近日出臺的《中共關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》提出，在符合規(guī)劃和用途的前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。那么農(nóng)村土地入市能否抑制現(xiàn)行高房價，在濟南樓市即將進入萬元時代的時候，《決定》的出臺又能為普通居民帶來哪些利好消息?近日，山東大學(xué)房地產(chǎn)研究主任李鐵崗表示，農(nóng)村土地入市或會一定程度抑制高房價，未來房子不會再是好的投資品。

　　濟南樓市即將進入萬元時代

　　據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，10月份，濟南市新房價格達到9974元/平方米，距離萬元只剩一步之遙，不知不覺中，濟南樓市開始進入“萬元時代”。萬科天泰金域國際和保利華庭兩大品牌樓盤開盤加推，13500元/平方米的精裝住宅單價和9200元/平方米的毛坯住宅單價似乎刷新了近期面市的住宅銷售單價。

　　雖然新房均價即將達到萬元，但從各區(qū)縣房價來看，濟南市也僅有歷下區(qū)和市中區(qū)達到萬元級別，10月較新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，歷下區(qū)新房均價依然較高，達到了11899元/平方米，商河較低，均價為2988元/平方米。并且濟陽、商河、長清新房均價還出現(xiàn)了不同程度的下降。雖然在理論上，濟南樓市已快要全面進入萬元時代，但實際上，單價保持在萬元以下的樓盤仍然占據(jù)大多數(shù)，濟南房價仍有上漲的空間。

　　在均價即將突破萬元的濟南房地產(chǎn)市場，6字開頭的房價猶顯“彌足珍貴”。今年，西客站可謂是一個新的開發(fā)熱土，西客站的地塊也成了各個大中型開發(fā)商紛紛出手的“香餑餑”。相比較于僻遠一點均價六七千元的房子，成熟商圈和交通配套比較成熟的小區(qū)均價普遍達到8000元，成為濟南樓市的主流。

　　農(nóng)村土地入市或抑制房價

　　《決定》對建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場有了進一步的解釋，即在符合規(guī)劃和用途管制前提下，允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權(quán)同價。

　　李鐵崗在接受記者采訪時表示，土地一般分為國有土地和集體土地。國有土地歸國家所有，通常在城市中通過“招拍掛”的形式出讓使用權(quán)；集體土地一般歸農(nóng)民集體所有，沒有“招拍掛”形式。集體土地可通過國家征收的形式，流轉(zhuǎn)為國有土地。

　　李鐵崗表示，農(nóng)村土地入市對土地市場而言，將產(chǎn)生深遠的影響，相較于以前受各種限制、慢速的狀態(tài)，集體土地在供給靈活性和建設(shè)速度上將有很大提高。土地供給增加，房源也將會隨之增加，或會在一定程度上抑制房價。

　　“現(xiàn)在對土地入市的規(guī)定還沒有具體細則，但是可以預(yù)見的是農(nóng)村土地入市應(yīng)該是在宏觀調(diào)控下的入市，政府對于土地市場的規(guī)劃和調(diào)控不會放松，因此，不會出現(xiàn)大量土地入市的情況。”李鐵崗表示，農(nóng)村土地入市對于房價的影響主要還是表現(xiàn)在隱性轉(zhuǎn)移成本的降低，“以前建房子配套的廣場，公共設(shè)施，都是要加在商品房的價格上的，但是現(xiàn)在農(nóng)村土地不再經(jīng)過政府征收程序直接入市就減少了這些成本”。

　　未來房價難以獲取暴利

　　11月12日，山東省第十七屆新城市房地產(chǎn)沙龍在山東大廈舉行，“大炮”任志強現(xiàn)場表示，未來的房價不會大幅上漲，漲幅會放緩，房價的漲幅要低于收入增長水平，“房價漲或者跌都是非市場化的理解。房價80%來自窗外的東西，不是房子本身的問題，城市配套提升、交通改善、環(huán)境變好這些都是在房價考慮之內(nèi)，所以房價下跌是不可能的”。

　　對于濟南房價是否還有下降的空間，李鐵崗表示，近兩年，濟南的房價都保持了7%到8%左右的增長，未來下降的可能性也不大，但隨著房價增幅的放緩和政府的調(diào)控，靠投資房子贏得的利潤越來越少，未來房子已經(jīng)不會再是好的投資品。

　　“2006年和2007年的時候，濟南房價確實經(jīng)歷了一段大幅增長的時期，但近兩年隨著國家的調(diào)控，房價增速已經(jīng)放緩，近兩年都保持在7%和8%左右的增幅，而這個增幅和國民收入水平的增幅差不多，也就是說這個增幅其實是一個正常的水平。因為如果房價低于這個數(shù)字的話就意味著房價其實是貶值的”，李鐵崗?fù)瑫r表示，濟南的房價依然存在泡沫，但這個泡沫是在前幾年就已開始埋下的，投資者對于房價增長的非理性預(yù)期、過多投資都是形成泡沫的原因。

　　針對任志強“房價的漲幅要低于收入增長水平”的說法，李鐵崗表示認(rèn)同，“十八屆三中全會之后，各界對于經(jīng)濟保持穩(wěn)定增長的預(yù)期都很高，至少不會再出現(xiàn)大的起落，對于樓市來說也是如此，出現(xiàn)大的下滑或危機不可能，但房價漲幅應(yīng)該不會比居民人均收入水平的漲幅大，在未來房價暴利已經(jīng)不太現(xiàn)實。”
 

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