2007年5月22日到6月2日，建設部住宅產業(yè)化促進組織生態(tài)節(jié)能型住宅考察團，前往瑞典、法國進行考察。在法國，中方會見了莫里湖市副市長等相關人員，就可持續(xù)發(fā)展建筑和住宅性能評定進行了會談，考察了莫里湖市（Les Mureaux）政府可持續(xù)發(fā)展辦公樓和住宅區(qū)以及法國的建筑公司布衣格（Bouygues)公司正在施工的Protege住宅樓，并參觀了巴黎新城——拉達方斯新城。

提到法國，我們馬上想到法國的住宅產業(yè)化，想到法國的IDI（建筑工程質量保證保險），想到法國的新風系統(tǒng)，想到法國住宅的靚麗，想到法國的“低能耗住宅”、高性能環(huán)保住宅等等?？傊?，法國住宅技術和設備，在全世界處于先進水平，并正在向包括中國在內的全世界許多國家提供住宅技術和設備。但提起讓人們頭疼的“地產泡沫”，卻沒有法國的“份”。換句話說，法國住宅產業(yè)長期以來發(fā)展“健康”，正是我國住宅產業(yè)希望達到的境界。從法國住宅產業(yè)的發(fā)展，反觀我國住宅產業(yè)，會讓我們更明智。當然“地產泡沫”產生的原因很多，涉及到經濟、金融、稅收、產權結構、消費模式等一系列的因素，是一個需要系統(tǒng)研究的課題。本文只從住宅產業(yè)發(fā)展的角度，加以分析，以求對國人有所借鑒。

戰(zhàn)后住宅業(yè)發(fā)展的3個階段

法國共有22個大區(qū)、96個省，4個海外省、４個海外領地、１個具有特殊地位的地方行政區(qū)。全國面積為５５萬平方公里，共有36679個市鎮(zhèn)。截至2007年１月１日，全國人口為6339萬，其中移民人口為490萬，占全國總人口的8.1％。土地占有密度是109人/平方公里，略低于歐盟平均值116人/平方公里的密度（我國為每平方公里135人）。

一、法國戰(zhàn)后住宅產業(yè)發(fā)展經歷了3個階段：

階段是以“數(shù)量”為目標的住宅產業(yè)化形成階段。20世紀50年代和60年代，二戰(zhàn)后的法國為解決“房荒”問題，進行了大規(guī)模的工業(yè)化住宅建設。以功能主義等現(xiàn)代派建筑理論為指導，以預制板和工具式模板為主要施工手段，進行了成片住宅新區(qū)的開發(fā)，被稱為“數(shù)量時期”。法國抓住住宅大規(guī)模建設的有利契機，形成了工業(yè)化生產（建造）體系，改變了傳統(tǒng)的住宅手工建造方式，提高了生產效率。該階段以全裝配式大板和工具式模板現(xiàn)澆工藝為標志，出現(xiàn)了許多“專用建筑體系”：不同體系出自不同廠商，各建筑體系的構件互不通用。

