您的當(dāng)前位置:海南房產(chǎn)網(wǎng) - 搜游居 > 房產(chǎn)資訊 > 購房知識(shí) > 如何降低二手房交易的風(fēng)險(xiǎn)
如何降低二手房交易的風(fēng)險(xiǎn)
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 514 次
中介風(fēng)險(xiǎn)
有些不法“二手房”中介機(jī)構(gòu)便設(shè)置圈套,坑害消費(fèi)者?!岸址俊敝薪闄C(jī)構(gòu)設(shè)置的圈套主要有以下幾個(gè)類型:一是中介商不讓購房者與房主見面,從中賺取差價(jià)。二是中介商不讓購房者到欲購房屋內(nèi)觀察,有意隱瞞房屋質(zhì)量問題。三是中介商不向購房者如實(shí)介紹出售房屋所處地段的規(guī)劃情況。四是中介商沒有如實(shí)介紹商品房面積的含義。五是玩弄文字游戲,簽訂不公平合同。中介商在擔(dān)當(dāng)中介過程中,對自身有利的條款寫得比較明確,對自身不利的條款寫得比較含糊,而購房者因缺乏經(jīng)驗(yàn)和文化程度低等原因往往予以認(rèn)可,一旦發(fā)生糾紛,購心者則有苦難言。
在購置“二手房”時(shí)要注意以下幾點(diǎn):1、購房者要在中介商的幫助下,向房主提出觀察房屋,要查看有關(guān)房屋的各種手續(xù),商談房屋交易價(jià)格,然后再簽訂中介合同,切莫粗心大意。2、簽訂合同時(shí)要謹(jǐn)慎。合同文本具有法律效力,一旦簽訂就要生效,因此在簽訂過程中要慎之又慎:頭先,要使用政府行政機(jī)關(guān)認(rèn)可的合同文本;其次,要對所簽條款逐條推敲,文字表達(dá)要準(zhǔn)確,不能模棱兩可;再次,要弄清所有條款的內(nèi)容,真正認(rèn)可,不要勉強(qiáng)簽訂。有條件的購房者較好在合同文本簽訂前請專家或律師審核,這樣才能確保您的權(quán)益不受損害。
價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)
二手房交易的問題是價(jià)格問題。賣方擔(dān)心賣低了,總喜歡拿同地區(qū)商品房的房價(jià)來比較,開價(jià)與商品房差價(jià)不大;而購方總強(qiáng)調(diào)一個(gè)“舊”字,結(jié)果往往是購賣雙方提出價(jià)格相差懸殊,無法成交。其實(shí),二手房估價(jià)測算應(yīng)具體分析,一般有幾方面的因素可供參考。
——房屋因素。房屋竣工后即進(jìn)入折舊期,按照理論折舊率,混合一等結(jié)構(gòu)房屋折舊期限為50年,每年的折舊率2%。另外舊房的套型落后,功能陳舊,這同新建商品房無法相比,“三小”小廳、小廚、小衛(wèi)套型-10%。此外,樓層對價(jià)格也產(chǎn)生影響。以7層樓房為例:2層和5層為基準(zhǔn)價(jià),1層和6層-3%,7層-5%,3層和4層+3%,若是樓頂則-5%;房間如無朝南門窗-5%。
——環(huán)境因素。環(huán)境因素既有自然的,也有社會(huì)的;既有大環(huán)境,也有小環(huán)境。在同一地段,舊房的小區(qū)環(huán)境會(huì)遜色于新住宅區(qū),比如小區(qū)平面布局、設(shè)施、綠化以及房屋的外觀造型等,舊房都要大打折扣。再如社會(huì)環(huán)境,在同一土地級別地區(qū),有的適合經(jīng)商,有的則適宜居住。還有該地區(qū)的居民結(jié)構(gòu)、文化氛圍、配套建設(shè)等都會(huì)對房屋價(jià)格產(chǎn)生較大的影響。無物業(yè)管理和非獨(dú)立封閉小區(qū)分別-5%,位于省、市中小 的+15%。
——心理因素。如果不是在價(jià)格上有大的誘惑力或其他考慮,人們一般不愿意購舊房;如果舊房的價(jià)格同新房相差不大,購舊房就會(huì)有難以逾越的心理障礙。心理因素:-8%。
法律風(fēng)險(xiǎn)
——來自交易主體方面的風(fēng)險(xiǎn)。即購賣雙方?jīng)]有從事房屋交易的資格。具體表現(xiàn)為出賣人非房屋所有權(quán)人,也未獲得房屋所有權(quán)人的有效授權(quán),作為購受方的個(gè)人不具有北京市城鎮(zhèn)居民常住戶口或外地來京人員未辦理在北京購房的審批手續(xù),支付能力不強(qiáng)或不誠實(shí)履約,使出賣人不能得到全部房款。
——來自交易房屋方面的風(fēng)險(xiǎn)。這方面的風(fēng)險(xiǎn)主要有:1、用于交易的房屋為非法建筑或已被列入拆遷范圍;2、房屋權(quán)屬存有爭議;3、房屋為共有,出賣人未經(jīng)共有權(quán)人同意;4、房屋已出租他人,出賣人未依規(guī)定通知承租人,侵害承租人優(yōu)先購購權(quán)等權(quán)益;5、房屋已抵押,未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的;6、已購公有住房或經(jīng)濟(jì)適用房上市出售后會(huì)形成新的住房困難的;7、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓;8、交易房屋存有質(zhì)量瑕疵。
