一、建立以樓盤表為基礎的房屋登記系統(tǒng)的必要性

1．管理水平發(fā)展的需要

從1995年初步實現(xiàn)權(quán)屬登記的計算機管理以來的十幾年間，我市的信息系統(tǒng)建設沿用了已存在幾十年的房產(chǎn)檔案管理方式，建立了“以檔管證”的權(quán)屬登記系統(tǒng)，即通過當事人初次申請登記建立檔案信息，在此信息的基礎上再進行轉(zhuǎn)移、變更、抵押等登記。這是一種典型的分散管理模式，房屋行政管理機關只能通過當事人申請登記行為的發(fā)生來管理房屋。在這種管理模式下，一定范圍內(nèi)(例如棟、小區(qū)等)的房屋信息只能通過地址進行橫向聯(lián)系，假如該范圍內(nèi)的房屋權(quán)利人因街道名稱變化，對其房屋地址分批申請變更登記，在一段時間內(nèi)就有可能出現(xiàn)同一范圍內(nèi)的房屋，存在不同的地址，還可能出現(xiàn)同一地址下登記有兩套以上的房屋。這對于權(quán)屬登記的先進性，以及掌握該地區(qū)房屋的交易、登記情況就產(chǎn)生了一定的影響。

同時，我市房屋的初始登記僅僅記錄每幢房屋的地址和總面積，在進行拆分登記時，只是通過總產(chǎn)權(quán)號予以關聯(lián)，將已拆分面積從總產(chǎn)權(quán)中簡單扣除。若在拆分登記時，將總產(chǎn)權(quán)號錄入錯誤，就會出現(xiàn)系統(tǒng)統(tǒng)計剩余面積與實際剩余面積不一致的情況。

2000年，我市通過在商品房合同備案中引入樓盤表管理，解決了增量商品房在登記中動態(tài)管理的問題，但在大量的公產(chǎn)、單位自建房、拆遷安置房中仍然存在大量的管理空白。要解決這些問題，就要求對登記系統(tǒng)進行不斷更新，以適應管理的需要。

2．《辦法》的內(nèi)在要求

《辦法》規(guī)定房屋應當按照基本單元進行登記。房屋基本單元是指有固定的界限、可以獨立使用并且有明確、先進的編號(門牌號、幢號、室號等)的房屋或者特定空間。房屋登記機構(gòu)應當將申請登記事項記載于房屋登記簿。一是明確了登記管理系統(tǒng)管理的較小客體單元，住宅應當是“套”，非住宅應當是有固定界限的部分；二是明確了今后的權(quán)屬登記將以登記簿為基礎，確立了登記簿的地位，在一定程度上弱化了現(xiàn)有房產(chǎn)檔案對房屋權(quán)利的先進證明作用。

為滿足《辦法》的要求，建立科學合理的房屋登記管理體系，保證權(quán)屬登記的準確，需要對現(xiàn)有的房屋登記系統(tǒng)進行改造，在充分考慮現(xiàn)有條件的基礎上，建立“以表管房，以房建簿，依簿發(fā)證”的管理模式，即將樓盤表的作用從商品房管理橫向擴展到所有的初始登記，縱向延伸到房屋權(quán)屬登記流程。通過房屋測繪建立樓盤表對房屋自然狀況的預先確立(包括每套房屋面積、戶型、層數(shù)、用途)，形成一個二維變化的直觀表格。隨著房屋銷售、權(quán)屬登記、抵押、查封等業(yè)務的變化，不僅能夠同時跟蹤反映房屋權(quán)利人等信息的變化，更重要的是能夠?qū)?quán)屬登記的合法性進行準確控制。

二、建立以樓盤表為基礎的房屋登記系統(tǒng)的可行性

1．具有良好的操作基礎

從2000年我市實行商品房銷售網(wǎng)上備案，到目前銷售合同全部采用網(wǎng)上簽約，以及之后的商品房分戶登記，管理基礎均是樓盤表。而通過這幾年在商品房銷售管理中對樓盤表的使用和維護，逐漸完善了樓盤表在整個銷售、登記流程中的控制功能，對將這一管理方式推廣到整個房屋登記流程中，提供了良好的基礎條件。

2．能夠滿足《辦法》對較小單元的定義

較小單元登記，從物的編成角度來講，在現(xiàn)有的操作中較現(xiàn)實的手段就是樓盤表。通過測繪信息的導入，建立起以較小登記單元為基礎的樓盤表，在房屋銷售、登記過程中，利用網(wǎng)上簽約、預告登記、權(quán)屬登記以及查封等其他業(yè)務，將屬性字段逐步添加到樓盤表的房源屬性中，完成房屋登記簿的各項記載要求。

三、建立以樓盤表為基礎的房屋登記系統(tǒng)的關鍵

1．商品房從備案管理到登記流程的控制

樓盤表的生命周期應該是從房屋報建、登記、流轉(zhuǎn)到滅失，這就經(jīng)過了房屋預售的合同備案、預告登記、權(quán)屬登記等多個環(huán)節(jié)。在整個過程中每套房屋的自然屬性一般不變化，而在不同管理階段疊加不同的權(quán)利狀況屬性。鑒于管理的繼承性和延續(xù)性，系統(tǒng)準確控制的關鍵是樓盤表的房源編號的固定性，它是每個較小登記單元的先進“身份證明”，不受街道、門牌號變化的影響。

2．對樓盤表先進性的控制

在建立樓盤表時，系統(tǒng)不能自動識別相同的樓盤表信息，也就是說，同一項目的房源可能在系統(tǒng)內(nèi)重復建立樓盤表。因此，我市目前在根據(jù)測繪信息建立樓盤表時，一般是通過人工建立索引目錄來避免樓盤表重復建立的情況。先進性控制的其他關鍵處理包括房屋拆分、合并，以及預實測對應。

3．歷史數(shù)據(jù)的梳理

為了保證歷史數(shù)據(jù)與登記簿信息的完全對接，在登記過程中，對于沒有樓盤表信息的總產(chǎn)權(quán)，在申請辦理分戶登記時，我們要求根據(jù)剩余房源，建立明晰的剩余房屋樓盤表，保證記入登記簿的房屋信息不重復。

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