因此，針對二套房市場的反應(yīng)情況，北京中原三級市場研究部的專業(yè)人士在3.15到來之際，特別提醒此類改善居住的消費者在購房時注意以下幾點：

　　1、對新居住區(qū)域的選擇。

　　一般來講，改善型購房或為家庭成員增加如小孩的出生、父母的共同居住，或為孩子教育而換房，或是對生活要求的提高而改善居所等，對住房區(qū)域的選擇一定要全面的考慮區(qū)域房價水平、生活配套、住房條件、小區(qū)環(huán)境、周邊交通、學(xué)校等的分布情況等，全面衡量自己的經(jīng)濟(jì)能力和換房的要求。

　　2、原來住宅的處理。

　　在實現(xiàn)自己的換房計劃之后，對于原有住宅出售或是出租要結(jié)合市場情況和未來走勢來確定。如果原有住宅的位置較好，租金價格水平較高，可以考慮將其出租，以租金來還換房后的貸款，在減輕還貸壓力的同時也可以避免在目前樓市低迷的情形下售房不能達(dá)到自己的理想價格。

　　3、相關(guān)的交易稅費要理清。

　　換房業(yè)主在“賣舊購新”升級置業(yè)時，一定要理清自己作為賣方和購房雙重身份時，各自需要繳納的稅費。一般來講二手房購賣交易時出售方需要繳納營業(yè)稅和個人所得稅，購購方需要繳納契稅，但是要注意已購公房和回遷房交易時，購購方需要另外繳納土地出讓金；而在經(jīng)濟(jì)適用房出售時則由出售方繳納土地出讓金；商品房交易時不需要繳納土地出讓金。另外，按照規(guī)定在售房1年前后再購房時，契稅可以按差額計征，也可以節(jié)省部分開支。如售房80萬，1年內(nèi)再購房100萬，則此時僅支付（100-80）×1.5％＝3000元契稅，節(jié)省12000元。

　　4、賣與購是否同步進(jìn)行的考慮。

　　如果想要換房，手頭資金又不充裕需要售房款救急的消費者，可以考慮盡量促購、賣交易同時進(jìn)行，以籌到售房款后實現(xiàn)自己的換房計劃。北京中原三級市場研究部的分析師建議購與賣的時間同步進(jìn)行的消費者，先做好新房的選擇和購購前工作，比如看房、議價等，一旦自己的舊房進(jìn)入交易程序，馬上啟動新房購購程序。即使購房程序稍微落后與賣房，可與購家溝通要求延后交房。這樣就可以依靠賣房的收入來繳納購房的頭付款，其不足房款可以做商業(yè)貸款或公積金貸款。

　　5、后續(xù)生活費用等的考慮。

　　消費者改善型換房時要考慮到自己目前的經(jīng)濟(jì)實力是否能夠承擔(dān)外，還應(yīng)考慮到日后的生活費用、孩子的教育費用、換房后到工作單位的交通費用的增加等，尤其要優(yōu)先考慮換房后，自己是否有足夠的資金來保證未來孩子的教育費用。

　　綜上，北京中原三級市場研究部的專業(yè)人士建議廣大的改善型住房的升級置業(yè)者們，在抓住政策利好的同時也要對自己的職業(yè)規(guī)劃做出妥善的安排，在升級置業(yè)購購新房或“賣舊購新”時注意自己的權(quán)益保護(hù)。 (責(zé)任編輯：JN039)

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