購房契約是商品購賣活動中較基本的法律文件，屬新合同法分則規(guī)定的購賣合

同的一種。以北京市為例，購房契約有正式契約和補充契約之分。按照新合同的有

關規(guī)定，是否簽訂及如何簽訂補充契約完全應由當事人自主決定，任何一方不得將

自己的意志強加給對方當事人。這也就是通常所說的契約自由原則，也是購房人的

基本權利。

然而，目前法律賦予的這項基本權利卻沒有被購房人充分利用。有些購房人要

么對開發(fā)商提出的補充契約可能產(chǎn)生的法律后果不甚清楚，要么過于相信開發(fā)商的

口頭承諾，要么認為開發(fā)商擬定的補充契約不能修改，尤其是那些匆忙交付定金后，

認購書中又標明“如不簽約，定金扣除”的購房人，更因擔心定金損失而被迫接受

開發(fā)商擬訂的補充契約。結(jié)果，開發(fā)商通過補充契約將正式契約中房地產(chǎn)管理部門

用來確保購房人利益的條款加以修改或刪除，使其應當承擔的法律責任得以豁免或

減輕。而購房人的真實意思表示卻絲毫沒有在補充契約中體現(xiàn)出來。一旦發(fā)生糾紛，

補充契約對購房人的權利缺乏保障，購房人又無法依據(jù)開發(fā)商的口頭承諾追究其違

約責任。

例如：購房人購購現(xiàn)房，看到房屋已經(jīng)完工，甚至有的已辦理入住手續(xù)。但在

簽約時，開發(fā)商使用的是《北京市內(nèi)／外銷商品房預售契約》，而且有的開發(fā)商在

提供的補充契約文本中還將正式預售契約中關于“房屋交付時應提交《北京市建設

工程質(zhì)量合格證書》和測繪部門實測面積數(shù)據(jù)”修改為“提交臨時證明文件”。

又如有的開發(fā)商將“施工中遇到異常困難及重大技術問題不能及時解決、為配

合政府法規(guī)而引致的延誤、市政配套的批準與安裝的延誤或其他非甲方所能控制的

事件”均作為免責事項寫入補充契約。根據(jù)新合同法的有關規(guī)定，正式契約與補充

契約內(nèi)容不一致的，應以補充契約為準。

據(jù)此，以上兩例補充條款產(chǎn)生的法律后果，一是賣方交付房屋時提交不出正式

契約規(guī)定的法律文件本應屬違約行為，但通過補充契約的修改，購房人無法按正式

契約規(guī)定的內(nèi)容追究賣方的逾期違約責任；二是賣方逾期交付物業(yè)所應承擔的責任

可能因補充契約規(guī)定的免費事由的存在而被免除或被降到較低。相應地，購房人的

風險卻因此大大地增加了。

為了降低購房風險，希望您在簽訂補充契約時一定要拒絕以上類似條款，同時，

盡可能地將您的真實意思表示及賣方的承諾體現(xiàn)在補充契約中。有的開發(fā)商在廣告

或銷售過程中會做出許多誘人的承諾，如房屋使用率、公共配套設施的設置及建成

時間、附帶、產(chǎn)權證發(fā)放時間等，以上承諾如果不寫入合同，一旦開發(fā)商沒有

兌現(xiàn)承諾，您將無法追究其違約責任。因此，建議購房人在簽訂補充協(xié)議時，較好

與開發(fā)商就以下事項進行約定：

（1）開發(fā)商對其主體資格及相應批準文件真實性的承諾；

（2）所售物業(yè)及其相應土地面積未設定抵押、留置權的承諾（主要為避免因此

造成購房人無法正常行使產(chǎn)權人的權利）；

（3）房屋使用率、面積誤差、共用面積分攤的處理辦法；

（4）房屋交付的時間、地點、風險轉(zhuǎn)移、責任分擔等具體辦法；

（5）公用配套設施的交付時間、狀態(tài)等；

（6）房產(chǎn)證的取得時間；

（7）如購房人選擇按揭貸款，則應約定如按揭不成，購房人采取的付款方式及

具體處理辦法；

（8）與正式契約不一致的合同變更、解除條件及其他當事人雙方認為應當約定

的事項。

(天如律師事務所　鄭獻民　律師)(摘自北京青年報）