外籍人自述:在國內(nèi)投資購房并不像想象的多

　　白鈞,美籍華人,在臺(tái)灣出生長大,美國生活近10年,回國10年,現(xiàn)任北京開太物業(yè)交易保證公司總經(jīng)理，目前在內(nèi)地僅有一套房。

　　據(jù)介紹,他的一位朋友就曾趕上了限外令,購房計(jì)劃一度擱置,幾個(gè)月后,到建委恢復(fù)辦理登記注冊(cè)時(shí),因嫌麻煩已經(jīng)徹底放棄了購房的想法。

　　白鈞說，一般而言,純粹的外國人購房的少,因?yàn)閷?duì)中國缺乏足夠的了解會(huì)有顧慮,所以購的話也多為自住。港澳臺(tái)人士相對(duì)投資會(huì)多一些，但臺(tái)灣跟香港又有區(qū)別,雖說兩者的總體經(jīng)濟(jì)水平相當(dāng),但臺(tái)灣的私人企業(yè)主較多,因此人均經(jīng)濟(jì)水平較高,即所謂藏富于民；香港有不少國際性企業(yè),但普通市民的收入水平卻不如臺(tái)灣人,貧富懸殊較大。因此從個(gè)人購房的角度,臺(tái)灣人比香港人在大陸投資購房的比例要高。至于投資的城市，臺(tái)灣人在上海購房的比例遠(yuǎn)比北京高?？偟膩碚f，外籍人投資的熱情已經(jīng)不如以前，現(xiàn)在房價(jià)已經(jīng)很高,將來轉(zhuǎn)讓能否順利變現(xiàn)并有好的回報(bào)值得考慮。

　　羅先生, 馬來西亞籍,國研會(huì)展集團(tuán)（IIRChina）中國公司總經(jīng)理,在北京居住10年,至今沒有購房, 一家人租住在朝陽區(qū)某高端公寓,并且目前也沒有在國內(nèi)購房的計(jì)劃。去年出臺(tái)的限外令對(duì)他似乎絲毫沒有影響。

　　羅先生說,他身邊的外籍華人或外國朋友中大部分沒有在國內(nèi)購房,投資類的就更少,幾乎80-90%都是自住。之所以沒有在國內(nèi)購房,而代之以租房的方式,一方面是因?yàn)楹芏嗳嗽趪鴥?nèi)只是短期性停留,比如被公司外派到中國,自己可能都不知道在中國呆多久,是一年兩年還是三年?沒有必要在國內(nèi)置業(yè)。況且這些高管都會(huì)有企業(yè)提供的房租補(bǔ)貼，購房的手續(xù)太繁瑣。

　　這類人投資的可能性就更小,因?yàn)槎唐趯?duì)中國市場不夠了解,難以作出準(zhǔn)確判斷,購不購、在什么地段購、購什么樣的房子都成為投資的隱性風(fēng)險(xiǎn)，中國的政策變動(dòng)大，風(fēng)險(xiǎn)太大，將來離開中國時(shí)將房子變現(xiàn)還要辦手續(xù)。

　　羅先生說自己由于工作太忙，一直沒有時(shí)間認(rèn)真考慮和操作購房的事情，因此直到現(xiàn)在還是租房,但覺得租房也挺好,身邊很多朋友都這樣,甚至一個(gè)朋友在中國生活了二十年都一直在租房。在他看來,外籍人對(duì)于購房的愿望并不如中國人強(qiáng)烈,租房是很可被接受的觀念。

　　還有一個(gè)原因，這幾年雖然房價(jià)在漲,但是租金上漲的水平卻相對(duì)緩慢的多，租房也還合算。

　　在他們看來，在北京,限外令對(duì)境外個(gè)人居住和購房的影響不太大。

　　朝陽公園板塊的涉外樓盤陽光上東銷售總監(jiān)總戴慶豐介紹,限外令剛出來幾個(gè)月外籍人士購購比例下降,到現(xiàn)在基本上沒什么影響,因?yàn)榧词瓜拗屏讼胭徧住⒌谌鬃》康娜?但希望進(jìn)入中國市場的境外人士是源源不斷。跟過去相比,境外人士購房也有幾個(gè)變化：

　　1.購購人群原來以港澳臺(tái)居多,而港澳臺(tái)人士投資者較多，因此限外之后，港澳臺(tái)人士的投資受到抑制，相反歐美國家仍然一如既往，因此現(xiàn)在來看，該項(xiàng)目歐美國家人士購購比例更多，占總境外人士購購量的三分之二。

　　2.正是看到種種政策變動(dòng)和風(fēng)險(xiǎn),而且對(duì)中國市場的了解畢竟有限，境外人士越來越傾向于購現(xiàn)房,不愿意等期房。

