付工程款，施工單位不按時(shí)竣工，就不應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。

消費(fèi)者代表：應(yīng)該這樣！大多數(shù)開發(fā)商逾期沒(méi)法交房，卻沒(méi)有任何補(bǔ)償措施，只是讓購(gòu)房者繼續(xù)等待，能拖多久就多久，購(gòu)房者完全處于被動(dòng)狀態(tài)，對(duì)開發(fā)商沒(méi)有制約。

焦點(diǎn)4：前期物業(yè)管理企業(yè)先定

條款：示范文本規(guī)定，購(gòu)房合同中應(yīng)明確所售商品房前期物業(yè)管理企業(yè)的名稱。同時(shí)還需約定地上停車費(fèi)、地下停車費(fèi)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

開發(fā)商代表：期房較少需一年到兩年交房。如果這么早將物業(yè)公司定下來(lái)，是對(duì)業(yè)主的不負(fù)責(zé)?，F(xiàn)在都是在建筑過(guò)程中，找物業(yè)公司來(lái)談，查資質(zhì)。另外，物業(yè)公司和房屋購(gòu)賣實(shí)際上從法律角度上看是兩個(gè)法律關(guān)系，把物業(yè)公司放到合同里，是不合適的。

消費(fèi)者代表：由于期房，可能一年和一年半交房，開發(fā)商現(xiàn)在無(wú)法確定是哪一個(gè)物業(yè)公司，從實(shí)際操作來(lái)看，有難度。

市消協(xié)：購(gòu)房者和開發(fā)商簽訂合同是一個(gè)法律關(guān)系，和物業(yè)公司是另外一個(gè)法律關(guān)系，但是可以給開發(fā)商加一個(gè)交房的條件：開發(fā)商交付房屋的時(shí)候，不得以業(yè)主簽訂管理?xiàng)l約或交付物業(yè)管理費(fèi)作為交房條件。

焦點(diǎn)5：按揭被拒不屬違約

條款：文本規(guī)定，購(gòu)房者采取貸款方式付款，若如實(shí)提供了申請(qǐng)貸款材料而未能獲得或未能按期獲得貸款的，不構(gòu)成對(duì)開發(fā)商的逾期付款責(zé)任。

開發(fā)商代表：這對(duì)開發(fā)商有失公平。按揭銷售占銷售量的60％至70％，購(gòu)房人如沒(méi)有得到銀行貸款可退房，這是很可怕的。如果銀行覺(jué)得購(gòu)房者的資信不夠不給他貸款，他就退房，會(huì)影響房地產(chǎn)的正常發(fā)展。銀行有銀行的一套標(biāo)準(zhǔn)，這是銀行和客戶之間的關(guān)系，開發(fā)商不應(yīng)介入。

律師代表：購(gòu)房者去銀行貸款，他的主觀愿望是獲得貸款。如果沒(méi)有批準(zhǔn)就給他確定一個(gè)違約的責(zé)任是不太公平的。

消費(fèi)者代表：銀行不給購(gòu)房者貸款，不能算是購(gòu)房者的責(zé)任，房子價(jià)格這么高，沒(méi)法貸款肯定就購(gòu)不起，就只能選擇退房了，這也是萬(wàn)不得已的事情。

焦點(diǎn)6：戶型變更要書面通知

條款：文本規(guī)定，購(gòu)房者所購(gòu)商品房質(zhì)量或使用功能發(fā)生“結(jié)構(gòu)形式、戶型、空間尺寸、朝向”、“供熱或供冷系統(tǒng)”、“門窗工程、外窗面積”等變更的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)書面通知購(gòu)房者。

開發(fā)商代表：物業(yè)和保修服務(wù)中對(duì)此已有明確的規(guī)定，而且很難界定什么叫發(fā)生變更。窗子差1毫米算變更嗎？這不是消費(fèi)者關(guān)注的東西。