階段是以“高性能”為目標的住宅產業(yè)化成熟階段。20世紀70年代，法國住房短缺得到緩解，居民生活水平提高，人們開始反思50年代和60年代的新區(qū)建設，比如，有的住宅區(qū)選址不太合理，受到周邊交通和工業(yè)設施的干擾，居住環(huán)境不太安靜；有的住宅區(qū)和其它功能區(qū)隔離，缺乏活力，居民早出晚歸，成為“臥城”；有的住宅單體建筑缺乏個性，面貌單調，難以識別；有的住宅區(qū)及其周邊缺乏相應的公共設施和交往空間等。同時，工程規(guī)?？s小，建造量分散，原有建筑構件廠開工率不足，再加上工業(yè)化住宅暴露出的千篇一律的缺點，使法國開始尋求住宅產業(yè)工業(yè)化的新途徑，產業(yè)化的逐步轉移到了以 “通用構配件制品和設備”為特征的“建筑通用體系”，全面提高住宅的性能（High Quality，即高品質），由此進入住宅產業(yè)化的發(fā)展成熟期。為此，法國于1977年成立構件建筑協(xié)會（ACC），作為推動“建筑通用體系”的調研和協(xié)調。1978年該協(xié)會制訂尺寸協(xié)調規(guī)則。同年，住房部提出以推廣“構造體系”（Systeme Constructif），作為向通用建筑體系過渡的一種手段。構造體系是以尺寸協(xié)調規(guī)則為基礎，由施工企業(yè)或設計事務所提出主體結構體系。它由一系列能相互代換的定型構件組成，形成該體系的構件目錄。建筑師可以采用其中的構件，像搭積木一樣組成多樣化的建筑（積木式體系）。法國住房部為了評選構造體系，委托建筑科技（CSTB）組成由工程師、建筑師和經濟師3方面人員組成的評審委員會，對構造體系進行審批。到1981年，全國己選出25種構造體系。除少部分是木結構和鋼結構外，絕大部分是混凝土預制體系，集合式住宅體系略多于獨立式住宅體系。構造體系較突出的優(yōu)點是建筑設計靈活多樣。它作為一種設計工具，僅向建筑師提供一系列構配件及其組合規(guī)律，至于設計成什么樣的建筑，建筑師有較大的自由。采用同一體系建造的房屋，只要出自不同建筑師之手，造型大不相同。1982年后，法國政府調整了技術政策，推行構件生產與施工分離的原則，發(fā)展面向全行業(yè)的通用構配件的商品生產，并開發(fā)出“構造邏輯系統(tǒng)”的軟件，可以設計出多樣化的建筑，不僅能進行輔助設計，而且可快速提供工程造價。

同時，法國建筑科學技術于1974年編制了個建筑節(jié)能設計標準，主要是通過加強建筑圍護結構的保溫性能，減少空氣滲透量來降低住宅的熱損失，達到節(jié)能的目的。該標準經6—7年就已達到。后來于1982年又制定了新的標準，其中除了強調提高圍護結構的保溫和門窗的氣密性之外，同時要對采暖系統(tǒng)進行必要的改進和調整，適當考慮利用太陽能，要求在個節(jié)能標準的基礎上再節(jié)能25%。

第三階段是以“高品質環(huán)?！睘槟繕说淖≌a業(yè)化高端階段。上世紀90年代開始，為了緩解全球氣候變暖、降低溫室氣體排放，法國等歐盟國家率先提出城市和建筑的可持續(xù)發(fā)展，住宅產業(yè)化的轉向節(jié)能、降低住宅的能源消耗、水消耗、材料消耗，減少對環(huán)境的負荷，實現(xiàn)資源的循環(huán)利用，倡導可持續(xù)發(fā)展。1998年以后，政府要求在1982年建筑節(jié)能標準上再節(jié)能25％。2000年1月，法國開始實施“預防氣候變化全國行動計劃”，同年12月又出臺了“全國改善能源消耗效率行動”方案。根據這兩項計劃，法國政府2000年又通過了建筑節(jié)能規(guī)范，在原有基礎上再節(jié)能8％，相對于1974年前住宅的能耗水平，2000年的節(jié)能率達到61.2％。

1995年，法國正式推出“HQE”建筑認定體系，在延續(xù)其先進的住宅性能（品質）的基礎上，進一步加入了高性能住宅與環(huán)境和諧共生的內涵，提出了發(fā)展“高品質環(huán)?！苯ㄖ母拍?。經過10多年的努力，法國已經形成了14個高品質環(huán)保住宅的模式。

　平穩(wěn)發(fā)展是法國住宅產業(yè)的特征

理性的平穩(wěn)發(fā)展是1980年后法國住宅業(yè)發(fā)展的主要特征。如下圖所示，法國新建住宅的數(shù)量，近25年維持在25萬套到42萬套之間，經過了一個緩慢的下降和上升過程，基本上是從1980年后逐步降低到1993年的較低點，然后從波谷緩慢拉升。經過10年，到2005年突破41萬套，接近1980年的高點，沒有明顯的大幅波動，曲線很平滑。只有1980年、1981年、2005年3年突破40萬套。從1984年到2003年，20年期間有1989年為34.7萬套，其余年度均為32.7萬套以下、25.4萬套以上，可以說，基本上在30萬套上下波動。

法國業(yè)界已經形成共識，一般認為年建設40萬套住宅屬于合理的范疇，其中29萬－30萬套為新購房者購購，2.5萬－3萬套為有房者購購的套住房，3萬－4萬套為空房，4萬－5萬套為替代已毀壞的住房。

