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房屋購賣怎樣認定合同有效?

  編輯:海南房產網   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 553 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
在城市房地產需求增加的同時,房屋購賣糾紛也逐年遞增。在法院審理的房屋購賣糾紛案中,要求認定房屋購賣合同效力的案件,占了很大部分。

  房子賣賤了稱無權處分理由不足法院不予支持

  案例:包某居住的房屋被拆遷后,他同某房地產開發(fā)商簽訂了 《危舊房改造回遷購房協(xié)議書》,約定:包某購購一套一居室回遷房。包某委托某中介機構,與錢某簽訂房屋購賣合同。此時,該回遷房仍在施工中,包某尚未取得該房所有權。后來,錢某辦理完房屋過戶登記手續(xù)后,包某以自己賣房當時并未取得房屋所有權,屬無權處分行為為由,要求法院認定該房屋購賣合同無效。

  分析:包某雖然當時未取得該回遷房屋所有權,但由于有《危舊房改造回遷購房協(xié)議書》,且雙方在合同中約定包某在取得產權后,協(xié)助錢某辦理房屋過戶登記,因此該房屋購賣合同實際是附生效條件的合同(條件就是包某取得房屋產權),當條件成立時,該合同就應當生效?,F在此條件已成立,錢某也已辦理了房屋過戶登記手續(xù),包某再以自己當時未取得房屋所有權、無權處分為由,要求認定所簽合同無效,理由不足。

  房屋中介未取得授權與購房人簽合同無效

  案例:房屋所有權人李某委托吳某代為辦理房屋購賣事宜,向吳某出具授權委托書,并辦理了委托公證。吳某是某房屋中介機構的法定代表人。吳某便以中介機構的名義,“代表”李某同購房人陳某簽訂了房屋購賣合同。后來,李某起訴至法院,請求確認該房屋購賣合同無效。

  分析:上述委托合同的雙方當事人,分別是李某和吳某,而不是李某和吳某所在的房屋中介機構。吳某根據委托合同,取得購賣房屋的代理權,但是吳某擔任法定代表人的該房屋中介機構并不因此而取得代理權。要取得代理權必須經委托人授權,該房屋中介機構未經委托人授權與他人簽訂房屋購賣合同的行為,構成無權代理,因此該合同無效。

  離婚一方出售共有房屋善意購房人簽合同有效

  案例:張某 (男)和李某 (女)于1998年結婚,育有一子。1999年兩人以夫妻名義購了一套兩居室房子,但房產證上只登記張某一個人的名字。2006年,張某和李某協(xié)議離婚,考慮到將來把房子給孩子,雙方沒有對房屋的歸屬進行處理。2007年11月,張某以60萬元將房屋賣給家在外地的秦某。李某得知后,將張某和秦某訴至法院,要求確認他們之間的房屋購賣合同無效。

  分析:這類案件應區(qū)分不同情況而定?!段餀喾ā返?06條規(guī)定,如果李某能證明購房人秦某明知該房屋系張某和李某共有財產,或者秦某以明顯低于市價獲得該房,或者此時秦某尚未辦理房屋過戶登記手續(xù),三種情況中有一種存在,法院則判該購賣合同無效。當然,如果購賣合同無效是因為張某故意隱瞞真相導致,秦某可以另行起訴要求張某承擔締約過失責任或其他賠償責任。但本案中,秦某是外地人,事先并不知道該房屋系張某和李某的共有財產,同時也以合理的價格購得該房,并辦理了房屋過戶登記手續(xù),李某的請求就不能獲得法院支持。

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