１如何調(diào)查所要購購的某套房屋是否已被抵押？能否要求先辦房產(chǎn)證后付款？

　?。财诜吭陬A售合同登記備案后是否仍會被抵押？一旦出現(xiàn)問題，購房人的權(quán)利是否應排在銀行之前？

答：

１、根據(jù)我國《擔保法》第四十五條規(guī)定，抵押“登記部門登記的資料，應當允許查閱、抄錄或者復印?！辟彿咳丝梢愿鶕?jù)此條法律到房地產(chǎn)登記部門要求了解自己希望購購的房產(chǎn)的抵押情況，也可通過查閱《北京房地產(chǎn)》雜志了解到一些情況，但不一定全面。作為購房人當然可以要求先辦房產(chǎn)證后付款，但購房人的要求不等于房地產(chǎn)商一定會接受，這種條件在目前市場環(huán)境下的可能性幾乎為零。

　?。?、期房在預售合同登記備案后被房地產(chǎn)商二次抵押的情況目前已經(jīng)很少了，假使有采取不正當手段進行抵押的，因為這種抵押行為本身不合法，因此不受法律保護，即使出了問題，購房人的權(quán)利仍然可以得到保護。 在這里有一點需要說明的是：房地產(chǎn)商抵押房地產(chǎn)對購房人造成的風險目前被人為地夸大了。

實際上，按我國《擔保法》規(guī)定，房地產(chǎn)商如果將期房的土地抵押，抵押后土地上新建的建筑物不屬于抵押物。而且房地產(chǎn)商將土地或房屋抵押均須到房地產(chǎn)管理部門做抵押登記，對于期房，房地產(chǎn)商將在建土地進行抵押的，登記機關(guān)會在房地產(chǎn)商的《土地使用證》上進行標識；對于現(xiàn)房，房地產(chǎn)商將建成房屋進行抵押的，登記機關(guān)會在房地產(chǎn)商的《房屋所有權(quán)證》上作他項權(quán)利記載。不做抵押登記的，按我國《擔保法》規(guī)定，該抵押“不得對抗第三者”。因此，購房人如果在購房時堅持要求房地產(chǎn)商出具有關(guān)證書的正本，基本上能了解自己希望購購房屋的抵押情況。

　　目前，房地產(chǎn)商將房地產(chǎn)抵押對購房人的影響主要表現(xiàn)在購房人領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證的時間上，由于我國《物權(quán)法》尚未出臺，目前對不動產(chǎn)的處理仍按《民法通則》規(guī)定執(zhí)行：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移以實際交付為準，因此較高人民法院在《關(guān)于審理企業(yè)破產(chǎn)案件若干問題的規(guī)定》中把“尚未辦理產(chǎn)權(quán)證或者產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)但已向購方交付的財產(chǎn)”明確為“不屬于破產(chǎn)財產(chǎn)”，因此，對于自住的購房人來講，房產(chǎn)證并不像國外那么重要，購房人關(guān)心房地產(chǎn)商抵押情況不如多關(guān)心房地產(chǎn)商信譽，多關(guān)心房地產(chǎn)商能否把房子蓋完。雖然較高人民法院在《關(guān)于建設工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》中明確：“一、人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《中華人民共和國合同法》百八十六條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。二、消費者交付購購商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗購受人?！边@樣就保證了購受人的優(yōu)先受償權(quán)，但對于爛尾工程，購房人的利益還是無法得到全部保障。

　　劉宏誠

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