高性能、重維護確保住宅產業(yè)“精致”

新建住宅數(shù)量基本上是穩(wěn)定發(fā)展，起伏不大，既避免了大起大落而帶來的對住宅產業(yè)的傷害，又迫使法國的住宅相關產業(yè)，走上了“精致”的道路。絕大部分住宅設計合理，質量穩(wěn)定，性能穩(wěn)步發(fā)展。法國現(xiàn)存住宅中，有35%是1948年以前興建的，有65%以上的住房是1948年以后興建，盡管1/3以上的住宅已經是60多年的“風蝕殘年老人”，但考察團多次坐車穿越巴黎的大街小巷，也開車兩個多公里，到巴黎的郊區(qū)考察，卻沒有國內常見的“破舊不堪、必須拆除”的感覺。

筆者認為，這一方面是因為法國對新建住宅保持高性能的原則，絕不做建筑垃圾。新建住宅的耐久性能好，許多住宅的建筑壽命可以達到100年，全壽命周期的理念已經深入到住宅產業(yè)的骨髓，要做就做高性能住宅。就墻體材料來說，法國墻體材料制品大都生產得精致、，制品外觀相當完整，幾乎無裂紋等缺陷，而我國的墻材制品外觀十分粗糙；法國燒結制品的吸水率一般都在12％以下，而我國的一般都在20％-30％之間；法國墻體材料強度在20兆帕以上，有的高達40兆帕以上，我國的制品在10-20兆帕之間；泛霜性能方面，法國制品強度高，制品密實，泛霜較多只有一點輕微情況發(fā)生，而我國中等泛霜以上的情況在行業(yè)內不在少數(shù)；抗凍性能國外一般要經過25次甚至50次凍融循環(huán)的考驗，我國較多只進行15次循環(huán)考驗，其耐久性能差異較大。

另一方面的原因，就是住宅科學合理的維修。法國在新建住宅時，就要考慮到住宅的可改造性、可維修性。我國和日本住宅性能認定的指標中，也有這方面的要求。法國向來重視既有住宅的維修和改造，對60年以上的老住宅，也是逐步進行維修和改造，比如對于既沒有衛(wèi)生間，也沒有浴室的“劣質住宅”，一直在進行改造。劣質住宅在法國也是處于逐步減少的過程中，其占法國住宅總數(shù)的比例，1984年為15%，1996年減少為4%，到2005年占法國住宅總數(shù)的2.5%，為61.2萬套住宅。用了23年的時間，減少了12.5%。

法國住宅處于樹和花的海洋之中。巴黎號稱花城，非常注重用樹和花等植物，調節(jié)住宅小氣候，營造出優(yōu)美的居住環(huán)境，重視戶外空間的拓展，樓房上經?？梢钥匆姼鞣N各樣的陽臺、屋頂花園或露天平臺（terrasse），有著各種各樣的迷你（MINI）綠地，養(yǎng)花弄草，美化家里的環(huán)境，更點綴室外的環(huán)境。

低更新率是避免地產泡沫的關鍵

法國2005年住宅存量大約為2450萬套，新建住宅為41萬套，住宅更新率為1.67%，會談時，專家也告訴我們，法國近20年來住宅更新率大概在1%—2%之間，長期維持著較低的住宅更新率，避免了住宅產業(yè)的大起大落。

我國近年來，每年新建住宅大約在13億平方米，存量住宅大約在368億平方米，則每年的更新率大概在3.53%，是法國的2倍多。當前我國“短命”建筑的現(xiàn)象普遍存在，上世紀80年代建造的住宅，現(xiàn)在多數(shù)面臨著被拆遷的命運。目前，我國住宅的平均使用壽命不足30年，遠遠低于設計壽命50年的標準，而發(fā)達國家的住宅壽命一般高達80余年，在法國等國家，百年的經典建筑更是數(shù)不勝數(shù)。

我國應該像法國一樣，在新建住宅時，鼓勵高性能高品質住宅的建造，全面提高住宅的適用性能、環(huán)境性能、經濟性能、安全性能和耐久性能。使住宅的經濟價值、功能價值在較長時間內得以保持，盡量避免因為住

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