沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證房屋購(gòu)賣惹的官司 合同仍有效

無(wú)產(chǎn)權(quán)證房屋購(gòu)賣惹官司 合同仍有效

交易違規(guī)購(gòu)房合同仍有效

　　廈門房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀高，一些無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房屋因其價(jià)格稍低于市場(chǎng)價(jià)而受到部分人的青睞，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的二手房的購(gòu)賣大量存在。

　　購(gòu)房者本欲購(gòu)購(gòu)一有使用權(quán)而沒(méi)有所有權(quán)的房產(chǎn)，簽訂房產(chǎn)購(gòu)賣合同后又變卦，以“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”為由要求退還定金，房東不允，購(gòu)房者告上法院。近日廈門中院對(duì)這一特殊房產(chǎn)購(gòu)賣糾紛作出判決，雙方簽訂的商品房購(gòu)賣合同有效。

　　這起糾紛，法官采用了理論界的觀點(diǎn)，認(rèn)為違反強(qiáng)制性規(guī)定的行為并不真正導(dǎo)致合同無(wú)效。

　　沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房子包括開發(fā)商未交土地出讓金無(wú)法取得產(chǎn)權(quán)證、房子被開發(fā)商抵押沒(méi)拿到產(chǎn)權(quán)證、軍地共建房、違章搭建等類型。

　　引起糾紛的是一棟軍地合建的住宅，規(guī)劃、建設(shè)、審批手續(xù)合法，只是地方管理部門不能辦理部隊(duì)生活用地的房屋產(chǎn)權(quán)。2003年4月，楊先生（化名）通過(guò)拍賣方式購(gòu)得該房屋的使用權(quán)，成交價(jià)為47萬(wàn)余元。

　　2005年1月15日，劉先生（化名）與楊先生簽訂《房地產(chǎn)購(gòu)賣合同》一份，楊先生將該房屋以66萬(wàn)元的價(jià)格賣給劉先生，同日，劉先生支付了3萬(wàn)元定金。

　　過(guò)兩天，楊先生通知?jiǎng)⑾壬脚馁u公司辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)并繳交所約定的房款，但劉先生沒(méi)有來(lái)。原來(lái)劉先生見房子沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，又改變主意不想購(gòu)了。2005年1月19日，他向楊先生發(fā)函要求解除房屋購(gòu)賣合同，并要求退回已付的定金。楊先生見狀也不答應(yīng)，雙方協(xié)商不成，劉先生便向廈門市思明區(qū)法院提起訴訟，要求返還定金3萬(wàn)元并支付逾期付款違約金。

　　一審法院認(rèn)為，購(gòu)賣合同系當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且內(nèi)容合法，為有效合同，因而駁回了劉先生的訴訟請(qǐng)求。宣判后劉先生不服并提起上訴。

　　劉先生認(rèn)為，楊先生出賣的房產(chǎn)至今未能領(lǐng)取權(quán)屬證書，購(gòu)賣合同違反《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無(wú)效。

　　近日，廈門中院作出駁回上訴，維持原審的判決。

　　■法官釋法

　　使用權(quán)轉(zhuǎn)讓有效

　　現(xiàn)實(shí)生活中，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的二手房購(gòu)賣大量存在，因此本案的處理原則具有很強(qiáng)的現(xiàn)實(shí)意義。

　　本案主審法官鄭承茂說(shuō)，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓，這是強(qiáng)制性規(guī)范。但從立法目的看，該條款目的在于限制權(quán)利人不明的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓，以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，而不在于禁止交易或限制合同自由。從該條款規(guī)范的行為對(duì)象看，是禁止直接引起所有權(quán)變動(dòng)的登記過(guò)戶行為，并未規(guī)定除了所有權(quán)以外的其他轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效，如使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。因此，該條款不屬于效力性規(guī)范。本案訟爭(zhēng)房產(chǎn)系被上訴人經(jīng)公開拍賣取得使用權(quán)，權(quán)屬明晰，被上訴人作為拍賣競(jìng)購(gòu)人轉(zhuǎn)讓競(jìng)購(gòu)取得的權(quán)利，其對(duì)訟爭(zhēng)房地產(chǎn)享有相應(yīng)的處分權(quán)，可以進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易。因此，雙方簽訂的《廈門市房地產(chǎn)購(gòu)賣合同》應(yīng)認(rèn)定有效。”

　　■律師提醒

　　購(gòu)無(wú)產(chǎn)權(quán)證房應(yīng)慎重

　　這種沒(méi)有完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)，以雙方合同約定房款金額、付款時(shí)間等相關(guān)內(nèi)容，并按合同約定內(nèi)容進(jìn)行的房屋交易就是俗稱的“合同房”交易。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上政府房產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理房產(chǎn)變更登記；再根據(jù)第三十七條的規(guī)定，“合同房”交易是不合法交易。

　　福建金海灣（查看地圖）律師事務(wù)所律師鄧德貴告訴記者，“合同房”交易在法律上不合法，但在現(xiàn)實(shí)生活中，還是時(shí)有發(fā)生，頭先，這類房子因沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人無(wú)法辦理過(guò)戶，也就無(wú)法享有對(duì)房屋的處分權(quán)。而更大的風(fēng)險(xiǎn)在于，如果之后房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)，房屋價(jià)格上漲后賣房人反悔，單方面提價(jià)，可能不配合過(guò)戶。更有甚者賣房人可能以不正當(dāng)手段，將房屋以更高價(jià)格轉(zhuǎn)賣給第三人，造成兩個(gè)購(gòu)家之間房屋權(quán)屬的爭(zhēng)議。

　　鄧律師提醒，購(gòu)“合同房”應(yīng)慎重行事，因?yàn)槠湟坏┏霈F(xiàn)糾紛，是得不到法律的充分保護(hù)的。


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