從設(shè)計(jì)師角度談城市綜合體、商業(yè)綜合體、城市組合體的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)踐：[實(shí)錄]2009年中國城市綜合體發(fā)展峰會

　　主持人：陳先生演說功力深厚，是我們下午過程當(dāng)中很難去走神或者入睡，沒有這個前提，我中間出去拿一杯咖啡，外面的人傳言，他們問我里面是不是開傳銷大會，里面說是的。他不光是了解資金的動向、興趣，他還會分析趨勢，他直接說一些操作層面的東西，同時還有非常好的政策，這些結(jié)合上剛才提到的非常行業(yè)的熱情，我相信會對更多的人有更多的啟示。同樣你剛才的演說對下面女嘉賓有非常巨大的影響，他中午就想成為較重要的亮點(diǎn)，我們下面有請阿特金斯大中國區(qū)董事李文捷，有請他做主題演講，請你不要緊張，請你勁情的發(fā)揮。他的題目是叫城市綜合體項(xiàng)目選址和設(shè)計(jì)。

　　李文捷：謝謝主持人，確確實(shí)實(shí)很不好辦，被主辦方安排在陳總后面講壓力太大了。下午大家也都有點(diǎn)困，包括我自己，剛才聽到對設(shè)計(jì)院批評之后，馬上一點(diǎn)都不困了，就像在說我一樣，我覺得特別的慚愧。我剛才看了一下，好象來自于設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的我很榮幸，作為一個代言人。今天跟開發(fā)商、政府還有投資商這邊學(xué)了非常的多，我覺得受益非常大。

　　我很粗淺的從設(shè)計(jì)師角度談一點(diǎn)我們的經(jīng)驗(yàn)和實(shí)踐，算是一個拋磚引玉。大家看到這個題目可能覺得有點(diǎn)幼稚，好象有點(diǎn)煽情，不是從開發(fā)，從錢，從策略的角度，但是我確確實(shí)實(shí)希望能夠在這利用這個寶貴的機(jī)會，能夠給大家一些我個人角度的看法，也供大家參考。

　　記得古羅馬有一個詩人說人的一生中能記住的兩個面孔，一個是他的母親面孔，另外一個是他生活城市的面孔，我希望在座的各位可以回想一下，你們心目中記憶較深刻的城市的面孔是什么，是那兒，長的怎么樣，好不好，可愛不可愛，有沒有魅力，我們就從這邊講起。

　　我準(zhǔn)備七個方面，由于時間有限，我較主要的講城市綜合體的原起的背景，我認(rèn)為應(yīng)該怎么樣做一個分類，我們的設(shè)計(jì)原則和宗旨是什么，以及在中國這幾年做了什么事情。順便提一下阿特金斯是一個全球的設(shè)計(jì)公司，目前在中國，參與中國的建設(shè)十年多了，在中國做了超過兩千個項(xiàng)目。

　　什么是城市綜合體，我上午聽一個老總講這個概念，我做了一些研究，一些探索，問了一些同行，一些專家，包括看了一些文獻(xiàn)，這個名詞真不見得從西方傳過來的，但是是誰創(chuàng)造的，現(xiàn)在也不敢說。一般城市規(guī)劃術(shù)語里面早就有很自然的叫法，也是對城市綜合體的一個描述，我想發(fā)明創(chuàng)造這個詞的人很有本事，抓住了心里新興城市綜合體新興現(xiàn)象的特點(diǎn)，我今天希望講一個廣義的城市綜合體的概念，而不是一個簡單意義上的一定是一個城市較的商業(yè)，也不見得這樣，可能換一個視角，這種廣義的城市綜合體，我覺得頭先是一個經(jīng)濟(jì)的現(xiàn)象，他的背后代表了很多的意義，包括剛才講到的投資，開發(fā)的一系列事情，包括跟政府的一些博弈，所以我認(rèn)為這是一個經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。

　　，這是一種新的開發(fā)方式，跟以前傳統(tǒng)意義上，以前說到，我們做規(guī)劃，規(guī)劃師就是涂顏色，紅的、黃的一涂就完了，對應(yīng)的城市開發(fā)，相對來講模式也非常的簡單。城市綜合體的興起和帶來的新的開發(fā)方式，確確實(shí)實(shí)值得我們學(xué)習(xí)。

