購房較頭痛的就是簽合同，因為老是怕自己上當(dāng)受騙，較近各種媒體都在談那簽合同２０４條，可開發(fā)商不跟你簽也沒轍。因此，我想知道怎樣做才能既讓開發(fā)商同意簽，而我又沒有什么風(fēng)險呢？

馮鵑：你好！

的確這樣，現(xiàn)在發(fā)生好多帶著律師購不到房的情況，因為從真正專業(yè)的角度出發(fā)（比如２０４條），開發(fā)商根本沒有欺騙或虛假的余地。如果自己前去簽訂購房合同，則要注意以下幾點：

一、簽約前，要嚴(yán)審發(fā)展商的主體資格。

頭先，要看發(fā)展商的企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照及資質(zhì)證書，看其營業(yè)執(zhí)照上的經(jīng)營范圍是否包括房地產(chǎn)開發(fā)、銷售。

其次，分期房和現(xiàn)房兩種情況查驗發(fā)展商的有關(guān)證件。如果購購期房，要審查發(fā)展商的“五證”，即《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》和《商品房預(yù)售許可證》，特別是《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》這兩證。

如果購購現(xiàn)房，則只要審查《國有土地使用證》、《房屋所有權(quán)證》。根據(jù)北京市國土資源和房屋管理局的規(guī)定：“商品房現(xiàn)房未取得國有土地使用證和房屋所有權(quán)證的，不得上市銷售；房地產(chǎn)交易部門也不得辦理商品房過戶手續(xù)?！?p>再次，對于購購期房的，要認(rèn)真審查《商品房預(yù)售許可證》，查看其中批準(zhǔn)銷售的面積、地點、項目名稱、銷售內(nèi)容等，看您欲購的房屋是否在該證批準(zhǔn)銷售的范圍之內(nèi)。如果批準(zhǔn)銷售的范圍只是某一項目的Ａ、Ｂ幢，而您欲購的是該項目的Ｃ幢的某一套，則您應(yīng)慎重考慮。

較后，根據(jù)建設(shè)部發(fā)布的《商品房銷售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，購房者可以在正式簽約前要求發(fā)展商出示《商品房購賣合同》。

二、簽約時的每一條款要約定得明確、具體、細(xì)致、規(guī)范。

一般來說，發(fā)展商在售房時使用的應(yīng)該都是政府監(jiān)制的《商品房購賣合同》（以下簡稱《合同》），但購房者還是要對其中的每個條款（尤其是主要條款）與發(fā)展商反復(fù)磋商。現(xiàn)舉其要點，分述如下：

１．《合同》的前三條分別是項目建設(shè)依據(jù)、商品房銷售依據(jù)、購受人所購商品房的基本情況。前兩條中的每一空格必須填寫，第三條中必須明確合同約定的建筑面積、套內(nèi)建筑面積、分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e各是多少平方米。

２．《合同》中“面積的確認(rèn)及面積差異的處理”，產(chǎn)權(quán)登記面積是指房地產(chǎn)行政主管部門確認(rèn)登記的房屋面積。合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異時的處理方法，既可以由雙方約定，也可以按照本條第２種方法處理（建議購房者與發(fā)展商約定采用這種方法）。該方法的主要優(yōu)點是，購房者有較大的選擇權(quán)，對購房者的權(quán)益保護力度大。該方法主要內(nèi)容是：（１）面積誤差比完全值在３％以內(nèi)的據(jù)實結(jié)算房價款；（２）面積誤差比完全值大于３％時，購房者既有權(quán)退房，也可不退房；不退房的，超過合同約定面積大于３％部分的房價款由發(fā)展商承擔(dān)、產(chǎn)權(quán)歸購房者；不足合同約定面積大于３％部分的房價款由發(fā)展商雙倍返還給購房者。

對于付款方式，如果是銀行按揭，雙方應(yīng)明確約定如不能按期取得銀行貸款的處理方式。第七條是購受人逾期付款的違約責(zé)任，要注意與下面第九條的出賣人逾期交房的違約責(zé)任對等。

關(guān)于房屋交接、規(guī)劃設(shè)計變更處理、裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑正常運行等，主要應(yīng)該注意明確約定：房屋交付時，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)提供由建設(shè)、設(shè)計、施工、監(jiān)理單位對房屋進行竣工驗收的《備案表》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說明書》；對可以延期交房的“特殊原因”，盡量不要讓發(fā)展商加上“市政配套問題”、“技術(shù)困難”、“天氣情況”等本來不屬于不可抗力的情況；規(guī)劃設(shè)計變更的約定中，購房者可以參照新的《商品房銷售管理辦法》十四條規(guī)定，約定購受人退房的，由發(fā)展商承擔(dān)違約責(zé)任；對裝飾和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，切忌使用“進口、高端”一類的模糊詞語，而應(yīng)該使用明確具體的品牌、型號；對基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套建筑正常運行，較好明確約定正常運行的具體日期，并可約定超過期限的按照逾期交房處理。

關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記和保修責(zé)任的規(guī)定。對產(chǎn)權(quán)登記，購房者可參照新的《商品房銷售管理辦法》第三十四條的規(guī)定，與發(fā)展商約定應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用之日起的一定日期之內(nèi)，由發(fā)展商將需要由其提供的辦理房屋權(quán)屬登記的資料報產(chǎn)權(quán)登記機關(guān)備案，并協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。關(guān)于保修責(zé)任，應(yīng)在《住宅質(zhì)量保證書》中明確約定保修范圍、期限、保修責(zé)任等。

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