銀行貸款把關(guān)日趨嚴(yán)格，由于銀行貸款審批不過(guò)關(guān)而導(dǎo)致的購(gòu)房糾紛時(shí)有發(fā)生，成交失敗后，購(gòu)房者往往需要承擔(dān)一定的損失，少則一兩萬(wàn)，多則幾萬(wàn)元。業(yè)內(nèi)人士提醒，若認(rèn)購(gòu)合同中沒(méi)有特別約定，而銀行不審批又是由于購(gòu)方資信不過(guò)關(guān)的原因，一般應(yīng)由購(gòu)方負(fù)責(zé)。所以，購(gòu)房者在簽合同時(shí)一定要約定清楚，因此而導(dǎo)致成交失敗時(shí)，要退還定金。

　　案例：貸款未獲批定金要不回

　　兩個(gè)月前，做小生意月入3000元的王小姐看中了一套掛盤(pán)價(jià)為46萬(wàn)元的二手房，由于手頭積蓄能夠頭付三成，便決定向銀行按揭貸款購(gòu)房。由于沒(méi)有單位，平時(shí)收入也都是現(xiàn)金進(jìn)出，無(wú)法提供銀行要求的蓋了公章的收入證明和存折流水賬，王小姐對(duì)貸款申請(qǐng)能不能批下來(lái)有些擔(dān)心。不過(guò)中介行人員拍著胸脯表示，這些都不是問(wèn)題，中介行都可 。求房心切的王小姐便交了一萬(wàn)元定金，簽了認(rèn)購(gòu)合同，托中介向業(yè)主砍價(jià)。較后，購(gòu)賣(mài)雙方談妥以45萬(wàn)元成交，并簽了購(gòu)賣(mài)合同，付了頭付款。

　　然而上周，中介行卻告訴王小姐，銀行審批不過(guò)關(guān)，要她想辦法湊錢(qián)。由于一時(shí)無(wú)處籌錢(qián)，王小姐便要求解除購(gòu)房合同，然而中介和業(yè)主卻表示，只能退房款，1萬(wàn)元定金不能退。王小姐表示是中介拍胸脯表示貸款沒(méi)問(wèn)題才購(gòu)的，定金必須退，雙方為此爭(zhēng)執(zhí)不下。

　　為此，筆者特別咨詢(xún)了一些二手房中介行和在售的一手樓盤(pán)。售樓人員和中介行一致表示，如果沒(méi)有特別約定，因購(gòu)方資信問(wèn)題導(dǎo)致銀行審批不過(guò)關(guān)，購(gòu)房定金不能退給客戶(hù)。

　　不過(guò)，大多數(shù)中介行人士表示，銀行不審批的情況很少出現(xiàn)，一般只會(huì)降低貸款的成數(shù)。甚至有的中介拍著胸脯表示：沒(méi)有收入證明，我們可以給你提供，銀行存折流水賬問(wèn)題我們也可以搞掂，銀行一般只看復(fù)印件，不會(huì)具體查詢(xún)的。

　　銀行：貸款是否被批準(zhǔn) 只看借款人能力

　　據(jù)“國(guó)六條”相關(guān)政策規(guī)定，目前，銀行住房按揭貸款的門(mén)檻比以往有所提高。但這是基于“國(guó)六條”對(duì)90平方米以上大戶(hù)型頭付比例提高的政策而調(diào)整的相關(guān)規(guī)定，其實(shí)，銀行拒絕貸款申請(qǐng)宗數(shù)的比例并沒(méi)有增加。

　　銀行人士認(rèn)為，銀行是否貸款給借款人，僅是評(píng)估借款人的資信狀況和還款能力。至于開(kāi)發(fā)商與借款人之間簽訂的購(gòu)房協(xié)議，與銀行無(wú)關(guān)。銀行貸款需要控制風(fēng)險(xiǎn)，但購(gòu)房人若因貸款申請(qǐng)審批未通過(guò)，從而被迫放棄購(gòu)房子并被開(kāi)發(fā)商沒(méi)收定金，購(gòu)房者應(yīng)與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商。

　　有購(gòu)房者提出建議，希望銀行能夠在售樓部現(xiàn)場(chǎng)為有意向購(gòu)房者提供貸款初審結(jié)果的咨詢(xún)，以供有意購(gòu)房人參考。對(duì)此，銀行認(rèn)為可行性不大。這是因?yàn)槌鯇徑Y(jié)果并不能作為較終的審批結(jié)果，而且，由于申請(qǐng)人在售樓現(xiàn)場(chǎng)所提供的資料都不完整而且不詳盡，銀行很難作出判斷。

　　專(zhuān)業(yè)人士：在交定金認(rèn)購(gòu)時(shí) 一定要約定清楚

　　那么，購(gòu)房者如何才能避免貸款審批不過(guò)關(guān)導(dǎo)致定金被吞的情況呢？

　　在中介行工作多年的胡小姐表示，根據(jù)以往的情況看，只有在以下兩種情況下，定金才有可能退還購(gòu)房者，一是銀行審批不過(guò)關(guān)是由于業(yè)主或發(fā)展商的原因；二是購(gòu)房者與業(yè)主或發(fā)展商事先協(xié)商好，在認(rèn)購(gòu)書(shū)中寫(xiě)明，如因銀行貸款未獲審批的原因?qū)е鲁山皇?，定金?yīng)退還客戶(hù)。否則，購(gòu)房者的定金將很難退還。

　　新房的認(rèn)購(gòu)合同和購(gòu)賣(mài)合同格式都是固定的，開(kāi)發(fā)商一般是不會(huì)跟客戶(hù)建立這種約定的。所以客戶(hù)在交定金認(rèn)購(gòu)房屋時(shí)，要謹(jǐn)慎些，如果自己不放心，較好先向開(kāi)發(fā)商指定銀行委托的按揭服務(wù)機(jī)構(gòu)提供一份詳細(xì)的說(shuō)明材料，讓其請(qǐng)銀行進(jìn)行初步審核，確定較高貸款額度，再交定金簽認(rèn)購(gòu)合同。

　　二手房則靈活很多，由于認(rèn)購(gòu)合同和購(gòu)賣(mài)合同都是雙方約定的，可以和業(yè)主協(xié)商好，在訂立合同時(shí)，將自己的情況列明，并補(bǔ)充說(shuō)明因銀行貸款未獲審批導(dǎo)致成交失敗時(shí)，要退還定金。

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