新規(guī)將對(duì)遏制“囤地”和“炒地”現(xiàn)象起到有效作用，但由于提高了開(kāi)發(fā)商的拿地門檻，有可能對(duì)土地供應(yīng)產(chǎn)生一定的抑制作用，同時(shí)也可能帶來(lái)新的壟斷。

　　繼取消交易營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠政策之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的 “子”，落在了土地出讓收支管理上。

　　12月17日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》（以下簡(jiǎn)稱《通知》）稱，今后在土地出讓中，頭付款繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%，分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)1年。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，在現(xiàn)有的土地出讓中，多數(shù)開(kāi)發(fā)商的土地出讓頭付款僅為20%，不少開(kāi)發(fā)商甚至通過(guò)銷售回款來(lái)補(bǔ)繳土地價(jià)款。業(yè)內(nèi)人士表示，新規(guī)將對(duì)遏制“囤地”和“炒地”現(xiàn)象起到有效作用，但由于提高了開(kāi)發(fā)商的拿地門檻，有可能對(duì)土地供應(yīng)產(chǎn)生一定的抑制作用，同時(shí)也可能帶來(lái)新的壟斷。

　　土地出讓： 頭付不得低于50%

　　這份《通知》由財(cái)政部、國(guó)土部、央行、監(jiān)察部、審計(jì)署聯(lián)合發(fā)出，落款時(shí)間為11月18日。有業(yè)內(nèi)人士指出，相關(guān)規(guī)定實(shí)際上早已成型，五部委在經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議之后發(fā)出《通知》，以作為該會(huì)議決定的具體落實(shí)。

　　《通知》規(guī)定，今后在土地出讓中，頭付款繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%，分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)1年，特殊項(xiàng)目可約定在2年內(nèi)全部繳清。另外，土地租賃合同約定的當(dāng)期應(yīng)繳土地價(jià)款（租金）應(yīng)當(dāng)一次全部繳清，不得分期繳納。

　　據(jù)悉，對(duì)于土地出讓頭付款的繳納比例，此前并沒(méi)有明確規(guī)定，執(zhí)行中多遵循20%的標(biāo)準(zhǔn)；對(duì)于土地出讓價(jià)款的繳納期限，同樣沒(méi)有具體規(guī)定，多由各地方政府在土地出讓合同中自行約定。今年初，為刺激房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，一些地方延長(zhǎng)了土地出讓價(jià)款的繳納期限，比如廣東規(guī)定，延長(zhǎng)時(shí)間原則上不超過(guò)2年。

　　中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，開(kāi)發(fā)商拖延繳納土地款的現(xiàn)象一直存在，個(gè)別開(kāi)發(fā)商甚至要通過(guò)銷售回款來(lái)繳納土地出讓款，地方政府則疏于監(jiān)管。

　　《通知》亦指出，在土地出讓收入管理中，有的地區(qū)存在拖欠土地出讓收入的問(wèn)題，未能做到應(yīng)收盡收；有的地區(qū)越權(quán)減免緩繳或變相減免土地出讓收入，造成土地出讓收入流失。

　　支出分配：10%用于廉租房保障

　　在嚴(yán)格規(guī)范土地出讓收入的同時(shí)，對(duì)于支出管理，《通知》規(guī)定，要嚴(yán)格按照規(guī)定將土地出讓凈收益的10%用于補(bǔ)充城市廉租住房保障資金。同時(shí)，“確保足額支付征地和拆遷補(bǔ)償支出、補(bǔ)助被征地農(nóng)民社會(huì)保障支出。”

　　《通知》還規(guī)定，土地出讓價(jià)款支出向新農(nóng)村建設(shè)傾斜，逐步提高用于農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的比重。

　　此前，在2006年國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范國(guó)有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》中，規(guī)定了土地出讓收入的5個(gè)使用范圍：征地和拆遷補(bǔ)償支出、土地開(kāi)發(fā)支出、支農(nóng)支出、城市建設(shè)支出和其他支出。

