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對明年樓價走勢的幾點猜想 一線城市房價拐點就在眼前
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 來源:瓊海房產(chǎn)信息網(wǎng) 閱讀 608 次
有不少多年來被認(rèn)可的股市規(guī)律在A股市場正慢慢被打破。譬如,低量見低價,可低量之后,上證綜指還是頑強跌破了2000點,并且可以把低量一直保持下去。房地產(chǎn)市場也存在某些規(guī)律,譬如,3、4月的“小陽春”, “金九銀十”等等。很不幸,在2011年,這些規(guī)律也被證偽了。以保利月度銷售數(shù)據(jù)為例,今年1、2月(傳統(tǒng)春節(jié)期間),銷售面積下滑了29.84%,隨后3月銷售同比增長了55.08%。6月銷售為年內(nèi)極大值130.39萬平方米,同比增長33.61%,之后的月度銷售基本徘徊在70至80萬平方米之間,期待中的“金九銀十”并未出現(xiàn)。倒是11月銷售同比增速出現(xiàn)年內(nèi)極大值72.92%,房地產(chǎn)市場似乎還在升溫。
9月以后,深圳市場房租普遍上漲,大致漲幅在10%至20%之間。較兩年前相比,同一區(qū)域房租已從每平方米50元上漲至目前的70元,漲幅接近40%。如果把房租上漲歸置于樓價上漲的大背景,不難理解其傳導(dǎo)效應(yīng)。要是把2008年深圳房價下跌30%,隨后又反彈50%至80%的經(jīng)歷,僅僅視作房地產(chǎn)調(diào)控政策轉(zhuǎn)向所致,那么就很可能會認(rèn)為房價長期上漲趨勢并未改變。只要政策有絲毫松動,房價還會報復(fù)性上漲。只是這樣的判斷站不住腳。
站在目前的時間窗口,從后視鏡的角度看,筆者認(rèn)為國內(nèi)樓價正在加速趕頂。這一輪樓價上漲周期,疊加了貨幣擴張周期的因素,也反映了短期供需矛盾。前者是影響房價的長期因素,后者則在中短期(或說小周期)內(nèi)影響房價走勢。很明顯,貨幣政策在2011年就已轉(zhuǎn)向,這可以從M2增速的變化看出端倪。2010年底,M2同比增速為19.72%,2011年底已降至13.6%。但貨幣政策的方向性變化,短期內(nèi)并不影響樓價走勢,只會一點點擠出投機性需求,讓房地產(chǎn)市場逐步回歸到剛性(也說真實)需求。
再看影響房價的短期因素——供求。之前關(guān)于丈母娘推高房價的討論,看似荒謬,其實也道出了樓市的剛性需求之所在。從供求的長期因素看,人口出生率的下降,會降低今后的剛性需求,其實在近年來參加高考人數(shù)的變化軌跡中這一點已得到了驗證。從短期因素看,則決定于下一步城市化的進程,尤其是一線城市的樓價。說實話,對于2011年之后的房地產(chǎn)市場的嚴(yán)厲調(diào)控,普通老百姓還是抱有極高的期望。但在三五個月之內(nèi),未見到房價有顯著下跌,在情緒上就開始失望了。再加上房租的傳導(dǎo)效應(yīng),一部分剛需積累并釋放。再者,房地產(chǎn)市場的投資屬性,也接納了部分資本市場流出的資金,二者疊加的結(jié)果,反映出來就是成交量的持續(xù)高位運行,以至于掩蓋了原本清晰的“小陽春”和“金九銀十”。
如果考慮到樓價快漲慢跌的屬性,從短期觸發(fā)因素看,一線城市的房價可能正面臨拐點。其一是隨著可能的官員的財產(chǎn)公示制度的逼近,二手房掛牌量激增。其二是房產(chǎn)稅即將全面鋪開,在一定程度上,也會把部分投機性需求抑制住。從稍微長遠(yuǎn)的眼光看,保障房的優(yōu)勢會逐漸體現(xiàn)出來,一旦城鎮(zhèn)化成為未來五年或者十年的國家戰(zhàn)略,那么一線城市的樓價更會隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移升級,慢慢步入價值回歸之路。
鑒于上述分析,筆者有幾個猜想:,一線城市房價拐點就在眼前。,三四線城市樓價或許還有一個恢復(fù)性上漲的過程。第三,二線城市房價很可能漲跌互現(xiàn),關(guān)鍵看有無產(chǎn)業(yè)支撐和人口集聚。
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