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購房合同簽訂后可否退房?專家支招教你如何解約

  編輯:海南房產網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天    閱讀 600 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。
購購住宅后,大部分消費者會入住其中,但是由于出現(xiàn)消費者對住宅質量或合同不滿的情況,往往會出現(xiàn)退房,即開發(fā)商解除與消費者之間的購賣合同,將購房款退還給消費者。在這個過程中有兩個問題比較重要,一是消費者要解除什么合同;二是解除這些合同過程中的先后順序。

  如果消費者提出的退房要求被開發(fā)商接受,那么有兩個合同需要解除,一是消費者與開發(fā)商的購賣合同,二是消費者與銀行的借款合同。

  房屋購賣合同的解除,意味著雙方財產的返還或權利的恢復,對于已經入住的消費者來說,需要將已經占有的住宅交還給開發(fā)商,對于還沒有入住的消費者來說,則需要放棄占有即將入住的住宅;開發(fā)商則不能再根據(jù)合同要求消費者支付房款,對于已經收取的部分要退還給消費者;解除合同履行完畢后,雙方的財產狀態(tài)將恢復到簽訂合同前的狀態(tài),購賣合同的解除與履行無須其他人的協(xié)助,雙方自己即可以完成。

  借款合同的解除,表明消費者將一次性歸還從銀行的借款,然后不再支付任何本金和利息,無須承擔任何還款的義務。這個合同的解除與購賣合同不一樣,它需要在除了銀行與消費者之外的第三方、也就是開發(fā)商的協(xié)助下才能完成。因為消費者雖然從銀行取得了借款,但并不直接占有這部分借款,銀行借款通過轉帳的形式由開發(fā)商取得;如果要歸還借款,必須由開發(fā)商向銀行歸還已經占有的借款,才可以實現(xiàn)歸還借款的目的;銀行只有收到開發(fā)商以消費者名義還來的借款后,才能認為消費者已經履行了全部還款義務,雙方的借款合同才能真正的解除;因此借款合同的解除與履行需要第三方協(xié)助才能完成。

  因為有三方當事人,而且有兩個合同,由于在空間操作上無法同步進行,就會出現(xiàn)時間上的先后順序問題;從實際行為上,我們可以設計出多種可能的選擇方案,目前較為普遍的有以下幾種,分別描述:

  一、 消費者先與開發(fā)商解除購賣合同,然后取回頭付款,再與銀行解除借款合同,然后由開發(fā)商歸還銀行借款。

  二、 消費者先與開發(fā)商解除購賣合同,然后再與銀行解除借款合同,然后取回頭付款,較后由開發(fā)商歸還銀行借款。

  三、 消費者先與開發(fā)商解除購賣合同,然后由開發(fā)商歸還銀行借款,再與銀行解除借款合同,較后取得頭付款。

  這三種過程有一個共同的特點,就是消費者頭先要與開發(fā)商解除購賣合同,表明消費者放棄對住宅行使占有的權利,在這種情況下,消費者存在一種風險:一旦解除合同后,即不能再度占有住宅,如果開發(fā)商不能按時歸還銀行借款,則消費者除了喪失房屋權利外,仍然需要承擔向銀行還款的義務,即所謂“錢房兩空”;如果開發(fā)商在此期間出現(xiàn)破產,則消費者損失更為巨大:不僅住宅(僅指沒有取得產權證的)可能會作破產財產被拍賣,而且已經支付的頭付款無法取得,同時還要支付15年到20年的銀行借款。

  為了使消費者限地免除上述風險,在開發(fā)商不會破產的前提下,我們認為在實際操作時可以通過以下程序:

  一、 消費者頭先與開發(fā)商簽訂一個補充協(xié)議,這是一個附條件的關于解除購賣合同的補充協(xié)議。

  二、 消費者再與銀行簽訂一個補充協(xié)議,也是一個附條件的解除借款合同的補充協(xié)議。

  三、 開發(fā)商歸還銀行借款,消費者與銀行簽訂的協(xié)議中確定的條件出現(xiàn),消費者與銀行的借款合同解除。

  四、 開發(fā)商歸還消費者的頭付款,并協(xié)助辦理消費者退房的各種相關手續(xù)。

  五、 第三、第四個行為履行完畢后,步雙方簽訂的協(xié)議中假設的條件出現(xiàn),消費者與開發(fā)商的購賣合同解除。

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