消費(fèi)者代表：購(gòu)房中經(jīng)常會(huì)遇到這樣的問(wèn)題，明明購(gòu)前是朝南結(jié)果改成朝北了，大窗改成小窗。這些情況都是在拿到房子之后才能發(fā)現(xiàn)。如果事先通知的話，購(gòu)房者至少心里會(huì)有個(gè)底。

律師代表：房屋使用質(zhì)量出現(xiàn)了很多的糾紛，應(yīng)該加強(qiáng)一下開發(fā)商的責(zé)任。雙方簽訂協(xié)議時(shí)，一般情況下不能變更，如果有變更一定要提示和通知。

■專家觀點(diǎn)

關(guān)鍵條款未細(xì)化

房地產(chǎn)律師秦兵認(rèn)為文本空泛，難以約束開發(fā)商

“一份高質(zhì)量的合同一定要有具體的條款規(guī)定，如果很多重要事項(xiàng)沒(méi)有界定清楚，就可能變成一張廢紙”。針對(duì)昨天下午聽證的《北京市商品房預(yù)售合同》示范文本，房地產(chǎn)律師秦兵表示，這份合同雖然增加了一些新的條款，但總體上與舊合同的改變并不大。他建議修改中能對(duì)面積復(fù)測(cè)、質(zhì)量鑒定、退房程序、電梯等附屬設(shè)施運(yùn)營(yíng)維修等市民關(guān)注的問(wèn)題進(jìn)行更為具體可操作的規(guī)定。

秦兵律師介紹，示范文本比現(xiàn)行合同增加了幾條規(guī)定，比如要求開發(fā)商承諾基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套建筑的交付時(shí)間，這對(duì)明確消費(fèi)者權(quán)益來(lái)說(shuō)是有利的。但總的來(lái)說(shuō)，示范合同仍然比較空泛，在一些關(guān)鍵的條款上沒(méi)有細(xì)化，具體操作中仍然極可能出現(xiàn)開發(fā)商主導(dǎo)的局面?！氨热缑娣e出現(xiàn)縮水，如果由購(gòu)房者出錢復(fù)測(cè)，需要花費(fèi)幾千幾萬(wàn)元，不太現(xiàn)實(shí)；質(zhì)量如果不合格，由誰(shuí)鑒定？

這些在合同中都沒(méi)有具體規(guī)定。“秦兵說(shuō)，示范合同雖有退房方面的規(guī)定，但”先退錢還是先退房“這樣關(guān)鍵的退房程序卻沒(méi)有具體交代，在操作中很可能出現(xiàn)糾紛。

“在開發(fā)商面前，消費(fèi)者總是處于弱勢(shì)，如果政府要通過(guò)示范合同來(lái)進(jìn)行規(guī)范，就一定要將這些具體問(wèn)題做出明確規(guī)定，否則較后難以對(duì)開發(fā)商起到約束作用”。秦兵建議，在進(jìn)一步的修改中，政府應(yīng)當(dāng)多考慮消費(fèi)者的意見(jiàn)，增強(qiáng)可操作性。

■消費(fèi)者聲音

自行約定條款太多

消費(fèi)者代表認(rèn)為，合同條款應(yīng)更明確

消費(fèi)者代表周思宇認(rèn)為，消費(fèi)者無(wú)論是從法律知識(shí)還是掌握房地產(chǎn)信息，以及經(jīng)濟(jì)實(shí)力甚至社會(huì)關(guān)系，與開發(fā)商相比都處于弱勢(shì)地位。示范文本保護(hù)了消費(fèi)者的權(quán)益，但應(yīng)該增加明確合同的條款，減少雙方自行約定的文本，對(duì)合同中容易產(chǎn)生歧異的字句，以名詞解釋的方式加以定義。開發(fā)商的法律顧問(wèn)實(shí)力雄厚，準(zhǔn)備充分且特別有戰(zhàn)斗力，如果雙方自行約定的條款過(guò)多，就給開發(fā)商以可乘之機(jī)，建議合同條款要明確，不要出現(xiàn)雙方自行約定的條款。

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