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房產(chǎn)政策調控再出招:土地款頭付至少50%

  編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng)   發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00  有效期:發(fā)布當天  來源:人民網(wǎng)  閱讀 882 次

閱讀聲明:文章內關于戶型面積的表述,除了特別標明為套內面積的內容外,所涉及戶型面積均為建筑面積。

  新規(guī)將對遏制“囤地”和“炒地”現(xiàn)象起到有效作用,但由于提高了開發(fā)商的拿地門檻,有可能對土地供應產(chǎn)生一定的抑制作用,同時也可能帶來新的壟斷。

  繼取消交易營業(yè)稅優(yōu)惠政策之后,房地產(chǎn)市場調控的 “子”,落在了土地出讓收支管理上。

  12月17日,財政部、國土部等五部委發(fā)布《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知》(以下簡稱《通知》)稱,今后在土地出讓中,頭付款繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%,分期繳納全部價款的期限原則上不超過1年。

  《每日經(jīng)濟新聞》記者了解到,在現(xiàn)有的土地出讓中,多數(shù)開發(fā)商的土地出讓頭付款僅為20%,不少開發(fā)商甚至通過銷售回款來補繳土地價款。業(yè)內人士表示,新規(guī)將對遏制“囤地”和“炒地”現(xiàn)象起到有效作用,但由于提高了開發(fā)商的拿地門檻,有可能對土地供應產(chǎn)生一定的抑制作用,同時也可能帶來新的壟斷。

  土地出讓: 頭付不得低于50%

  這份《通知》由財政部、國土部、央行、監(jiān)察部、審計署聯(lián)合發(fā)出,落款時間為11月18日。有業(yè)內人士指出,相關規(guī)定實際上早已成型,五部委在經(jīng)濟工作會議之后發(fā)出《通知》,以作為該會議決定的具體落實。

  《通知》規(guī)定,今后在土地出讓中,頭付款繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50%,分期繳納全部價款的期限原則上不超過1年,特殊項目可約定在2年內全部繳清。另外,土地租賃合同約定的當期應繳土地價款(租金)應當一次全部繳清,不得分期繳納。

  據(jù)悉,對于土地出讓頭付款的繳納比例,此前并沒有明確規(guī)定,執(zhí)行中多遵循20%的標準;對于土地出讓價款的繳納期限,同樣沒有具體規(guī)定,多由各地方政府在土地出讓合同中自行約定。今年初,為刺激房地產(chǎn)開發(fā)投資,一些地方延長了土地出讓價款的繳納期限,比如廣東規(guī)定,延長時間原則上不超過2年。

  中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云向 《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,開發(fā)商拖延繳納土地款的現(xiàn)象一直存在,個別開發(fā)商甚至要通過銷售回款來繳納土地出讓款,地方政府則疏于監(jiān)管。

  《通知》亦指出,在土地出讓收入管理中,有的地區(qū)存在拖欠土地出讓收入的問題,未能做到應收盡收;有的地區(qū)越權減免緩繳或變相減免土地出讓收入,造成土地出讓收入流失。

  支出分配:10%用于廉租房保障

  在嚴格規(guī)范土地出讓收入的同時,對于支出管理,《通知》規(guī)定,要嚴格按照規(guī)定將土地出讓凈收益的10%用于補充城市廉租住房保障資金。同時,“確保足額支付征地和拆遷補償支出、補助被征地農(nóng)民社會保障支出?!?/P>

  《通知》還規(guī)定,土地出讓價款支出向新農(nóng)村建設傾斜,逐步提高用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)和農(nóng)村基礎設施建設的比重。

  此前,在2006年國務院辦公廳發(fā)布的《關于規(guī)范國有土地使用權出讓收支管理的通知》中,規(guī)定了土地出讓收入的5個使用范圍:征地和拆遷補償支出、土地開發(fā)支出、支農(nóng)支出、城市建設支出和其他支出。

  一位不愿透露姓名的研究人員表示,地方在土地出讓支出中存在不透明的現(xiàn)象,建議在明確支出范圍的基礎上,進一步公開具體的支出項目。

  《通知》提出,地方在編制土地出讓收支預算時,要統(tǒng)籌考慮經(jīng)濟社會發(fā)展和資金保障能力等因素,合理確定年度用地規(guī)模和土地供應規(guī)模。

  出讓合同:嚴格遵守動工時間

  記者注意到,《通知》要求嚴格執(zhí)行土地出讓(租賃)合同、劃撥決定書,對于未按時繳納土地價款、未按合同約定動工建設的單位和個人,拖欠土地出讓收入期間不得參與新的土地出讓交易活動,且拖欠和違約信息將計入其誠信檔案,限制參加土地招拍掛活動。

  去年5月,在國土部和工商總局聯(lián)合制定的《國有建設用地使用權出讓合同》示范文本中,頭次約定了建設項目的開工時間、竣工時間。其中,屬于商品住宅項目的,原則上開發(fā)時間較長不得超過3年。

  與此同時,開發(fā)商延期開發(fā)的現(xiàn)象屢見不鮮。有媒體報道稱,在2007年廣州市的27個“地王”中,就有20個至今沒有動工。而按照規(guī)定,土地閑置滿1年的,用地單位或個人要繳納20%的土地閑置費;2年不開發(fā)的,政府可無償收回。若按新規(guī)定,未按合同約定動工建設的,可限制其參加土地招拍掛活動。

  鄒曉云表示,如果開發(fā)商嚴格按照合同約定的期限進行開發(fā),或者政府按照規(guī)定進行操作,就不會存在“囤地”現(xiàn)象。至于新規(guī)能否達到效果,關鍵仍在于地方的執(zhí)行。

  專家解讀:可能帶來新的壟斷

  中國土地勘測規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示,《通知》關于土地出讓頭付款和分期繳納期限的規(guī)定,實際上抬高了開發(fā)商的拿地門檻,將對“囤地”和“炒地”現(xiàn)象起到一定的遏制作用,但也可能帶來新的壟斷,即資金雄厚的大開發(fā)商和國企將更容易拿地。

  今年5月,北京“朝陽區(qū)廣渠門外10號地”以10.22億的價格被富力地產(chǎn)拍得,按照雙方的合同約定,富力頭先支付土地出讓金的20%,剩余部分在180日內付清;而在“廣渠路15號地”的出讓中,有著國企背景的中化方興以40.6億元拿下該地塊,按合同約定,中化方興在3個工作日內付清全部土地價款。兩者的資金實力差距可見一斑。

  上述研究人員向記者表示,此規(guī)定另一個弊端還在于,將會在一定程度上抑制土地的供應,由于拿地的資金要求提高,必將延緩土地的供應節(jié)奏。

  鑒于本周一(12月14日)召開的國務院常務會議提出“適當增加中低價位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應”,上述研究人士進一步表示,目前市場的主要問題在于土地供應結構失衡,即缺少中低價位商品房和保障性住房用地供給,而非供應總量不足。因此,即便上述規(guī)定在一定程度上限制了土地供應總量,但也不會影響地價甚至房價。

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