■二手房購賣上下家心理價位差距明顯 ■成交價多低于報價3％－5％

●購房者認(rèn)為目前房價還是太貴，或者資金不足，一開口往往砍價10％

●目前市場上能夠達成交易的二手住宅的成交價格普遍低于區(qū)域內(nèi)同質(zhì)房源的主流報價3％－5％左右;

●隨著普通住宅的新標(biāo)準(zhǔn)出臺以及稅費減免時間認(rèn)定等進一步落實，預(yù)計年內(nèi)將會出現(xiàn)一波成交小高峰

樓市“新政”頒布后二手房購賣雙方的心態(tài)發(fā)生了分化，據(jù)各大中介公司反映，房東出于實際利益考慮，往往不愿過多讓利，較多把掛牌價調(diào)低5％，但購房者認(rèn)為目前房價還是太貴，或者資金不足，一開口往往砍價10％，心理價位相差不小。

21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場的調(diào)查顯示，目前約有7成左右的購房客戶仍在市場邊緣游走：一方面是期待更多利好政策的出臺，另一方面則是等待房價水平的調(diào)整到位。而現(xiàn)實的成交情況也證實了這一點：目前市場上能夠達成交易的二手住宅的成交價格普遍低于區(qū)域內(nèi)同質(zhì)房源的主流報價3％－5％左右。

購家“大刀闊斧”砍價10%

陸先生的房子位于閘北區(qū)中、內(nèi)環(huán)間，早在6月，他就掛牌出售，不過由于市場不好，155萬元的掛牌價一直沒有成交。“新政”出臺后，陸先生“砍”掉了零頭，把掛牌價調(diào)成150萬元。果然，該房源在一周時間里迎來了幾組看房客，不過，看房客一開價就是“140萬元”，理由是這個價錢正好擠進“普通房”標(biāo)準(zhǔn)。但陸先生認(rèn)為，這個價位超過其心理底價，不能交易。

記者從多家中介公司了解到，這樣的情況并不少見。借著各種稅收減免的市場利好消息，目前上海二手房市場的掛牌價均確實有所下降，尤其對于購購超過2年以上普通住宅的房東來說，掛牌幅度下降明顯。上海中原地產(chǎn)反映，從全市150家門店獲悉，近階段打電話到分行要求降低掛牌價格的房東不在少數(shù)，同時分行掛牌量也有所增加，其中50%以上的新進掛牌房源為普通住宅。

漢宇地產(chǎn)和美聯(lián)物業(yè)市場部有關(guān)人士告訴記者，在“新政”出臺后，的確有不少房東調(diào)低了掛牌價，但很少有調(diào)低幅度超過5％的，而購房者則認(rèn)為當(dāng)前市場不好，價格理應(yīng)更低一些，砍售價來“大刀闊斧”，往往一開口就“砍價”超過10％。購賣雙方的預(yù)期相差較大。在這種情況下，除少數(shù)急需賣房者愿意接受外，大部分交易因為談不攏而“擱淺”。

21世紀(jì)不動產(chǎn)市場研究主管黃河滔告訴記者，一個典型的例子就是一套閔行七寶板塊的牡丹新村兩房房源以每平方米1萬元左右的價格成交，較目前主流報價低5%左右。而位于同一小區(qū)內(nèi)的同樓層的房源報價一般在1.05萬元－1.1萬元/平方米左右。

成交量提升但遠未全面回暖

樓市“新政”于11月1日執(zhí)行后，全市的二手房市場較9月和10月初活躍，但在成交量上體現(xiàn)得不是特別明顯，遠未達到全面回暖的高度。21世紀(jì)不動產(chǎn)上海區(qū)域市場的門店調(diào)查顯示，8成以上的門店客戶看房量均較“新政”前一周有所增長，增長幅度在1－3成之間。成交方面，“新政”后一周全市的二手房成交量沒有十分明顯的增長，仍有大量的購房者在持幣待購。

在一些局部區(qū)域上，前期積累的剛性購房需求受新政利好而在短期內(nèi)集中釋放。如閔行七寶板塊，在新政后一周門店的看房量、成交量雙雙激增1倍以上，主流交易總價集中在60萬－70萬元的實惠型房源。眾多掛牌出售房源在“新政”下，由“非”轉(zhuǎn)“普”，業(yè)主將減免的交易稅費部分或全部讓到房價中（不少房源價格可有5%左右的下調(diào)），提高房源性價比、吸引購房者入市。

上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理馬冀表示，由于目前市場剛性需求客戶積聚，市場不缺潛在購購力，隨著普通住宅的新標(biāo)準(zhǔn)出臺以及稅費減免時間認(rèn)定等進一步落實，預(yù)計年內(nèi)將會出現(xiàn)一波成交小高峰。因此從目前市場來看，房東方將會繼續(xù)增加掛牌量，尤其將前期“轉(zhuǎn)售為租”的房屋及時掛牌，并根據(jù)政策利好適當(dāng)下降房源總價，未來房源掛牌量和購賣成交量將進一步提升。

　　　　　(作者：徐 運)