深圳 開(kāi)發(fā)商積極推盤(pán) 房貸執(zhí)行馬馬虎虎

拿到預(yù)售證逾一年的深圳南山“十五峯”，一改之前“惜售”姿態(tài)，于上周末啟動(dòng)了大規(guī)模的“地毯式”推廣，邀請(qǐng)深圳五大地產(chǎn)代理商，同時(shí)向全市撒開(kāi)營(yíng)銷(xiāo)大網(wǎng)，還將起步價(jià)從去年9月份“自然推盤(pán)”時(shí)的每平方米4.5萬(wàn)劇降至2.6萬(wàn)元，并打出了98折的促銷(xiāo)優(yōu)惠。

樓市重鎮(zhèn)深圳，政策組合拳已開(kāi)始見(jiàn)成效？

并非因“嚴(yán)打”才密集推盤(pán)

某地產(chǎn)公司工作人員向記者表示，并不是因?yàn)檎皣?yán)打”才放盤(pán)，而是因?yàn)榈搅嗽撏频臅r(shí)候?！皹鞘姓哌€有進(jìn)一步收緊的風(fēng)險(xiǎn)，2010年的樓市肯定不會(huì)像2009年般單邊上漲，現(xiàn)在不賣(mài)什么時(shí)候賣(mài)？”不看好2010年樓市成為開(kāi)發(fā)商此時(shí)密集推盤(pán)的重要原因。

除了“十五峯”，上周深圳樓市還有多個(gè)樓盤(pán)扎堆供應(yīng)。記者留意到，伴隨著新盤(pán)的扎堆推出，消失很久的優(yōu)惠促銷(xiāo)措施再現(xiàn)江湖。在售和即將發(fā)售的樓盤(pán)中，有相當(dāng)一部分推出了購(gòu)房享受98折的優(yōu)惠措施，位于鹽田的金山碧海甚至打出了“購(gòu)房500克黃金，交5萬(wàn)再抵15萬(wàn)房款”雙重優(yōu)惠。

業(yè)內(nèi)人士指出，本來(lái)歷年1月份就是新盤(pán)推出高峰期，加上政府接連出招調(diào)控樓市，一些開(kāi)發(fā)商也擔(dān)心房?jī)r(jià)出現(xiàn)調(diào)整，所以配合一些促銷(xiāo)措施，加快推盤(pán)節(jié)奏。

盡管開(kāi)發(fā)商積極推盤(pán)，但其真正降價(jià)的意愿似乎并不大。有開(kāi)發(fā)商表示，目前地產(chǎn)公司普遍沒(méi)有資金流壓力，且都不想破壞當(dāng)前房?jī)r(jià)高位運(yùn)行的勢(shì)頭，所以都不愿意降價(jià)?！笆鍗o之前4．5萬(wàn)元／平方米的定價(jià)，是開(kāi)發(fā)商不想賣(mài)房，目前的價(jià)格才是真正的市場(chǎng)價(jià)，算不得降價(jià)?！庇袠I(yè)內(nèi)人士分析指出。

不僅是開(kāi)發(fā)商，持有2套或多套物業(yè)的業(yè)主，也沒(méi)有折價(jià)賣(mài)房的動(dòng)力?！伴L(zhǎng)期來(lái)看，深圳房?jī)r(jià)仍將往上走，而且房子的月租基本能抵消月供，就算房?jī)r(jià)暫時(shí)性下跌也不怕?！笔殖謨商追孔拥狞S先生如此跟記者說(shuō)。

上有政策下有對(duì)策

深圳在1月上旬宣布，將展開(kāi)為期3個(gè)月的房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序?qū)ｍ?xiàng)整治，開(kāi)發(fā)商、中介、估價(jià)機(jī)構(gòu)都將是本次專(zhuān)項(xiàng)整治行動(dòng)的檢查對(duì)象。

但是，“嚴(yán)打”已開(kāi)始近半月，記者在深圳福田區(qū)走訪的幾家房地產(chǎn)相關(guān)機(jī)構(gòu)，無(wú)論是開(kāi)發(fā)商、中介還是估價(jià)機(jī)構(gòu)，均表示未受到檢查，也沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)業(yè)內(nèi)哪家機(jī)構(gòu)受到調(diào)查。

