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律師代理購房制推行之困
編輯:海南房產(chǎn)網(wǎng) 發(fā)布日期:2016-09-10 00:00:00 有效期:發(fā)布當(dāng)天 閱讀 423 次
請(qǐng)律師代理購房在國外許多國家已約定俗成,但大多中國的購房者仍傾向于自主決斷。那么,律師代理購房制推行難的原因何在?其解決的對(duì)策有哪些?本刊將在律師專欄中分兩期加以闡述。
任何制度的產(chǎn)生關(guān)乎社會(huì)發(fā)展的需要,我國已故臺(tái)灣法學(xué)家章孝慈先生曾說過“法律制度是有生命的,是活的,它與社會(huì)的變動(dòng)之間有密不可分的關(guān)系,法律制度因社會(huì)的變化而變動(dòng),法律制度也直接影響社會(huì)變動(dòng)的方面,彼此密不可分,而且法律制度和社會(huì)的變化之間必須緊密配合。”律師代理購房制的產(chǎn)生也是如此。律師代理購房作為一項(xiàng)保護(hù)購房者利益、規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的制度全面推行舉步維艱、阻力重重,其中存在制度上、社會(huì)文化、法律政策等諸多方面的原因。
調(diào)查取證障礙重重
律師代理購房制的核心是律師為保護(hù)購房者的利益必須為其代理行為承擔(dān)法律責(zé)任。但要真正實(shí)現(xiàn)這一點(diǎn),必須為律師的調(diào)查取證掃清障礙,否則對(duì)律師是不公平的。
由于房地產(chǎn)開發(fā)及商品房購賣行為本身的復(fù)雜性因素,律師審查賣方開發(fā)建設(shè)、銷售、辦證等合法性,要向規(guī)劃、土地、房屋、建設(shè)、消防、稅務(wù)等眾多行政管理部門進(jìn)行調(diào)查取證,才能完成其義務(wù),向購房者提出客觀準(zhǔn)確的專業(yè)建議,否則,在任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題都將給購房者造成損失,而根據(jù)《律師法》第49條“律師違法執(zhí)業(yè)或者因過錯(cuò)給當(dāng)事人造成損失的,由其所在的律師事務(wù)所承擔(dān)賠償責(zé)任。律師事務(wù)所賠償后,可以向有故意或者重大過失行為的律師追償”的規(guī)定,律師要承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。
就現(xiàn)狀而言,律師的調(diào)查取證或查詢工作并非十分通暢,甚至說非常難,經(jīng)常受到行政機(jī)關(guān)各種阻撓,行政機(jī)關(guān)在觀念上還沒有轉(zhuǎn)變?yōu)榉?wù)行政,“怕家丑外揚(yáng)”也是某些少數(shù)行政機(jī)關(guān)工作人員排斥律師調(diào)查取證的原因之一。
市民法律意識(shí)薄弱
改革開放以來,我們公民的法律意識(shí)和權(quán)利意識(shí)雖已有很大提高,但與西方發(fā)達(dá)國家、香港等地區(qū)相比,還有很大差距,許多人還不習(xí)慣于在權(quán)利受到損害的時(shí)候通過法律途徑解決,更不用說聘請(qǐng)專業(yè)律師代理購房來事前防范風(fēng)險(xiǎn)。這與香港、西方發(fā)達(dá)國家的情況不同,香港律師代理購樓,不是由法律規(guī)定,而是社會(huì)約定俗成。同香港比,內(nèi)地的房地產(chǎn)業(yè)仍不規(guī)范,購房者自然形成購房找律師的“習(xí)慣”,顯然需要相當(dāng)長的時(shí)間。
行政部門角色轉(zhuǎn)換難
律師代理購房說到底還是一種雙方民事法律行為,需要在律師事務(wù)所與購房人之間形成一種合意。因此,通過行政命令的方式來推動(dòng)實(shí)際上違反行政法治原則。有些地方在推行律師代理購房制時(shí),規(guī)定了諸如律師代理資質(zhì)必須經(jīng)過行政管理部門的批準(zhǔn)的內(nèi)容,違反《律師法》關(guān)于律師執(zhí)業(yè)的規(guī)定,因而無法獲得通過。
既得利益者的抵觸
律師代理購房制的出臺(tái)將嚴(yán)格區(qū)分發(fā)展商聘請(qǐng)的律師、銀行的按揭律師、代理購房的律師,并嚴(yán)格禁止律師事務(wù)所同時(shí)代理購賣雙方的行為。
而在目前房地產(chǎn)購賣交易中,大多是由發(fā)展商或銀行來指定律師事務(wù)所與購房者簽訂購賣合同或辦理按揭手續(xù),律師費(fèi)由購房者承擔(dān)。從表面上看似乎是律師“通吃”購賣雙方,但實(shí)際上,這其中的潛規(guī)則是:本應(yīng)由發(fā)展商或銀行支付的律師費(fèi)卻轉(zhuǎn)移到購房者身上,更為嚴(yán)重的是某些律師事務(wù)所收取的律師服務(wù)費(fèi)中相當(dāng)一部分返回給發(fā)展商或銀行,導(dǎo)致發(fā)展商、銀行、律師三方或雙方形成一個(gè)利益共同體,損害購房者的利益,于是本應(yīng)讓人信賴的律師卻變成了發(fā)展商的“同謀”。發(fā)展商或銀行以及與發(fā)展商或銀行有密切關(guān)系的律師出于眼前利益的考慮,對(duì)于律師代理購房制并不太感興趣,甚至于漠然視之。
收費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)難確定
目前律師代理購房的收費(fèi)不一,少則一千,多則上萬。因?yàn)橘彿渴掷m(xù)非常繁雜,從購房者繳納定金到拿到房產(chǎn)證,律師須花費(fèi)大量物力和財(cái)力,并要承擔(dān)相當(dāng)大的責(zé)任,律師收費(fèi)不能太低。但收費(fèi)太高,購房者又無法接受。因此,制訂相對(duì)客觀公平的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)有一定的難度,這也是制約律師代理購房制的因素之一?! ?
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