　　第三，城市綜合體打造了一個城市的形象，有代表性的，有標(biāo)志性的，我認(rèn)為這也是一個新的城市名片，所以要好好把握，要把名片的作用用好。

　　第四，廣義的城市綜合體，實(shí)際上他給所有的在座每一個人，每一個市民帶來了一種新的生活方式，一種體驗(yàn)式的生活方式。他給你展現(xiàn)的這種形象，他給你提供的這種功能，他所創(chuàng)造的環(huán)境，能讓你有不同的體體驗(yàn)，能改變你的生活方式，這是我對廣義城市綜合體的定義。

　　為什么有城市綜合街，早上有很多的專家，還有老總講到了，就是因?yàn)槌鞘谢倪^程，這個動力對現(xiàn)在中國經(jīng)濟(jì)來說，我覺得先進(jìn)較有依靠的，就是這個城市化的過程，這是的經(jīng)濟(jì)的驅(qū)動力。很多很多的城市也從一個單一的慢慢擴(kuò)張了，變成有更多的，逐漸的出現(xiàn)，有一些是自發(fā)的，有一些是有政府相應(yīng)的引導(dǎo)。

　　在這個過程中有四個方面的需求，一個是城市規(guī)模擴(kuò)張，城市越來越大，人們不可能跑到好幾公里遠(yuǎn)購一個東西，所以越來的不同類型的不同性質(zhì)功能規(guī)模城市的出現(xiàn)了，而且是非常有多樣性的。

　　城市運(yùn)轉(zhuǎn)效率的需要，城市綜合體通常都是在交通非常便利，效率要求非常高的地方出現(xiàn)，所以他要求高度的集聚性。

以下是引用片段：
一種體驗(yàn)式的生活方式，對城市綜合體也是一種需要。 城市品質(zhì)的代表。城市綜合體在中國的發(fā)展，像專業(yè)規(guī)劃師的角度來看，過去來講非常機(jī)械，只是簡單的套用一些指標(biāo)，中國有對土地的分類，有套用的標(biāo)準(zhǔn)，你要做多大規(guī)模的城市，只要簡單一算套用進(jìn)去就行了，非常簡單，但是解決不了問題?，F(xiàn)在城市綜合體受到了極大的追捧，有很多的不同類型的成功的或者不成功的城市綜合體都逐漸的出現(xiàn)了，是一個好事，所以有更多的人開始研究了，未來希望有更多規(guī)劃設(shè)計(jì)，尤其是開發(fā)得非常好的，經(jīng)營得非常好的，能夠帶動周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展的交通很便利的形象非常優(yōu)美的城市綜合體的出現(xiàn)。

　　我們認(rèn)為城市綜合體有三大類，類交通驅(qū)動型的，交通樞紐，有換乘要求所運(yùn)營而生的城市綜合體。類有一項(xiàng)或者數(shù)項(xiàng)非常明晰的主導(dǎo)功能和特點(diǎn)為核心驅(qū)動的，這種主導(dǎo)功能型城市綜合體，這有可能是商貿(mào)，有可能是大型商業(yè)，有可能是娛樂、文化，有可能甚至是一個產(chǎn)業(yè)形成中間的核心，他也會形成城市綜合體，或者是物流，甚至包括一個非常綜合的居住，都有可能形成某一種或者幾種主導(dǎo)的功能。

　　第三類城市，以及一些遠(yuǎn)離城市衛(wèi)星城的，都可以形成城市綜合體。

　　舉幾個例子，上海虹橋機(jī)場，這是我們06年就參與做的項(xiàng)目，今年開始重新啟動做新的一輪，他未來會成為全世界上交通方式較多，較復(fù)雜的交通樞紐。因?yàn)樗袡C(jī)場，他也有重鐵，很少有機(jī)場和重鐵合在一塊的，他還有三條磁懸浮，十幾條軌道交通，這是非常復(fù)雜的。英國倫敦車站是較近剛剛通車的，這是歐洲之星在這，連接英國和歐洲大陸，這也是一個形成非常典型的城市綜合體。

　　香港海港城，依托香港的港口形成的綜合體。大量的城市**站上蓋的綜合體。主導(dǎo)功能型也很有意思，百花齊放非常豐富多彩，比如說以傳媒搬進(jìn)去，文化的功能導(dǎo)入，娛樂功能形成的東京六本木城市更新，這是這么一個類型。有很多國際會展，圍繞著國際會展形成的城市綜合體，也有大量的，都是商務(wù)辦公類為主導(dǎo)的城市綜合體。

　　這是我們公司在迪拜做的大型，以七星極酒店，大型的購物和大型的主題公園形成的城市綜合體，這個成功帶動周邊20多公里城市發(fā)展。城市型的，比如說典型的拉德方斯，這個褒貶不一，也是很有意思的事情。