專(zhuān)項(xiàng)整治似乎仍停留在所謂的“接受市民舉報(bào)”階段。

不僅是深圳市的“嚴(yán)打”文件猶如一紙空文，即便是的“新規(guī)”，在地方執(zhí)行上也普遍是“上有政策，下有對(duì)策”。

以營(yíng)業(yè)稅為例，雖然營(yíng)業(yè)稅減免政策已經(jīng)于今年元旦起正式生效，現(xiàn)在去登記辦理過(guò)戶的都是按新規(guī)操作。但對(duì)于征稅的“非普通住房”，有的開(kāi)發(fā)商就想出了將144平方米以上的大型住宅做成雙拼戶型配套來(lái)賣(mài)，中間打通，卻拿兩個(gè)144平方米以下的房產(chǎn)證的辦法，將其“普通住宅化”，為購(gòu)家以后轉(zhuǎn)手省掉后顧之憂。

而對(duì)于“國(guó)十一條”里規(guī)定的二套房執(zhí)行頭付4成的規(guī)定，相關(guān)各方執(zhí)行得也馬馬虎虎。深圳各大銀行對(duì)二套房頭付原則上雖要求4成，但對(duì)“二套房”的界定并不嚴(yán)格。記者了解到，已經(jīng)擁有一套房的家庭，如用配偶、子女及父母的名字購(gòu)房，只要能夠證明其有還貸能力，銀行睜一只眼閉一只眼按一套房的標(biāo)準(zhǔn)就把錢(qián)貸出去了。而一些中小型銀行，出于競(jìng)爭(zhēng)及放貸工作量的考慮，即使是同一名下的或多套房，只要客戶資質(zhì)好，也愿意為其提供8成的貸款。

至于貸款利率，因?yàn)椤皣?guó)十一條”沒(méi)有明確規(guī)定，目前深圳大多數(shù)銀行還是按一套房標(biāo)準(zhǔn)“下浮30%”即7折利率來(lái)做，但有的銀行，已經(jīng)將二套房的利率優(yōu)惠取消，恢復(fù)到當(dāng)前的基準(zhǔn)利率。

北京 抄底客+炒樓花 樓市暗流涌動(dòng)

在“國(guó)11條”調(diào)控政策之下的房地產(chǎn)市場(chǎng)暗流涌動(dòng)，抄底客正在待機(jī)而動(dòng)，炒樓花現(xiàn)象也呈抬頭之勢(shì)，這一切使得調(diào)控的實(shí)際效果變得撲朔迷離。

“雖然今年以來(lái)，北京住房的成交量大幅度下挫，但是樓市的炒作氣氛依然很濃?！敝性禺a(chǎn)張大偉向記者表示，據(jù)其觀察，目前有一群踏空2009樓市暴漲行情的“抄底客”，正期待價(jià)格下跌以獲得入市的機(jī)會(huì)。

張大偉還告訴記者，據(jù)中原地產(chǎn)研究部調(diào)查，雖然在新年元旦的成交量下跌了73.6%，但是需求并未下降如此多，新增需求減少僅在40%左右，而且新增加的購(gòu)房者中50%都存在抄底的心態(tài)。

一部分人在等待進(jìn)場(chǎng)，而另一些人卻急著離場(chǎng)。記者從一些中介公司了解到，北京炒樓花的數(shù)量也呈增加態(tài)勢(shì)。

“目前一部分去年12月剛剛開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目期房，已經(jīng)有掛牌出售的，甚至有些項(xiàng)目約有10%的期房在轉(zhuǎn)讓拋盤(pán)。而且，這些二手期房?jī)r(jià)格低于商品房新開(kāi)盤(pán)價(jià)25%，畸形的市場(chǎng)正醞釀風(fēng)險(xiǎn)。”張大偉說(shuō)。

所謂炒樓花是指“期房的轉(zhuǎn)讓交易”，即在賣(mài)家還沒(méi)有拿到房產(chǎn)證前就與購(gòu)房者簽訂住房轉(zhuǎn)讓協(xié)議進(jìn)行交易。