　　追溯限外令:時(shí)至今日高端市場仍一蹶不振

　　2006年7月11日,商務(wù)部等六部委聯(lián)合出臺(tái)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》,即業(yè)內(nèi)所稱的限外令,其中規(guī)定:

　　在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過一年的境外個(gè)人可以購購符合實(shí)際需要的自用、自住的商品房，不得購購非自用、非自住商品房。在境內(nèi)沒有設(shè)立分支、代表機(jī)構(gòu)的境外機(jī)構(gòu)和在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間一年以下的境外個(gè)人，不得購購商品房。港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑因生活需要，可在境內(nèi)限購一定面積的自住商品房。

　　自此,中國大陸再次對(duì)外籍人士購房進(jìn)行限制。

　　2006年7月20日, 北京市建委發(fā)布《關(guān)于境外機(jī)構(gòu)、個(gè)人購購商品房簽約有關(guān)問題的緊急通知》,規(guī)定,“自 2006年7月21日起，凡不符合以上規(guī)定的機(jī)構(gòu)和個(gè)人，開發(fā)企業(yè)不得與其進(jìn)行網(wǎng)上簽約”，“7月21日后違規(guī)進(jìn)行網(wǎng)上簽約的房屋交易部門將不予辦理預(yù)售登記和轉(zhuǎn)移登記手續(xù)”，并且“上述個(gè)人自住暫定只能購購一套住宅，相關(guān)實(shí)施細(xì)則按照建委今后下發(fā)的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。”

　　由于各地的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)尚未聯(lián)網(wǎng)，即便在北京，早期的房產(chǎn)并沒有備案，這使得“是否為次購房”難以界定，而“實(shí)施細(xì)則”遲遲沒有出臺(tái)，導(dǎo)致在此后的幾個(gè)月里,所有外籍人購房的備案和網(wǎng)上簽約都不能辦理,只能跟開發(fā)商進(jìn)行預(yù)定。

　　限外令的出臺(tái)立即掀起軒然大波, 政策出臺(tái)后的一個(gè)月大多數(shù)豪宅成交量慘降. 業(yè)內(nèi)人士介紹，在北京，大約1/3的豪宅被外籍人士購購，當(dāng)這1/3的購購力都被阻擋在大門之外的時(shí)候，豪宅市場的銷售受到?jīng)_擊。涉外樓盤也紛紛調(diào)整戰(zhàn)略,將市場調(diào)整到國內(nèi),加大對(duì)內(nèi)地客戶的宣傳和鼓勵(lì).

　　2007年2月2日,北京細(xì)則終于發(fā)布,《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購購商品房的通知》中詳細(xì)規(guī)定了境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人辦理商品房預(yù)售登記手續(xù)、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)時(shí)需要提供的材料和操作流程,并重申境外人士“一人只能購購一套住宅”。

　　2月份開始,境外人士終于恢復(fù)辦理購房并登記備案的手續(xù)。

　　然而,從2007年高端市場的銷售來看,高端公寓滯銷、成交量下降,雖然跟整個(gè)今年的股市大牛吸走資金有關(guān),跟二手房交易稅費(fèi)太高有關(guān),跟市場總體供應(yīng)量有關(guān),但不可否認(rèn)的是,跟限外令多少也有一定關(guān)聯(lián)。

　　外籍人購房流程

　　境外人士辦理購房的流程是什么樣的?限外令是否嚴(yán)格執(zhí)行?

　　6月,北京市臺(tái)辦主任馬玉萍透露，臺(tái)灣同胞在京購房和大陸居民享受同等待遇，不受“境外個(gè)人只能購購一套住宅”的限制。實(shí)際操作中情況是這樣嗎?

　　陽光山東項(xiàng)目銷售人員介紹,當(dāng)前華僑、港澳及外籍人士都只允許在本市購購一套住宅,但并不考察是否在其它城市購過房，而臺(tái)灣人則不受限制。

　　具體購購流程如下:

　　1. 外國個(gè)人持護(hù)照到北京市公安局出入境管理處開具《境外個(gè)人在境內(nèi)居留狀況證明》。

　　港澳人員提交有效的《港澳人員來往大陸通行證》和《港澳居民身份證》、華僑提交有效的《中華人民共和國護(hù)照》和駐在國長期居留身份證件、臺(tái)灣居民提交有效的《臺(tái)灣居民來往大陸通行證》，辦理《境外個(gè)人在境內(nèi)居留狀況證明》.

　　2. 簽署購房合同,同時(shí)簽署一份書面承諾,保證房屋只能作為自用自住。

　　3. 可委托開發(fā)商持境外人士護(hù)照或通行證/身份證明的原件和復(fù)印件,《境外個(gè)人在境內(nèi)居留狀況證明》, 承諾書/購房合同等到建委辦理預(yù)售登記和權(quán)屬登記。

　　建委會(huì)通過網(wǎng)上簽約系統(tǒng)查詢是否為該人士在本市套住房.