　　城市綜合體表現(xiàn)出來的特征，我覺得同時也是成功的一些因素，也是我們規(guī)劃設(shè)計(jì)中間應(yīng)該依據(jù)的一些原則和策略，我覺得有這么八大原則。，在區(qū)位的選擇上一定要統(tǒng)籌的去規(guī)劃，要去看看不同類型的城市綜合體適合在什么地方選址完成不一樣，要結(jié)合城市的功能和空間的布局，城市的結(jié)構(gòu)的類型，市場的需求的趨勢和預(yù)測，人口的布局，以及人口的結(jié)構(gòu)。當(dāng)?shù)氐馁Y源特點(diǎn)等一系列因素來決定。

以下是戴欣明工作室引用片段：
　　一個好的城市綜合體功能一定要因地制宜，這個定位，這個規(guī)模、業(yè)態(tài)、密度一系列的內(nèi)容，定位的內(nèi)容都是要因不同的個體，不同的案例而不一樣。怎么能夠得到定位呢？從我們的專業(yè)的研究，應(yīng)該是一個非常多專業(yè)的，跨專業(yè)的研究來支撐找到一個合適的定位，這個包括功能的研究，公共設(shè)施布局，房地產(chǎn)市場需求和產(chǎn)品研究，交通、市民行為模式，城市的風(fēng)貌特點(diǎn)，一系列的國際案例，較終能夠得出一個到底什么樣較合適。

　　交通，交通對外來講也是高度的便捷，對內(nèi)來講一定是高度的便利。整個的交通體系能夠?qū)ξ覀兙C合體起到綜合引導(dǎo)，而且不僅僅是硬件設(shè)施，而且包括很多軟件設(shè)施，這些信號系統(tǒng)，停車收費(fèi)系統(tǒng)，一系列規(guī)劃能夠保證交通高度便捷。

　　城市綜合體給人是一個場所，這個場所是為誰用呢？為我們在座某一個人，所以設(shè)計(jì)這個場所的時候一定要以人為本，大家才會來，我覺得這一點(diǎn)非常的重要。

　　第五，業(yè)態(tài)產(chǎn)品的策劃和設(shè)計(jì)。這個一定要做到差異化的競爭，要統(tǒng)籌考慮區(qū)域關(guān)系，房地產(chǎn)中外的一些案例，以及創(chuàng)新產(chǎn)品策劃，為什么要專門提這個呢，的測算。有的時候我們要去符合需求，這是毫無疑問的，要去把握需求，但是這個還不夠，在中國快速城鎮(zhèn)化的過程中，我們更要需求和創(chuàng)造需求，這要更過一個層次，這需要有創(chuàng)新型產(chǎn)品策劃來支撐。當(dāng)然同時經(jīng)濟(jì)帳一定要算過來。

　　當(dāng)你在設(shè)計(jì)和把握建筑形式的時候，我剛才看到設(shè)計(jì)院的建筑形式，我覺得還要繼續(xù)的去完善，一定要把握這個機(jī)會，這是一個難得的機(jī)會讓你去發(fā)揮的，所以要找有真水平的人做設(shè)計(jì)，做設(shè)備的時候要考慮地方的人脈，你地區(qū)的風(fēng)貌特點(diǎn)，同時要考慮它的科技含量?，F(xiàn)在都二十一世紀(jì)了，什么都在講環(huán)保節(jié)能了，綠色建筑，這個東西必須要在城市名片綜合體當(dāng)中反映出來。而且更加重要的，這個展示出來是城市精神，這是非常內(nèi)在的，非常人文的，但是一定是必不可少的。因此一個好的城市綜合體，一定是代表著城市的傾向，他有他的品牌價值，這個品牌價值可能不僅僅是說購入是多少，賣出是多少，他是一個升值的過程。

　　怎么樣去創(chuàng)造和提升挖掘附加值，我覺得可能有一系列問題要綜合考慮，宏觀的，微觀的，對資本的研究，投資拉動的效應(yīng)，對區(qū)域的貢獻(xiàn)，就業(yè)問題能不能解決，稅收的貢獻(xiàn)，對土地價格和房地產(chǎn)價格的提升，以及因?yàn)橛辛怂?，你這個地段就不一樣，就像我們說華貿(mào)，對這一點(diǎn)有巨大的貢獻(xiàn)，因?yàn)橛辛巳A

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