記者了解到，為了打擊投機(jī)性購(gòu)房，相關(guān)部門(mén)早已經(jīng)禁止了期房轉(zhuǎn)讓類(lèi)交易，因此目前市場(chǎng)上的類(lèi)似交易都屬于違規(guī)操作。

對(duì)此，一位中介公司經(jīng)理告訴記者，“期房轉(zhuǎn)讓”再次出現(xiàn)抬頭趨勢(shì)，是部分投資客獲利離場(chǎng)的結(jié)果。

“經(jīng)過(guò)09年房?jī)r(jià)快速上漲，不少投資購(gòu)家已經(jīng)賺得盆滿缽溢，在‘國(guó)4條’、‘國(guó)11條’出臺(tái)后，一些敏感的投資者已經(jīng)決定離場(chǎng)?！痹摻?jīng)理說(shuō)。

該經(jīng)理還私下向記者透露，據(jù)其公司內(nèi)部統(tǒng)計(jì)，“炒樓花”自從去年11月開(kāi)始明顯增加，而進(jìn)入2010年后還在繼續(xù)增加。

樓市調(diào)控政策下的違規(guī)暗流還不僅于此。記者從北京部分中介公司了解到，即使是“國(guó)11條”中的“二套房以家庭為單位貸款頭付比例不得低于40%”硬性規(guī)定，也在住房實(shí)際交易中被“繞行”。

“實(shí)際之中，規(guī)避頭付40%的辦法還有很多，例如可以通過(guò)做住房評(píng)估價(jià)格以少交頭付等，只要銀行方面默認(rèn)即可?！痹摌I(yè)內(nèi)人士表示，由于各家銀行之間也有競(jìng)爭(zhēng)，因此實(shí)際操作中不乏“靈活操作”者。

記者在調(diào)查中了解到，目前“國(guó)11條”調(diào)控政策正在被消化之中，而市場(chǎng)也有恢復(fù)的跡象。值得關(guān)注的是，在銀行系統(tǒng)仍有靈活操作空間的情況下，樓市調(diào)控的實(shí)際效果更變得撲朔迷離。

上海 影響已由量到價(jià) 政策執(zhí)行待加強(qiáng)

調(diào)控政策的組合拳不但造成交易萎縮，房?jī)r(jià)關(guān)口也開(kāi)始有所松動(dòng)，上海便是其中之一。繼深圳新房成交均價(jià)從年初的23301元/平方米降至上周末的19721元/平方米后，上海的商品住宅成交均價(jià)上周也跌破了2萬(wàn)元/平方米的歷史高位，此外二手房市場(chǎng)的議價(jià)幅度也在上升。不過(guò)，業(yè)內(nèi)也指出，雖然上海在新一輪房地產(chǎn)調(diào)控中響應(yīng)積極，但在執(zhí)行方面卻抓得并不緊。

來(lái)自佑威樓市通系統(tǒng)提供的較新數(shù)據(jù)顯示：截至去年12月，上海商品住宅成交量連續(xù)4周下降。而1月上半月成交量環(huán)比去年12月上半月萎縮了52%；至于價(jià)格，則從12月上半月的21112元/平方米降到了本月以來(lái)的19993萬(wàn)元/平方米。而且，一些新盤(pán)雖說(shuō)不是明著打折，卻也拋出些許優(yōu)惠抵扣的幅度。

二手房市場(chǎng)的形勢(shì)也是如此。來(lái)自21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)上海區(qū)域數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)的較新門(mén)店調(diào)查顯示，1月上半月上海各板塊的二手房成交量較去年12月上半月也有5成左右的降幅，并且在失去交易量支撐的情況之下，愿意做出價(jià)格讓步的業(yè)主正在增加，幅度也從原先的3%至4%加大至10%左右。

“出現(xiàn)量?jī)r(jià)調(diào)整都是很正常的，此輪態(tài)度嚴(yán)厲的調(diào)控需要看到效果，對(duì)上海來(lái)說(shuō)，哪天商品住宅的日成交量從高峰時(shí)的逾千套回歸到500至600套，市場(chǎng)就算冷靜下來(lái)了?！标愱商寡?。