——來自交易手續(xù)方面的風(fēng)險(xiǎn)。房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)范疇,其交易規(guī)則有別于一般動(dòng)產(chǎn)的交易規(guī)則。房屋產(chǎn)權(quán)及相關(guān)權(quán)利的發(fā)生、變更等均需到有關(guān)政府部門進(jìn)行登記。出賣人僅將房屋交付購受人使用并不足以產(chǎn)生房屋所有權(quán)變動(dòng)的法律效果。而只有當(dāng)房屋交易手續(xù)齊全、合法時(shí),登記機(jī)關(guān)才予以登記。因此,若手續(xù)不全或交易違法,權(quán)屬變更將無法登記,房屋交易也將無效。
——來自二手房交易合同方面的風(fēng)險(xiǎn)。主要為交易合同對雙方的權(quán)利義務(wù)約定不明引發(fā)爭議,或交易方利用合同進(jìn)行詐騙。
——產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。如果你購購二手房是為了投資,那一定要購有產(chǎn)權(quán)的二手房,并且按照規(guī)定購賣雙方繳納應(yīng)繳的稅費(fèi),進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù),好么在你們的交易行為完成后,房管局將很快核發(fā)過戶后的產(chǎn)權(quán)證。北京市各區(qū)縣房管局都辦理二手房產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。只有拿到了房屋的產(chǎn)權(quán)證,房子才算是真正意義上的屬于你,你可以合法的出租、出售、甚至辦理抵押貸款,為以后更換新房提供有力支持。
拆遷風(fēng)險(xiǎn)
花二三十萬元或三四十萬元購套二手房,沒住幾年,房子就要拆遷了,且不說再次置業(yè)、搬家有多么的不便,就是拆遷補(bǔ)償款能否與當(dāng)年的購房款持平,也是個(gè)未知數(shù)。
許多人認(rèn)為,平房才會(huì)拆遷,不購平房就能避免這一問題了。其實(shí)不然,樓房也存在拆遷的可能性。在北京東直門爆破的那幢高層居民樓,建筑年代晚于周邊許多的舊房,卻先拆遷了。所以,二手房的購主在購購房屋時(shí),要考慮樓房是否面臨著拆遷。
如何避免購置了有拆遷可能性的二手房呢?頭先,在一兩年內(nèi)會(huì)被拆遷的房子,在各個(gè)區(qū)的房地產(chǎn)交易所()能夠查到;已列入拆遷公告的房屋,房地產(chǎn)交易管理部門不予辦理過戶;購房者還可以向所在區(qū)縣房地局的拆遷科咨詢相關(guān)情況。其次,有些地方5年,甚至10年前就被列入規(guī)劃,但是因?yàn)榉N種原因,至今未拆遷。據(jù)一位區(qū)房地局交易科的科長介紹,房地局允許這種情況的房子進(jìn)行購賣。為了避免購到這樣的房子,購房者不妨到當(dāng)?shù)嘏沙鏊儐栆幌逻@里的戶口是否已被凍結(jié),要知道,凍結(jié)戶口的房屋早晚是要被拆的。另外,還有一些規(guī)劃要拆遷的房子在房地局沒有記錄,當(dāng)?shù)氐膽艨谝矝]被凍結(jié),那么就需購房者關(guān)注一下地區(qū)的整體規(guī)劃了,有機(jī)會(huì)參觀一些規(guī)劃展。
質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)
由于上市的二手房大都已經(jīng)居住了三五年至十年以上,如果房屋質(zhì)量上存在什么問題,現(xiàn)在應(yīng)該明顯暴露出來了,或者已經(jīng)被原房主或房管部門修繕過了。在挑選二手房時(shí),我們應(yīng)通過仔細(xì)認(rèn)真的檢查以及詢問房主、詢問周圍的住房了解房屋本身的狀況,做到心中有數(shù)。當(dāng)然這里頭也有門學(xué)問,需要有一定的觀察力和敏感度。
——是否有私搭亂建部分。如占用屋頂平臺(tái)、走廊的情況,或者屋內(nèi)是否有搭建的小閣樓;是否改動(dòng)過房屋的內(nèi)外結(jié)構(gòu),如將陽臺(tái)改成臥室或廚房、將一間分隔成兩間等,陽臺(tái)是否是業(yè)主自己封閉的,這涉及到面積如何計(jì)算的問題。
——觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)。戶型是否合理,有沒有特別不適合居住的缺點(diǎn);管線是否太多或者走線不合理;天花板是否有滲水的痕跡;墻壁是否有開裂或者脫皮等明顯的問題。
