頭先要明確什么是不動產(chǎn)。不動產(chǎn)較通俗的解釋就是土地、房屋、樹木等不能移動的物。理論解釋不動產(chǎn)是指土地及建筑物等土地附著物。而不動產(chǎn)預告登記是指當事人約定購賣期房或者轉(zhuǎn)讓其他不動產(chǎn)時，為了限制債務人處分該不動產(chǎn)，保障債權(quán)人將來取得物權(quán)而進行的登記。因此，預告登記是不動產(chǎn)登記的特殊類型，目的是為了保護購房人的利益，維護房屋交易安全，防止售房人再行出售或抵押已售出房屋。

　　從世界各國對不動產(chǎn)預告登記的規(guī)定來看，預告登記主要有三個作用：是保全債權(quán)的實現(xiàn)，并較終使債權(quán)人取得物權(quán)；是順位保證；第三是破產(chǎn)保護。從我國《物權(quán)法》的規(guī)定看，我國不動產(chǎn)預告登記只具備保全債權(quán)實現(xiàn)的作用。

　　不動產(chǎn)預告登記不同于一般的不動產(chǎn)登記。主要區(qū)別在于：預告登記完成后，并不導致不動產(chǎn)物權(quán)發(fā)生任何變動，其作用一方面是限制了債務人處分不動產(chǎn)的權(quán)利，另一方面使債權(quán)人取得一種請求將來發(fā)生物權(quán)變動的權(quán)利。因此，不動產(chǎn)預告登記制度既可以保證登記申請人的優(yōu)先購購權(quán)，又可以有效抑制房屋購賣中的“一女二嫁”的欺詐現(xiàn)象。

　　《物權(quán)法》第20條款就預告登記失效做了規(guī)定。根據(jù)規(guī)定，當債權(quán)消滅或者能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。債權(quán)消滅是指當事人之間的債權(quán)債務關系終止，如購房人在購購現(xiàn)房且辦理了預告登記后又與出賣人協(xié)商終止合同。再如，因賣房人交付的房屋不符合合同約定的條件構(gòu)成嚴重違約，購房人解除購房合同。既然購房合同已經(jīng)解除，預告登記自然失去效力。能夠進行不動產(chǎn)登記是指正在建造的房屋（如預購商品房、在建工程）已經(jīng)辦理了所有權(quán)初始登記，此時預告登記權(quán)利人能夠?qū)㈩A告登記轉(zhuǎn)為正式的不動產(chǎn)登記。如果權(quán)利人自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)不申請不動產(chǎn)登記，其預告登記便失去效力。需要指出的是，任何情況下登記申請人均有權(quán)單方向登記機構(gòu)申請注銷預告登記。

　　天津大學法學系副教授、博士 劉曉純

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