　　4. 境外人士通過指定銀行進(jìn)行結(jié)匯轉(zhuǎn)帳,付房款。

　　另外,據(jù)中原地產(chǎn)三級(jí)市場部介紹,華僑、港澳臺(tái)及外籍人士同大陸人士在購購二手房的流程上基本類似，只不過增加一項(xiàng)購方需要到涉外審批辦公室進(jìn)行審批手續(xù)，然后才可購房。具體流程如下：

　　1、購賣雙方與經(jīng)紀(jì)公司簽署購賣合同；

　　2、購方到涉外審批辦公室進(jìn)行審批；

　　3、購賣雙方提交過戶相關(guān)資料；

　　4、購賣雙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)；

　　5、領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。

　　外銷房歷史

　　中國的外銷房經(jīng)歷了什么樣的演變過程?

　　方莊是北京市個(gè)外銷房出現(xiàn)的地區(qū)，也是北京市的個(gè)。但是到了95年以后，因?yàn)橐?guī)劃、設(shè)計(jì)等諸多因素，逐漸沒落。

　　據(jù)世邦魏理仕世邦魏理仕環(huán)球研究部經(jīng)理覃曉梅介紹,1993年至1996年期間,北京涉外房地產(chǎn)日益發(fā)展，涉外項(xiàng)目集中在亞運(yùn)區(qū)域和建一帶,亞運(yùn)區(qū)域的外銷房主要依賴亞運(yùn)會(huì)之后的商業(yè)運(yùn)作,有匯園公寓、華僑公寓等,建則主要依托資源。此外溫榆河一帶也出現(xiàn)了一批外銷別墅,如麗晶花園、香江別墅等?；旧喜徽撌莿e墅還是公寓,當(dāng)時(shí)的單價(jià)都在1500-2000美金左右。每年的供應(yīng)量比較少,大約在5-6個(gè)左右樓盤。主要購購人群為港澳臺(tái)及新加坡人,購購用途以投資為主,如租給區(qū)的工作人員等。

　　“那時(shí)候外銷房和內(nèi)銷房在權(quán)屬上的差別是,外銷房的用地性質(zhì)上寫的是’公寓’,而內(nèi)銷房則為住宅”戴慶豐說。

　　97年之后，北京房地產(chǎn)市場中外銷房比重逐漸下降,內(nèi)銷房上升。

　　2002年,中國取消了外銷房和內(nèi)銷房的區(qū)別，由此，中國成為國際貨幣基金組織187個(gè)成員中少數(shù)幾個(gè)對(duì)房地產(chǎn)投資沒有限制的國家。高端公寓客戶中國內(nèi)客戶的比例也越來越高.?！暗浆F(xiàn)在，真正在北京投資購房的境外人士比例估計(jì)到不了1%.?！瘪麜悦氛f。

　　境外人士在北京購房也有區(qū)域特點(diǎn)，比如韓國人較喜歡扎堆，主要在望京和五道口一帶.；日本人多在燕莎一帶，早期有祥業(yè)光耀公寓、三全公寓等；港澳臺(tái)則主要集中在東部購房，投資居多。

　　直到去年7月，,限外令出臺(tái)，中國對(duì)境外人士購房再次作出限制。

　　限外令后外資購房比例下降

　　那么,從整個(gè)市場來看,限外令后，境外人士在境內(nèi)購房的比例上有什么樣的變化?

　　據(jù)中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù),2006年下半年和2006年上半年相比，外國個(gè)人、境外機(jī)構(gòu)和華僑港澳臺(tái)購房套數(shù)、購房面積和購房金額的占比受政策影響有所減小,但對(duì)北京整體一手房市場的影響并不太大。

（以上數(shù)據(jù)來源于北京交易信息網(wǎng)，供參考）　　

　　二手房方面,由于二手房市場相對(duì)來說還不夠成熟，再加之二手房市場有近一半是公房，品質(zhì)稍差一些，對(duì)外資吸引力不高。

（以上數(shù)據(jù)來源于北京交易信息網(wǎng)，供參考）　　

　　通過上面數(shù)據(jù)可知，7月份政策執(zhí)行后，華僑港澳臺(tái)、外國個(gè)人和境外機(jī)構(gòu)購房的占比量有所上升，但從數(shù)值上來看，占比量值很低，對(duì)市場影響不大。另從總體成交量上來說，8-12月份同3-7月份相比，成交量減少0.28%。

　　整體來看,限外購房政策對(duì)一手房的影響要略大于二手房市場。

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