——考核房屋的市政配套設(shè)施。打開水龍頭觀察水的質(zhì)量、水壓;打開電視看一看圖像是否清楚,能收視多少臺(tái)的節(jié)目;確認(rèn)房子的供電容量,避免出現(xiàn)夏天開不了空調(diào)的尷尬;觀察戶內(nèi)外電線是否有老化的現(xiàn)象;煤氣的接通情況,是否已經(jīng)換用了天然氣;小區(qū)有無熱水供應(yīng),或者房屋本身是否帶有熱水器;冬天暖氣的供應(yīng)以及費(fèi)用的收取,暖氣片數(shù)夠不夠,暖氣溫度夠不夠。
——了解裝修的狀況。許多購房者在看房過程中,都會(huì)發(fā)現(xiàn)房屋剛被簡單裝修過。其實(shí),這種粉刷往往掩蓋了房屋本身的一些瑕疵或缺陷,比如,墻壁上的裂縫、天花板滲水的水印和返潮發(fā)霉的痕跡。再比如,頂層房屋是否發(fā)生過漏雨現(xiàn)象,底層住戶是否多次出現(xiàn)下水道淤堵,都是無法通過看房得知的。有些房主以前裝修時(shí),對房間的結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備進(jìn)行了一些改造,賣房時(shí),還把它作為抬高價(jià)格的籌碼,其實(shí)這些改造存在著不安全隱患,或是被小區(qū)物業(yè)管理部門明令禁止的。因此,購房者遇到諸如此類的問題,一定要到物業(yè)管理部門反映一下,問問物業(yè)公司是否知道這些改動(dòng)的情況,否則,一旦達(dá)成交易,待將來物業(yè)管理部門發(fā)現(xiàn)問題,追究起來,責(zé)任就難以區(qū)分了。
胡慧平
摘自:《中國房地信息》
掃一掃或者搜索微信號:Lcy18876761354
長按識(shí)別二維碼
免費(fèi)看房熱線(0898-66691855)
QQ號:
遠(yuǎn)離城市霧霾,帶上您最愛的人一起享受海島陽光!
作者介紹
大家都在看
- 1招商樂城國際花園現(xiàn)房1-3-6-8棟在售,參考均價(jià)16000元/m2 71862
- 2海南那么美哪里安家好? 65289
- 3一位北京老人在海南購房的真實(shí)感受 講的太好了! 64843
- 4海南買房的人后悔嗎?亂買肯定后悔 57741
- 5瓊海市第十二屆科技活動(dòng)籌備工作會(huì)議 57573
- 6臺(tái)灣明星都住哪?豪宅大曝光(組圖) 56190
- 7在海南買房哪個(gè)城市好?哪個(gè)城市更適宜居?。?/a> 50954
- 8轉(zhuǎn)載一位外地人在海南買房的血淚史 50948
- 9瓊海特色旅游之萬泉河游覽風(fēng)景區(qū) 50811
- 10瓊海和文昌哪個(gè)地方好一點(diǎn)? 50453
更多大家關(guān)注的樓盤
魯能山海天
14000元/平方米
文昌-月亮灣|海南省文昌市龍樓銅鼓嶺國際生態(tài)旅游區(qū)內(nèi)
博鰲海御
0元/平方米
瓊海-博鰲海景|瓊海博鰲濱海大道
官塘學(xué)院小鎮(zhèn)
14000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|海南省瓊海市官塘白石嶺風(fēng)景區(qū)
恒大金碧天下
20000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|儋州市白馬井濱海新區(qū)
石梅山莊
23000元/平方米
萬寧-興隆|萬寧市興隆石梅灣興梅大道1號
天來泉二期
12000元/平方米
瓊海-官塘溫泉|瓊海市官塘溫泉旅游開發(fā)區(qū)天來泉大道
中國海南·海花島
21000元/平方米
儋州-濱海新區(qū)|海南儋州濱海新區(qū)濱海大道中國海南?;◢u展示中心
富力灣
19000元/平方米
陵水-香水灣|陵水縣香水灣旅游度假區(qū)B區(qū)南段
龍憩園中園
0元/平方米
萬寧-興隆|海南省興隆旅游度假區(qū)興梅大道中段西側(cè)
龍棲灣新半島
33000元/平方米
樂東 - 樂東縣|樂東縣九所龍棲灣
猜你喜歡
- 如何降低二手房交易的風(fēng)險(xiǎn)
- 住宅土地70年期滿自動(dòng)續(xù)費(fèi) 二手交易產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)降低
- 兩稅時(shí)代如何購購二手房
- 購房者如何購購二手房
- 房地產(chǎn)投訴持續(xù)上升 如何規(guī)避二手房交易風(fēng)險(xiǎn)?
- 必知十大換房攻略:如何賣掉二手房超安全?
- 專家支招:購房者應(yīng)如何規(guī)避二手房交易風(fēng)險(xiǎn)?
- 購房誤入圈套 如何破解二手房中的陰陽合同?
- 揭秘天津二手房“無證”交易 購房者購房風(fēng)險(xiǎn)大
- 二手房購賣過程中常遇到的風(fēng)險(xiǎn)有哪些
- 如何安全賣掉二手房?
- 二手房購賣如何走避風(fēng)險(xiǎn)