　　一位不愿透露姓名的研究人員表示，地方在土地出讓支出中存在不透明的現(xiàn)象，建議在明確支出范圍的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步公開(kāi)具體的支出項(xiàng)目。

　　《通知》提出，地方在編制土地出讓收支預(yù)算時(shí)，要統(tǒng)籌考慮經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展和資金保障能力等因素，合理確定年度用地規(guī)模和土地供應(yīng)規(guī)模。

　　出讓合同：嚴(yán)格遵守動(dòng)工時(shí)間

　　記者注意到，《通知》要求嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓（租賃）合同、劃撥決定書，對(duì)于未按時(shí)繳納土地價(jià)款、未按合同約定動(dòng)工建設(shè)的單位和個(gè)人，拖欠土地出讓收入期間不得參與新的土地出讓交易活動(dòng)，且拖欠和違約信息將計(jì)入其誠(chéng)信檔案，限制參加土地招拍掛活動(dòng)。

　　去年5月，在國(guó)土部和工商總局聯(lián)合制定的《國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本中，頭次約定了建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)工時(shí)間、竣工時(shí)間。其中，屬于商品住宅項(xiàng)目的，原則上開(kāi)發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)不得超過(guò)3年。

　　與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商延期開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。有媒體報(bào)道稱，在2007年廣州市的27個(gè)“地王”中，就有20個(gè)至今沒(méi)有動(dòng)工。而按照規(guī)定，土地閑置滿1年的，用地單位或個(gè)人要繳納20%的土地閑置費(fèi)；2年不開(kāi)發(fā)的，政府可無(wú)償收回。若按新規(guī)定，未按合同約定動(dòng)工建設(shè)的，可限制其參加土地招拍掛活動(dòng)。

　　鄒曉云表示，如果開(kāi)發(fā)商嚴(yán)格按照合同約定的期限進(jìn)行開(kāi)發(fā)，或者政府按照規(guī)定進(jìn)行操作，就不會(huì)存在“囤地”現(xiàn)象。至于新規(guī)能否達(dá)到效果，關(guān)鍵仍在于地方的執(zhí)行。

　　專家解讀：可能帶來(lái)新的壟斷

　　中國(guó)土地勘測(cè)規(guī)劃院副總工程師鄒曉云表示，《通知》關(guān)于土地出讓頭付款和分期繳納期限的規(guī)定，實(shí)際上抬高了開(kāi)發(fā)商的拿地門檻，將對(duì)“囤地”和“炒地”現(xiàn)象起到一定的遏制作用，但也可能帶來(lái)新的壟斷，即資金雄厚的大開(kāi)發(fā)商和國(guó)企將更容易拿地。

　　今年5月，北京“朝陽(yáng)區(qū)廣渠門外10號(hào)地”以10.22億的價(jià)格被富力地產(chǎn)拍得，按照雙方的合同約定，富力頭先支付土地出讓金的20%，剩余部分在180日內(nèi)付清；而在“廣渠路15號(hào)地”的出讓中，有著國(guó)企背景的中化方興以40.6億元拿下該地塊，按合同約定，中化方興在3個(gè)工作日內(nèi)付清全部土地價(jià)款。兩者的資金實(shí)力差距可見(jiàn)一斑。

　　上述研究人員向記者表示，此規(guī)定另一個(gè)弊端還在于，將會(huì)在一定程度上抑制土地的供應(yīng)，由于拿地的資金要求提高，必將延緩?fù)恋氐墓?yīng)節(jié)奏。

　　鑒于本周一（12月14日）召開(kāi)的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“適當(dāng)增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房和公共租賃房用地供應(yīng)”，上述研究人士進(jìn)一步表示，目前市場(chǎng)的主要問(wèn)題在于土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，即缺少中低價(jià)位商品房和保障性住房用地供給，而非供應(yīng)總量不足。因此，即便上述規(guī)定在一定程度上限制了土地供應(yīng)總量，但也不會(huì)影響地價(jià)甚至房?jī)r(jià)。

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