而在業(yè)內(nèi)看來(lái)，面對(duì)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控，上海市政府的態(tài)度不可謂不積極，從大建保障房到打擊囤地、從取消救市優(yōu)惠到制定地方新政，政策方面給予的反饋都很“及時(shí)”。不過(guò)業(yè)內(nèi)認(rèn)為，上海對(duì)于此次樓市調(diào)控的執(zhí)行卻“有待加強(qiáng)”。

如“國(guó)11條”對(duì)于二套房貸進(jìn)行了類(lèi)似于“一刀切”的從嚴(yán)收緊要求，但上海卻在之前就提出繼續(xù)給予二套改善型住房以房貸較低頭付2成、基準(zhǔn)利率7折的優(yōu)惠政策。直到現(xiàn)在，上?！皹?biāo)準(zhǔn)”與“國(guó)11條”如何進(jìn)行統(tǒng)一都沒(méi)有明確說(shuō)法。上海方面一會(huì)兒說(shuō)將出細(xì)則，一會(huì)兒又說(shuō)需要等待央行細(xì)則。

與此同時(shí)，在二套房貸的操作方面，上海各家銀行也沒(méi)有嚴(yán)格按照指令辦事?！邦^付成數(shù)提高到四成的執(zhí)行還可以，但利率折扣就五花八門(mén)了，即便是二套非改善型住房，嚴(yán)格按照基準(zhǔn)利率上浮10%來(lái)執(zhí)行的?！庇兄薪槿藛T介紹。

復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究主任尹伯成認(rèn)為，只有嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)有的二套房貸政策才能直接抑制投機(jī)，如果效果不佳，甚至可以考慮進(jìn)一步提高門(mén)檻，比方說(shuō)將套房的頭付比例提高到50%，第三、第四套房還可以遞增至60%、70%等都可行。

廣州 撼成交易 撼房?jī)r(jià)難 　　較近，廣東省房協(xié)會(huì)長(zhǎng)蔡穗聲在公開(kāi)演講中表示，短期內(nèi)還找不出房?jī)r(jià)下降的理由，未來(lái)30年內(nèi)房?jī)r(jià)大趨勢(shì)是往上走。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)朱中一在廣州演講時(shí)卻又表示，銷(xiāo)售量?jī)r(jià)高于全國(guó)平均，加上開(kāi)發(fā)投資、施工面積、竣工面積、新開(kāi)工面積、土地的購(gòu)置面積和開(kāi)發(fā)面積等很?chē)?yán)峻，廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)的不確定性因素較多。而眼下，廣州樓市就在這多空參半的輿論氛圍內(nèi)徘徊著。 　　

“近期廣州新房成交量震蕩得厲害，有的時(shí)候仍能維持兩三百套，有的時(shí)候僅有二三十套?！笔袌?chǎng)人士介紹。上周更是有人發(fā)現(xiàn)，1月7日至12日，廣州的一手房網(wǎng)簽量連續(xù)5天為零。事后廣州市國(guó)土資源和房屋管理局趕緊澄清，只是由于官方網(wǎng)站的系統(tǒng)調(diào)試才出現(xiàn)了所謂的“零成交”，這5天的實(shí)際日均簽約量為270套，僅比年前略有下跌。 　　

但在廣州樓市內(nèi)，對(duì)于“拐點(diǎn)”的預(yù)期已經(jīng)興起。據(jù)了解，1月上旬廣州的一手房和二手房的成交量都在下跌。一手房市場(chǎng)內(nèi)購(gòu)房者的觀望情緒濃厚，許多樓盤(pán)看房者寥寥。二手房市場(chǎng)則反應(yīng)更為明顯，成交量跌幅更甚于一手房。 　　

不過(guò)，觀望氣氛尚未撼動(dòng)已攀至高位的房?jī)r(jià)，除了有別墅樓盤(pán)新推房源定價(jià)稍低于以往推出的老房源外，公寓新開(kāi)盤(pán)方面并未見(jiàn)明顯降價(jià)。“廣州業(yè)內(nèi)還抱有一些想法，此輪調(diào)控并不是政策面收緊而只是執(zhí)行面收緊，因?yàn)榇舜沃皇菍⒄哒{(diào)回到2007年調(diào)控時(shí)的樣子，但在上一輪

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