由律師介入房地產(chǎn)交易進(jìn)行委托代理活動(dòng)，是國(guó)際普遍通行的做法，有利于維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常秩序和保護(hù)小業(yè)主的合法權(quán)益。而在今年初召開(kāi)的廣東省政協(xié)九屆三次會(huì)議上，政協(xié)委員針對(duì)近年來(lái)房地產(chǎn)交易中的欺詐現(xiàn)象，提出創(chuàng)建房地產(chǎn)交易法律審查和律師代理購(gòu)房制度的建議。

事實(shí)上，廣東省有關(guān)部門幾年前就在籌備建立律師代理購(gòu)房制度，展開(kāi)調(diào)研并擬定了相關(guān)規(guī)范，但因各種原因無(wú)法出臺(tái)。實(shí)踐中也有相當(dāng)多律師受理過(guò)不少代理購(gòu)房業(yè)務(wù)，只不過(guò)這些業(yè)務(wù)多被套以“人情業(yè)務(wù)”或 于咨詢，真正簽訂合同全程代理購(gòu)房并收取相關(guān)費(fèi)用的極少。而且，即便律師正式收案代理購(gòu)房，大多只是停留在幫助當(dāng)事人審查商品房購(gòu)賣合同，并就合同的具體條款給當(dāng)事人提供法律意見(jiàn)，解釋某一條款的法律后果或某一專業(yè)術(shù)語(yǔ)的含義，但較終是否采納由當(dāng)事人決定，律師對(duì)購(gòu)房者所面臨的潛在風(fēng)險(xiǎn)和損失并不承擔(dān)責(zé)任。

而要改變這種現(xiàn)象，并不是一蹴而就的，本刊第111期分析了律師代理購(gòu)房制推行難的原因，本期將有的放矢，“對(duì)癥下藥”：

一、政府主管部門應(yīng)該對(duì)將本應(yīng)由開(kāi)發(fā)商或銀行支付的律師費(fèi)而強(qiáng)行轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上的行為予以嚴(yán)重打擊和處罰。這種現(xiàn)象任其發(fā)展將會(huì)滋生商業(yè)回扣甚至于行賄受賄等不良現(xiàn)象，不僅加劇了消費(fèi)者的損失和負(fù)擔(dān)，而且不利于律師代理購(gòu)房制的推行。

二、完善行業(yè)協(xié)會(huì)自身建設(shè)，提高行業(yè)協(xié)會(huì)的公信力、凝聚力和行業(yè)自律水平。應(yīng)確立由行業(yè)協(xié)會(huì)諸如律師協(xié)會(huì)、房地產(chǎn)協(xié)會(huì)、消費(fèi)者協(xié)會(huì)等為主推行律師代理購(gòu)房制，制訂具體的實(shí)施方案和行業(yè)規(guī)范。要通過(guò)立法形式，明確行業(yè)協(xié)會(huì)在對(duì)外維權(quán)、對(duì)內(nèi)自律等方面的權(quán)力與義務(wù)，讓行業(yè)協(xié)會(huì)代行政府某些管理職能，從而較大程度上消除推行律師代理購(gòu)房制中政府的影子。在這方面，政府主管部門需要“交權(quán)”的勇氣，政府官員需要拿出大魄力，適應(yīng)一些新的、服務(wù)性更強(qiáng)的角色轉(zhuǎn)換，以適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展的時(shí)代要求，將能夠由行業(yè)協(xié)會(huì)行使的管理職能下放給行業(yè)協(xié)會(huì)，并為律師代理購(gòu)房制的推行開(kāi)辟綠色通道，完善服務(wù)職能。

同時(shí)，行業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)建立健全自律機(jī)制，要以民主、協(xié)商、公開(kāi)、公正的方式處理內(nèi)部事務(wù)，形成行業(yè)協(xié)會(huì)自我約束、自我管理、自我教育、自我服務(wù)的運(yùn)行機(jī)制。

三、建立一套嚴(yán)格完善的律師管理制度，律師協(xié)會(huì)和房地產(chǎn)協(xié)會(huì)以合作形式加強(qiáng)對(duì)律師代理購(gòu)房的專業(yè)培訓(xùn)輔導(dǎo)，不斷提高律師的專業(yè)水平。通過(guò)律師自律和自我教育，不斷提高律師的職業(yè)操守，以改善購(gòu)房者的信心。

四、在廣泛市場(chǎng)調(diào)查和研究的基礎(chǔ)上，制訂相對(duì)公平的律師代理購(gòu)房收費(fèi)辦法和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)市場(chǎng)的變化和實(shí)施情況進(jìn)行調(diào)整。

五、加大對(duì)律師代理購(gòu)房制重要性和現(xiàn)實(shí)意義的宣傳，引導(dǎo)人們出于安全和效率考慮普遍形成請(qǐng)律師代理購(gòu)房的習(xí)慣，較終形成規(guī)范和完善的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序。

廣東百思威律師事務(wù)所律師電話：020—37597728

◆鏈接

律師如何調(diào)查?

據(jù)了解，律師代理購(gòu)房制規(guī)定律師的義務(wù)主要包括：

1、審查賣方資格(包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)、法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照或賣方個(gè)人身份)的合法性；審查賣方提供的房屋銷售文件及房地產(chǎn)權(quán)屬證的真實(shí)性和合法性；

2、審查購(gòu)賣雙方草擬的商品房預(yù)售、銷售合同并保證填寫(xiě)的內(nèi)容符合法律、法規(guī)的規(guī)定、代表購(gòu)方所在地市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理購(gòu)賣合同登記手續(xù)；

3、跟蹤購(gòu)方所購(gòu)預(yù)售商品房的建筑進(jìn)展情況并向購(gòu)方通報(bào)、協(xié)助購(gòu)方辦理銀行按揭有關(guān)手續(xù)、協(xié)助購(gòu)方辦理收樓有關(guān)手續(xù)、代表購(gòu)方向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)權(quán)登記過(guò)戶手續(xù)、協(xié)助購(gòu)方追討賣方的違約責(zé)任等。

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